La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 3 juin 2021 que l’intérêt des copropriétaires prime parfois sur des lois trop éloignées de la réalité. Aussi, le conseil syndical qui ne respecte pas son obligation de mise en concurrence n’entraine pas la nullité de la désignation du syndic en assemblée générale.
Pourquoi créer une résolution systématique de mise en concurrence du contrat de Syndic ?
La première obligation de mise en concurrence du contrat de Syndic date de la loi Alur du 24 mars 2014. De sorte qu’elle s’inscrit dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une mise en concurrence systématique.
Dans cette première étape, le Syndic mettait à l’ordre du jour la question du changement de Syndic. Pour ce faire, deux résolutions existaient. Soit le Syndic proposait des contrats de confrères. Soit, il mettait à l’ordre du jour une dispense de mise en concurrence de son contrat de Syndic.
Toutefois, le plus souvent, les copropriétaires ne souhaitaient pas changer de Syndic. C’est pourquoi ils votaient la dispense d’année en année. Néanmoins, cette résolution avait le mérite d’ouvrir la discussion.
Une mise en concurrence obligatoire afin de faciliter la prise de décision en l’assemblée générale
Pour autant, la question intervenait trop tardivement. Lors de la réception des convocations, les copropriétaires ne pouvaient plus modifier l’ordre du jour. Par conséquent, le changement de Syndic était impossible en l’absence de proposition alternative jointe à la convocation. C’est pourquoi le Législateur a souhaité que cette question soit gérée par le Conseil syndical.
En cela, l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 a transféré la responsabilité de la mise en concurrence du Syndic vers le Conseil syndical. Ce renversement de vapeur a beaucoup été critiqué. En effet, le Conseil syndical n’a pas de personnalité morale dont la responsabilité pourrait être recherchée. De plus, les membres des Conseils syndicaux ont craint d’être poursuivis personnellement s’ils ne mettaient pas en concurrence leur Syndic chaque année.
Finalement, le marché des contrats de Syndic n’aura pas été dynamisé par la mise en concurrence obligatoire des contrats de Syndic prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Et, cela, quelle que soit la formulation retenue.
Pourquoi l’intérêt du copropriétaire prime sur la mesure de mise en concurrence ?
En revanche, les sanctions applicables à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas précisées. Aussi, il n’est pas de nullité sans texte. En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat en nullité de cette décision. Débouté par la cour d’appel, le copropriétaire forma un pourvoi devant la Cour de cassation.
Or, c’est cette même solution qui est retenue par le second juge. En effet, “en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale”.
En effet, la gravité de cette sanction pourrait bouleverser la gestion des immeubles concernés puisque le Syndic serait vacant. Cette situation très compliquée entraînerait des conséquences immédiates sur la gestion administrative et comptable de la copropriété. La perte de « mémoire » et la mauvaise transmission des dossiers mettraient également les copropriétés en difficultés. Dans un contexte compliqué mêlant problèmes de gestion et procédures judiciaires, le recours à un administrateur provisoire s’avérerait nécessaire, mais coûteux.
Une jurisprudence divergente face à cette question
Saisis de ce problème, les juges du fond ont statué contradictoirement. À Chambéry, le juge prononça la nullité de l’Assemblée générale (Chambéry, ch. civ. sect. 01, 9 mars 2021). À Colmar, aucune sanction n’avait été appliquée (Colmar, 1er avr. 2021, n° 19/02686). Ces deux décisions ont été rendues à moins d’un mois d’intervalle.
Face à cette jurisprudence divergente, la confusion régnait. Pourtant, l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 avait déjà clarifié cette question : « et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic ». Dans un article publié le 27 mai 2021 par Monimmeuble.com, Maître Marion Valette, avocate collaboratrice chez BJA avocats, détaille l’évolution législative de la mise en concurrence obligatoire du contrat de Syndic.
C’est pourquoi la décision de la Haute juridiction était très attendue. En effet, l’arrêt du 3 juin 2021 a unifié le droit en se prononçant sur la régularité du Contrat de Syndic en l’absence de sa mise en concurrence en assemblée générale.
Le Syndicat des copropriétaires, un consommateur comme les autres
Cette solution est opportune puisqu’elle protège clairement les intérêts du Syndicat des copropriétaires en empêchant des conséquences disproportionnées. Dans cet esprit, le Syndicat des copropriétaires avait déjà été considéré comme consommateur.
En effet, dans un arrêt du 25 novembre 2015, n° 14-20.760, le juge accorde la même protection au Syndicat des copropriétaires qu’au consommateur concernant la résiliation des contrats. Or, cette solution est motivée par le fait que le Syndicat des copropriétaires n’est pas professionnel même s’il est représenté par un Syndic professionnel.
Cette solution étonnante en matière de mise en concurrence est motivée par la défense des intérêts du Syndicat des copropriétaires. Si changer de Syndic n’est jamais neutre, en changer brusquement pourrait bouleverser durablement la gestion de l’immeuble. Aussi, il en découle la nécessité d’une sécurité juridique pour les copropriétaires.
Référence Légifrance
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2021, 20-13.269, Publié au bulletin
Cour de cassation – Chambre civile 3
- N° de pourvoi : 20-13.269
- ECLI:FR:CCASS:2021:C300485
- Publié au bulletin
- Solution : Rejet
Audience publique du jeudi 03 juin 2021
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 19 décembre 2019
Président : M. Chauvin (président)
Avocat(s) : SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano
