Marché locatif privé : les loyers ont progressé de 1,4% en 2018

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Les loyers du marché locatif privé ont augmenté de 1,4% en 2018

Selon le bilan 2018 du marché locatif privé dressé par Clameur, les loyers ont augmenté de 1,4% en 2018, mais à un rythme inférieur à celui de l’inflation. Une tendance qui se vérifie d’ailleurs depuis 2013. Les loyers ont même diminué dans 25% des villes.

L’activité du marché locatif privé

 

A partir de 2015, avec la relance de l’accession à la propriété et le renouveau de l’investissement locatif privé, l’activité du marché s’est redressée dans le parc privé. Et le taux de mobilité résidentielle a retrouvé son niveau du début des années 2000.

Ainsi en 2018, la mobilité résidentielle a concerné 30.2% des locataires du parc privé. Pour autant, les loyers de marché ont progressé (+1.4% en 2018) à un rythme inférieur à celui de l’inflation. Et depuis 2013, en dépit du rebond de l’activité constaté dès 2015, les loyers de marché ont régulièrement progressé sous l’inflation.

De 2013 à 2018, les loyers ont cru de 0.5% par an, en moyenne, pour une inflation à +0.8%, en moyenne.

Michel Mouillart, professeur d’économie.

L’évolution des loyers de marché

 

Ce mouvement de ralentissement de la hausse des loyers, puis de décrochage par rapport à l’inflation trouve son origine dans la montée du chômage et la faible progression des revenus qui ont fortement pesé sur le pouvoir d’achat des candidats à la location.

Plus récemment, la diminution des aides personnelles au logement a affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement. Enfin dès 2015, la reprise de l’accession et de la primo accession à la propriété a contribué au départ des locataires aux revenus moyens et élevés et à leur remplacement par des candidats relativement moins aisés.

Depuis plus de dix années les loyers de marché ont ainsi progressé moins que l’inflation, quelle que soit la conjoncture du marché locatif privé.

Depuis 2013, les loyers des 2 pièces et moins n’ont pas augmenté plus rapidement que ceux des 3 et 4 pièces. Ceux des 5 pièces et plus ont progressé très en-deça de la hausse des prix à la consommation. Pourtant la pression de la demande sur ce segment étroit reste forte.

Les loyers de marché dans les villes

 

On pourrait bien sûr être tenté de conclure que l’action publique a remis de la sagesse dans le marché et que les décisions d’encadrement des loyers en évolution et en niveau ont prouvé leur efficacité.

En fait, les observations de CLAMEUR soulignent que la panne des loyers de marché se constate partout, même sur les communes dites « rurales » et en dehors des zones d’encadrement.

Dans ces conditions, si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 70% d’entre elles les loyers ont baissé ou ont augmenté moins vite que l’inflation depuis 2013. Et en 2018, les loyers ont même baissé dans 25% de ces villes, alors que le rythme de l’inflation s’est nettement redressé.

Il ne faudrait pas confondre efficacité des dispositifs publics d’encadrement des loyers et conséquences de l’atonie de la demande et de ses difficultés budgétaires.

Michel Mouillart

L’effort d’amélioration et d’entretien

 

Enfin, en réponse aux incertitudes relatives à l’évolution des recettes locatives, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc locatif privé s’est considérablement affaibli.

Depuis 2014, 15.4% des logements remis en location ont bénéficié de travaux permettant d’en améliorer le confort, contre 23.4% entre 1998 et 2013 et en 2018 cet effort s’est encore réduit (13.3%).

Cette évolution illustre le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration et d’entretien du patrimoine locatif privé constaté au cours des dernières années. Et le constat est inquiétant pour l’avenir.

D’autant que sur une grande partie du territoire, les loyers sont trop faibles pour assurer l’équilibre financier des projets d’investissement requis. Dans les grandes agglomérations, l’instabilité fiscale et réglementaire n’est guère encourageante pour beaucoup de propriétaires bailleurs.

L’encadrement des loyers risque de dissuader les propriétaires bailleurs de maintenir une stratégie active d’entretien de leur patrimoine.

Jurisprudences 2018

En dépit du rebond d’activité de 2018, le marché locatif privé n’a pas trouvé sa vigueur de la 1ère moitié des années 2000. Les loyers de marché progressent sous l’inflation. Le recul des loyers entre deux locataires se poursuit. Et le mouvement de dégradation de l’effort d’amélioration entretien des logements présentés à la relocation s’amplifie. Le marché locatif privé est en panne. Et les propriétaires bailleurs et les investisseurs ont toutes les raisons de ne pas être rassurés par les perspectives d’évolution de ce marché.