En 10 points essentiels, Syneval explique aux copropriétaires les avantages et les quelques pièges du nouveau contrat de syndic rendu obligatoire par la loi ALUR et son décret d’application du 26 mars 2015.
Nouveau contrat de syndic : Les dix points clés à examiner
« Le choix d’un syndic devient plus simple puisque tous les contrats se présentent de la même façon : la comparaison des prix et des prestations s’en trouve facilité. Dommage toutefois, que le contrat-type soit long et compliqué. Certains points ont besoin d’être éclaircis », précise Rachid Laaraj, Directeur Général de Syneval.
La carte professionnelle et le mandat
Validité de la carte
Le syndic a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) après vérification que le syndic possède bien les compétences, les assurances et les garanties requises.
Durée du mandat
Le contrat doit préciser les dates de début et de fin de contrat. Il est préférable de prévoir que le contrat expirera au moins 6 mois après la date de l’arrêté des comptes, afin de laisser le temps de réunir une Assemblée Générale chargée, notamment, d’approuver les comptes et d’élire un syndic.
Contrat : De la prestation à la tenue de l’AG
Principe du « tout sauf »
Le contrat doit contenir la mention expresse que la rémunération forfaitaire du syndic comprend toutes les prestations sauf celles limitativement énumérées par le décret. La liste non limitative des prestations incluse dans le forfait doit être annexée au contrat.
Visites de la copropriété
Le contrat-type impose d’intégrer dans le forfait un certain nombre de visites de la copropriété par le syndic. Vérifier que le contrat proposé le prévoit, avec quelle fréquence et pour quelle durée minimum. Pour Syneval, deux visites par an (en présence du conseil syndical) semblent un minimum.
Photocopies
Les frais de tirage (notamment de l’assemblée générale ordinaire) sont désormais obligatoirement intégrés dans la rémunération forfaitaire. Cependant, certains syndics prenant des libertés avec le contrat-type, suppriment cette disposition du contrat et continuent de facturer les photocopies, ce qui peut générer un surcoût de plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros pour la copropriété.
Tenue de l’AG annuelle
Le contrat-type doit préciser la durée ainsi que la plage horaire prévue pour la présence du gestionnaire en assemblée générale annuelle et comprise dans le forfait. Il est important de vérifier que le forfait proposé correspond aux horaires habituels de l’assemblée générale.
Syndic : Prestation et coût horaire
Prestations optionnelles
Le contrat-type ne prévoit pas, dans la rémunération forfaitaire, d’obligation d’intégrer la présence du gestionnaire à une réunion du conseil syndical. Syneval le regrette et recommande d’en négocier au moins une, notamment pour la vérification des comptes et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale annuelle.
Coût horaire
De nombreuses prestations particulières, c’est-à-dire hors forfait, sont facturées sur la base d’un tarif horaire. Le contrat-type donne des exemples de tarif tout en laissant aux copropriétaires et au syndic la liberté de négociation. Syneval recommande néanmoins de ne pas dépasser 120 euros TTC de l’heure sur les heures ouvrables.
Contrat : Certains points à ne pas négliger
Mise en demeure et relance
En cas d’impayé de charges, par exemple, le syndic envoie une lettre recommandée de rappel au copropriétaire défaillant. Il s’agit d’une prestation particulière qui lui est facturée pour un montant fixé dans le contrat de syndic. Syneval recommande de ne pas dépasser 50 euros TTC.
Questionnaire de vente complété par le syndic (« état daté »)
Exigé lors de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire, ce questionnaire précise notamment la situation comptable du vendeur au jour de la mutation. Il permet au notaire de retenir sur le prix de vente les sommes dues à la copropriété. Dans l’attente d’un décret venant plafonner le coût de ce document, Syneval préconise de ne pas aller au-delà de 500 euros TTC.
