Modification de la répartition des charges : vote à l’unanimité des voix

Logo MonImmeuble

Seule une décision prise en assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires permet de modifier les charges de copropriété fixées par le règlement de copropriété. L’unanimité des copropriétaires ne peut résulter que d’une décision prise en assemblée générale. Par conséquent, est irrégulière toute modification de la répartition des charges de copropriété réalisée par un acte signé de l’ensemble des copropriétaires, par l’intermédiaire d’un protocole d’accord ou par une décision implicite d’approbation des comptes.


 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique :

Vu l’article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance de Nice, 19 mai 2016), rendu en dernier ressort, que M. X…, propriétaire de lots dans le bâtiment C d’une copropriété dont le règlement prévoit que les charges spéciales sont réparties entre les propriétaires des lots de chacun des bâtiments, a assigné le syndicat des copropriétaires Le Sud (le syndicat) en répétition d’un indu de charges et en soustraction de son compte individuel des appels de fonds relatifs à la réfection des escaliers A et B ;

Attendu que, pour rejeter ces demandes, le jugement retient que le syndicat prouve par la production d’attestations de copropriétaires et de divers procès-verbaux d’assemblée générale que des résolutions ont été adoptées par les copropriétaires qui démontrent que les charges spéciales des trois bâtiments ont été réparties en charges générales et que M. X… a acquiescé à cette règle établie depuis de nombreuses années au sein de la copropriété ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la répartition des charges ne peut être modifiée que par une décision d’assemblée générale adoptée à l’unanimité des voix, le tribunal d’instance a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 mai 2016, entre les parties, par le tribunal d’instance de Nice ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Sud aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Sud et le condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X… 

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d’AVOIR débouté M. X… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS qu’« aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble du 13 octobre 1982 prévoit que les charges spéciales de l’immeuble sont réparties entre les propriétaires des lots de chacun des bâtiments au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes générales. Le syndicat des copropriétaires soutient que lors de l’assemblée générale du 7 novembre 1986 les copropriétaires ont décidé à l’unanimité de répartir les charges particulières des 3 bâtiments en charges générales, que M. X… était présent et a voté POUR mais que cette décision pas été retranscrite dans le procès-verbal par manque de rigueur. Il prouve par la production d’attestations de copropriétaires et par la production de divers procès-verbaux d’assemblée générale, lors desquels M. X… était présent et a voté POUR, que des résolutions ont été adoptées par les copropriétaires, qui démontrent que l’affirmation du défendeur selon laquelle les charges spéciales des 3 bâtiments ont été réparties en charges générales est exacte. M. X… n’a d’ailleurs pas répondu à cette argumentation et il est largement démontré qu’il a acquiescé à cette règle établie depuis de nombreuses années au sein de la copropriété, que les travaux sur son bâtiment ont été financés par les copropriétaires des 3 bâtiments et qu’il en a d’ailleurs lui-même tiré profit à titre personnel » ;

1°) ALORS QU’un règlement de copropriété a une valeur contractuelle et la répartition des charges qu’il établit ne peut être modifiée que par une délibération votée à l’unanimité des copropriétaires au cours d’une assemblée générale ; qu’en déduisant l’existence d’une modification de la répartition des charges résultant du règlement de copropriété de l’acquiescement et d’une pratique des copropriétaires sans caractériser l’existence d’une délibération, adoptée au terme d’un vote, emportant modification du règlement de copropriété, le tribunal d’instance a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’existence d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires ne peut être établie que par un procès-verbal ; qu’en déduisant l’existence d’une délibération relative à la répartition des charges de l’acquiescement et d’une pratique des copropriétaires tout en relevant qu’aucun procès-verbal attestant de l’existence d’une telle délibération n’avait été produit, le tribunal d’instance a violé l’article 17 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un autre écrit et il n’est reçu aucune preuve par témoins ou présomptions contre et outre le contenu de ces actes ; qu’en se fondant sur le témoignage et la pratique de copropriétaires pour retenir une modification de la répartition des charges résultant du règlement de copropriété établi par écrit, le tribunal d’instance a violé les articles 1134 et 1341 du code civil.




ECLI:FR:CCASS:2017:C300950

Décision attaquée : Tribunal d’instance de Nice , du 19 mai 2016

Cour de cassation, chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 14 septembre 2017 
N° de pourvoi: 16-20751 
Non publié au bulletin, Cassation


M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Ortscheidt, avocat(s)

Lien Legifrance