L’aménagement de combles, parties communes, par un copropriétaire sans autorisation de l’assemblée générale constitue une violation de l’article 25, b de la loi du 10 juillet 1965 qui justifie la remise en état des lieux. Ayant relevé que le règlement de copropriété était muet sur la nature des combles, qui étaient avant les travaux d’un seul tenant et dont l’accès se faisait par une trappe située dans la cage d’escalier, partie commune, et que l’état descriptif de division ne mentionnait pas que le lot qui y avait accès, la cour d’appel, a pu retenir que les combles étaient des parties communes. Les combles sont donc des parties communes et les travaux effectués, sans autorisation, sur ces parties communes que le propriétaire s’est attribué à titre privatif, constituent un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.
La Cour de Cassation a ici rappelé une jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 15 janvier 2003 n°01-10337? ; Cass. 3e civ. 27 janvier 2009 n°07-15993? ; Cass. 3e civ. 30 mars 2017 n°15-24612).
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 février 2016), rendu en référé, que, se plaignant de l’annexion, sans autorisation, des combles de l’immeuble par la SCI Sainte Anne Saint Dominique (la SCI), propriétaire du lot n° 21composé d’un appartement situé au dernier étage, le syndicat des copropriétaires du 175 rue de Grenelle (le syndicat) l’a assignée en remise en état des lieux ;
Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande ;
Mais attendu qu’ayant relevé, par une interprétation souveraine, que le règlement de copropriété était muet sur la nature des combles, qui étaient avant les travaux d’un seul tenant et dont l’accès se faisait par une trappe située dans la cage d’escalier, partie commune, et que l’état descriptif de division ne mentionnait pas que le lot n° 21 y avait accès, la cour d’appel, qui n’était tenue, ni de répondre à des conclusions ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir que les combles étaient des parties communes et en a exactement déduit que les travaux effectués, sans autorisation, sur des parties communes que la société s’était attribuées à titre privatif, constituaient un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Sainte Anne Saint Dominique aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sainte Anne Saint Dominique et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 175 rue de Grenelle la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour la société Sainte Anne Saint Dominique
IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné la remise en état des lieux dans leur situation d’origine, d’avoir condamné la SCI Sainte Anne Saint Dominique à rembourser les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires, d’avoir mis à sa charge une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi que les dépens de l’instance, de lui avoir ordonné de fournir un descriptif technique des travaux de reconstruction du plancher, de lui avoir demandé de justifier de la qualité professionnelle de l’entreprise et de son assurance ayant réalisé des travaux partiels et de justifier de la même qualité et assurance de l’entreprise qui effectuera les travaux restants, de lui avoir demandé de supprimer les tuyaux s’ils existent encore en attente de raccordement venant de son appartement et traversant le plancher haut des combles, d’avoir à justifier de la qualification de l’entreprise ayant réalisé les travaux et de son assurance pour les travaux de charpente, de l’avoir condamnée à respecter les recommandations de l’architecte de l’immeuble et du bureau d’études techniques de la copropriété au vu des travaux effectués et laisser ledit architecte procéder au contrôle des travaux y compris dans son appartement, de l’avoir condamnée à évacuer l’ensemble des gravats résultant de ses travaux et se trouvant toujours dans les parties communes sous toiture et de l’avoir enfin condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires du 175 rue de Grenelle à Paris 7ème la somme de 5.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QU’ « il résulte des éléments du dossier que l’article 3 du règlement de copropriété prévoit que sont parties communes : « les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends) en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, éventuellement les mitoyennetés correspondantes, le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (…), les charpentes, les couvertures (…), les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées ( … ), les murs et cloisons séparant les lots ou supportant les planchers mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot » ; qu’il est constant que lorsque le règlement de copropriété est muet sur les combles, il y a lieu de se référer aux critères fixés par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir l’usage exclusif ou collectif de cette partie d’immeuble ; que l’usage exclusif doit s’apprécier au regard de la consistance de l’immeuble lors de son placement sous le régime de la copropriété ; qu’il résulte des pièces du dossier à savoir des procès verbaux de constat d’huissier des 27 janvier et 10 février 2014, qu’avant l’exécution des travaux par la SCI Sainte Anne Saint Dominique, il n’existait pas d’accès aux combles par le lot n° 21 qui n’étaient accessibles que par une trappe située au 6ème étage dans la cage d’escalier de l’immeuble, partie commune ; qu’ils étaient constitués d’un seul tenant avant que ladite SCI ne fasse édifier une cloison en carreaux de plâtre aux droits du mur séparatif du lot voisin pour délimiter et s’approprier le volume situé au dessus de sa partie privative ; que la description du lot de la SCI Sainte Anne Saint Dominique résultant de l’état descriptif de division confirme l’absence d’accès direct aux combles par le copropriétaire ; que la SCI Sainte Anne Saint Dominique, qui a aménagé les combles se situant au dessus de son appartement, s’est attribuée des parties à usage commun de la copropriété ; que pour ce faire elle a effectué des travaux affectant les parties communes : dépose du plancher séparatif et la création d’une cloison séparative dans lesdits combles, de sorte qu’elle a contrevenu aux articles 25 b) et 26 de la loi du 10 juillet 2015 qui requièrent tous deux l’autorisation préalable de la copropriété ;qu’en présence de ces éléments l’interprétation que fait la SCI Sainte Anne Saint Dominique du règlement de copropriété ne peut être retenue de même que son affirmation erronée selon laquelle elle seule bénéficie de l’usage de cette partie des combles ou encore l’absence de preuve de fragilisation de l’immeuble ; qu’en effectuant lesdits travaux sans autorisation, la SCI Sainte Anne Saint Dominique a crée à un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa l du code de procédure civile à la copropriété qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ; que c’est à bon droit que le premier juge a ordonné à la SCI Sainte Anne Saint Dominique de remettre en état des parties communes ; qu’à cet égard, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Sainte Anne Saint Dominique ne s’est pas conformée aux prescriptions de l’ordonnance du 24 juillet 2014 ce que cette dernière conteste, prétextant avoir exécuté des travaux pour un montant de 5.690 euros HT, selon facture de l’entreprise Somsou Pons et alors que le bureau d’études BET Buchet qu’elle a mandaté constate que les lieux ont été remis dans leur état initial ; que force est de constater que la SCI Sainte Anne Saint Dominique n’a pas respecté la décision querellée ; qu’elle n’a fourni aucun descriptif des travaux ni plans, préalables permettant au syndic de faire vérifier la solution technique par l’architecte de l’immeuble et un bureau d’études et de suivre l’exécution desdits travaux ; que le constat du 26 septembre 2014 dont elle se prévaut n’administre pas la preuve de la conformité des travaux de reprise mais seulement que « le plafond est bien reconstruit à son état d’origine » ; que l’huissier commis relève qu’il s’agit d’un plafond en dacula blanc ; que cependant, le bureau d’études Fouquin Bâtiments Conseils fait état, dans un rapport d’expertise du 1er avril 2014, du solivage des combles et non d’un dacula ce que le bureau d’études Philippe Buchet, missionné par la SCI Sainte Anne Saint Dominique, ne saurait remettre en cause dans un simple courrier ne comportant aucune démonstration ; qu’il suit de ce qui précède que l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonnée la remise en état des lieux dans leur état d’origine, condamné la SCI Sainte Anne Saint Dominique à rembourser les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires à savoir la somme de 2.316,26 euros et mis à sa charge une indemnité de procédure de 2.000 euros et les dépens de l’instance ; qu’il est démontré que les travaux de reprise n’ont pas été effectués conformément aux prescriptions du premier juge ; que l’exécution desdits travaux étaient ordonnés sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ; que le premier juge s’étant réservé la liquidation de l’astreinte, la cour est en mesure de faire droit à la demande à hauteur de la somme justifiée de 5.000 euros qui n’est pas discutée dans son quantum ; que les travaux restant à effectuer devront être réalisés conformément à la demande du Syndicat des copropriétaires, sous une astreinte définitive de 700 euros par jour de retard » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la SCI Sainte Anne Saint Dominique a manifestement par ses travaux de suppression de la structure du plancher des combles, affecté des parties communes en les supprimant, sans requérir au préalable l’autorisation de la copropriété au titre de l’article 25 b) ; que ces travaux, constatés contradictoirement, entrent dans le champ de l’article 25 b) précité ; que l’article 26 de la même loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant : « les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d), elle (l’assemblée) ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble » ; que les travaux de dépose du plancher séparatif et l’édification complémentaire d’une cloison séparative dans lesdites combles constituent des travaux d’annexion d’une partie commune ne pouvant être réalisés sans délibération préalable de l’assemblée, en ce qu’il en résulte la privatisation du volume des combles correspondant, que le copropriétaire n’a d’ailleurs pas proposé d’acquérir ; qu’il ne peut être sérieusement contesté que les combles constituent en l’espèce des parties communes ; que les combles sont parties communes, lorsqu’ils ont pour fonction de permettre l’accès à la toiture pour en assurer l’entretien et la réparation (Civ. 3ème, 30 mai 1995, n° 93-16.347) ; que la SCI Sainte Anne Saint Dominique soutient que les combles seraient des parties privatives au motif qu ils ne figurent pas dans l’énumération des parties communes de l’article 3 du règlement de copropriété et que l’article 4 dispose que « les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l’article 3 » ; qu’en l’absence de stipulations contraires dans le règlement de copropriété, les critères des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être appliqués, à savoir l’usage privatif ou commun qui est fait des combles ; que les combles constituent des parties communes par nature, sauf s’ils sont affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’il ressort de la configuration des lieux, que les combles qui surplombent plusieurs appartements ne sont aucunement affectés à l’usage exclusif et particulier du lot de copropriété n° 21 ; qu’avant les travaux opérés par la SCI Sainte Anne Saint Dominique, il n’existait aucun accès au comble par le lot n° 21, les combles n’étant accessibles que par une trappe située au 6e étage dans la cage d’escalier, parties communes de l’immeuble ; que les combles étaient constitués d’un seul tenant, avant que la SCI Sainte Anne Saint Dominique fasse édifier une cloison en carreaux de plâtre, aux droits du mur séparatif du lot voisin pour délimiter et s’approprier le volume situé au-dessus de sa partie privative ; que cette configuration est confirmée par le procès-verbal de constat du 10 février 2014 ; qu’au demeurant, la description du lot résultant de l’état descriptif de division le confirme, aucun accès direct aux combles n’est mentionné ni n’existe ; que le caractère commun des combles est donc en l’espèce parfaitement évident et les travaux effectués sont illicites et contraires à la destination de l’immeuble ; qu’en conséquence, il convient de condamner la SCI Sainte Anne Saint Dominique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à : fournir au syndic un descriptif technique des travaux de reconstruction du plancher, avec un plan, établi par un architecte diplômé ou une entreprise qualifiée, afin de contrôle préalable par l’architecte de l’immeuble et le cas échéant son bureau d’études techniques, remettre les combles en leur état d’origine, en procédant à la reconstruction dans son intégralité du plancher séparatif de l’appartement de la SCI Sainte Anne Saint Dominique et des combles de l’immeuble, y compris les solives et linçoir, dire que les travaux de reconstruction devront être effectués par une entreprise qualifiée et dûment assurée et en justifier au syndicat des copropriétaires avant le démarrage des travaux, dire que la SCI Sainte Anne Saint Dominique et son entreprise devront respecter les recommandations de l’architecte de l’immeuble et du bureau d’études techniques de la copropriété, laisser ledit architecte procéder au contrôle des travaux, y compris dans l’appartement de la défenderesse, démolir la cloison de carreaux de plâtre édifiée sous combles, évacuer l’ensemble des gravats se trouvant dans les parties communes sous toiture, rembourser au syndicat des copropriétaires du 175, rue de Grenelle à Paris 7ème, par provision les frais engagés par le syndicat à ce jour (architecte, bureaux d’études, constats d’huissier) soit la somme de 2.316,26 euros TTC et les honoraires à venir de l’architecte de l’immeuble pour le contrôle des travaux de reconstruction, ainsi que la nouvelle intervention du bureau d’études sur le descriptif qui sera fourni par la défenderesse ; qu’il convient de se réserver la liquidation de l’astreinte ; que l’équité commande de condamner la SCI Sainte Anne Saint Dominique à payer au syndicat des copropriétaires du 175, rue de Grenelle à Paris 7ème la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il convient de condamner la SCI Sainte Anne Saint Dominique aux dépens » ;
ALORS, PREMIEREMENT, QU’ un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu’en l’espèce, selon l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble situé 175 rue de Grenelle, les parties communes comprennent « le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond) » ; qu’ainsi, ne sont parties communes que le gros-oeuvre des planchers et, les hourdis, à l’exclusion de tous les autres matériaux formant sol ou plafond ; qu’en jugeant cependant que la SCI Sainte Anne Saint Dominique, en aménageant les combles se situant au-dessus de son appartement, « s’est attribuée des parties à usage commun de la copropriété » et « a effectué des travaux affectant les parties communes : dépose du plancher séparatif et la création d’une cloison séparative dans lesdits combles », sans distinguer le plancher et le gros oeuvre du plancher, notamment les charpentes de plancher ou son hourdis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 8, 9, 25 b et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des conventions qui leur sont soumises ; qu’en l’espèce, selon l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble situé 175 rue de Grenelle, les parties communes comprennent « le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis ou tout autre matériau fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond) » ; qu’ainsi, ne sont parties communes que le gros-oeuvre des planchers et, les hourdis, à l’exclusion de tous les autres matériaux formant sol ou plafond ; qu’en jugeant que la SCI Sainte Anne Saint Dominique, en aménageant les combles se situant au-dessus de son appartement, « s’est attribuée des parties à usage commun de la copropriété » et en ajoutant que « pour ce faire elle a effectué des travaux affectant les parties communes :
dépose du plancher séparatif et la création d’une cloison séparative dans lesdits combles », la cour d’appel a assimilé le plancher au gros oeuvre du plancher et à son hourdis, méconnaissant ainsi l’article 3 du règlement de copropriété du 175 rue de Grenelle et violant en conséquence l’article 1134 du Code civil dans sa version alors applicable ;
ALORS, TOISIEMEMENT, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la SCI Sainte Anne Saint Dominique faisait valoir que l’article 3 du règlement de copropriété qualifiait de parties communes le gros oeuvre des parquets et les charpentes, et en excluait tout autre revêtement formant sol ou plafond ; que la SCI en déduisait que les combles, séparés du lot 21 seulement par un bacula d’isolation et non par un gros oeuvre de parquet, n’étaient pas des parties communes, mais uniquement des parties privatives et qu’elle pouvait dès lors supprimer la séparation, non constitutive d’un gros oeuvre, existante entre son lot et les combles (conclusions, pages 7 à 11) ; qu’en se bornant à juger, néanmoins, que la SCI Sainte Anne Saint Dominique s’était attribuée des parties à usage commun de la copropriété, sans s’intéresser aux distinctions péremptoires proposées par l’exposante, la Cour d’appel a entaché son arrêt d’un défaut de réponse à conclusions, violant ainsi l’article 1134 du Code civil dans sa version alors applicable ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, QUE les dispositions de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’ont qu’un caractère supplétif de la volonté des parties ; qu’ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres ; qu’en l’espèce, l’article 3 du règlement de copropriété a limitativement énuméré les parties communes tandis que les parties privatives sont désignées comme celles n’étant pas comprises dans « les choses et parties communes énoncées à l’article 3 » ; qu’aucun élément de l’immeuble n’étant ainsi de statut indéterminé, la Cour d’appel ne pouvait se référer aux critères fixés par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précitée sans violer cette disposition par fausse application ;
ALORS, CINQUIEMEMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses claires et précises des conventions qui leur sont soumises ; qu’en l’espèce, le règlement de copropriété a limitativement énuméré, dans ses articles 3 et 4, les parties communes tandis que les parties privatives sont désignées comme celles n’étant pas comprises dans lesdites parties communes ; que les combles, non désignés parmi les parties communes, devaient donc être considérées comme des parties privatives ; qu’en jugeant pourtant que le règlement de copropriété était muet sur les combles et qu’il y avait lieu, en conséquence, de se référer aux critères fixées par la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a dénaturé les clauses claires et précises du règlement de copropriété de l’immeuble situé au 175 rue de Grenelle violant ainsi l’article 1134 du Code civil dans sa version alors applicable ;
ALORS, SIXIEMEMENT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; qu’en se bornant à relever que les combles étaient d’un seul tenant et accessibles par une trappe située dans la cage d’escalier, pour en déduire que ces combles étaient des parties à usage commun, sans aucunement relever la présence d’un élément affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, SEPTIEMEMENT, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que la SCI exposait qu’en raison de leur disposition, les combles au-dessus de son lot n’étaient, dans le cas présent, d’aucune utilité pour les copropriétaires, qui ne pouvaient y accéder qu’en rampant, ne pouvaient y marcher à défaut d’existence de parquet soutenu par une charpente, les réparations du toit ne pouvant être exécutées que par l’extérieur, une ouverture dans la toiture existant à cet effet (conclusions d’appel, pages 13 et 14) ; qu’en ne répondant pas à ce moyen péremptoire tiré du défaut d’affectation à un usage commun des combles en cause, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.
ECLI:FR:CCASS:2017:C300887
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris , du 25 février 2016
Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 septembre 2017
N° de pourvoi: 16-18908
Non publié au bulletin
M. Chauvin (président), président
SCP Bénabent et Jéhannin, SCP François-Henri Briard, avocat(s)
