Syndic de copropriété : tout savoir sur l’obligation de mise en concurrence

Syndic de copropriété : tout savoir sur l’obligation de mise en concurrence

La loi Alur du 24 mars 2014 a institué une obligation de mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété. Par la suite, l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 ont apporté quelques modifications. En quoi consiste exactement cette obligation ? Maître Marion Valette, Avocat collaborateur chez BJA Avocats, vous propose de faire le tour de la question…

Qu’est-ce que l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété ?

Cette question s’inscrit dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, à sa lecture, la définition de la mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété n’est pas assez précise. De sorte que l’on peut légitimement s’interroger sur la nature et la consistance de cette obligation.

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La doctrine semble s’accorder pour considérer que cette obligation de mise en concurrence devrait s’analyser comme une obligation de moyens. En effet, elle pèse sur le conseil syndical uniquement.

Toutefois, il n’est pas le seul acteur de la copropriété à pouvoir mettre en concurrence des contrats de syndics. En effet, la loi du 10 juillet 1965 précise que dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’examen de projets de contrat de syndic. Pour autant cette AG devra se prononcer sur la désignation du syndic.

Quand cette obligation doit-elle être mise en œuvre ?

Avant l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, le conseil syndical devait impérativement mettre en concurrence le contrat de syndic de copropriété tous les trois ans. Depuis l’ordonnance, le législateur a supprimé ce rythme triennal. Dorénavant, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque AG devant se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Comment respecter cette obligation de mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété ?

La loi ne donne pas plus de détails sur les modalités de mise en concurrence du contrat de syndic de copropriété. Ainsi, il est prévu que plusieurs contrats de syndics soient soumis à l’appréciation des copropriétaires.

contrat de syndic de copropriété

Par ailleurs, le décret du 2 juillet 2020, précise que le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats. Aussi, il est nécessaire d’avoir au minimum deux contrats de syndics. Il peut s’agir de celui du syndic déjà désigné et d’un projet de contrat émanant d’un autre syndic. On peut aussi présenter deux projets de contrats distincts. C’est le cas si, par exemple, le syndic actuel est un syndic bénévole. Autre cas, le syndic désigné ne désire pas poursuivre la gestion de la copropriété.

En outre, il est précisé que « le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic ». Cet avis n’est donc pas impératif. Néanmoins, en cas de litige, le conseil syndical devra rapporter la preuve du respect de cette obligation. Aussi, il a tout intérêt à émettre des avis par écrit.

Lorsqu’un tel avis aura été formulé, il doit être joint à la convocation de l’AG concomitamment avec les projets concernés.

Quelle est la sanction en cas de non-respect de cette obligation ?

Paradoxalement, les textes n’ont défini aucune sanction. De sorte que de nombreuses questions s’étaient posées au lendemain de la parution de la loi Alur.

L’obligation figurant à l’article 21 est d’ordre public. Il peut donc en découler, la nullité du contrat de syndic et la nullité de la résolution de l’assemblée générale ayant désigné le syndic.

Une autre sanction était par ailleurs envisagée : l’action en responsabilité civile. Une telle action, visant à obtenir des dommages-intérêts, pouvait être exercée à l’encontre du syndic de copropriété. À condition qu’il ait omis d’informer les membres du conseil syndical, voire l’ensemble des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale. Dans ce cas de figure, une nouvelle désignation sans mise en concurrence peut engendrer des risques.

En cela, l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 a mis un terme à ces incertitudes. En effet, l’article 21 dispose désormais que cette mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic.

La désignation du syndic ne risque plus d’être remise en cause pour défaut de mise en concurrence.

S’agissant du conseil syndical, toute sanction du non-respect de l’obligation de mise en concurrence apparait assez complexe. Car, ce dernier ne détient pas la personnalité morale.

Quelles sont les exceptions à une telle obligation ?

La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit que deux dérogations. La première résulte d’une décision prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le conseil syndical peut décider de déroger à cette obligation par décision collective. Elle sera alors prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Par ailleurs, elle devra se prendre lors de l’AG qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic de copropriété.

Toutefois, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’inscription obligatoire de cette question à l’ordre du jour de l’AG précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic a été supprimée.

La seconde dérogation naît en l’absence de conseil syndical. En effet, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.


Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. C’est un cabinet spécialisé en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.


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