Chronique Hebdo Copro : Les charges de copropriété de conservation, d’entretien et d’administration

En copropriété, un sujet revient régulièrement, celui des charges de copropriété. Comment sont-elles réparties entre les copropriétaires, qui doit les payer ? On voit passer régulièrement des jurisprudences en la matière et la dernière en date, que j’ai relevée pour vous est celle du 14 mars 2019.

 

Dans ce cas précis, un copropriétaire dans un immeuble qui comporte une maison constituant le lot n° 1 et un bâtiment divisé en 66 lots, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de décisions d’assemblées générales.

Il soutient que le syndic dispense à tort le lot n° 1 de participation à certaines dépenses de la copropriété.

Dans un premier temps, la cour d’appel rejette la demande de ce copropriétaire. Elle considère, en effet, que c’est à juste titre que les dépenses relatives aux contrats de syndic, d’assurance de l’immeuble, d’entretien des espaces verts, d’électricité des parties communes, ainsi que les dépenses afférentes au curage préventif des conduites d’eaux usées et de ravalement, qui ne bénéficient pas au propriétaire du lot n° 1, ne lui ont pas été imputées.

Mais l’arrêt est cassé, car il faut savoir que de telles dépenses constituent des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble.

Et ces charges doivent être supportées par tous les lots à proportion de leurs tantièmes, sans que soit prise en compte l’utilité que ces parties communes représentent pour chaque lot.

Dès lors, elles ne sont pas réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot, mais en fonction des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties.

C’est pourquoi, il faut rappeler qu’il existe bien deux types de charges, réparties selon des modalités différentes.

On va retrouver les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Et par ailleurs, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes régies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dernières comprennent notamment :

  • Les honoraires du syndic,
  • Les frais de convocation et de tenue des assemblées générales,
  • Les primes d’assurances,
  • Les frais d’entretien (nettoyage des parties communes, etc.),
  • Les dépenses de réparation nécessaires à la conservation de l’immeuble (toiture, façades, canalisations, ravalement, etc.).

Elles sont donc réparties sur la base des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot même si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments. Elles ne peuvent être réparties par bâtiment que si le règlement de copropriété le prévoit en créant, à cet effet, des parties communes spéciales.

À défaut, l’ensemble des lots doit participer à ces charges, à proportion de ses tantièmes, sans que leurs propriétaires puissent invoquer l’absence d’utilité pour eux de certaines parties communes.

Si l’on revient à notre cas, il est bien possible que les dépenses relatives à la gestion et à l’entretien du bâtiment divisé en 66 lots n’aient pas d’intérêt pour le lot n° 1 constitué d’une maison individuelle. Mais pour autant, dans la mesure où cette maison fait partie de la copropriété, son propriétaire ne peut pas en être dispensé. Le seul moyen pour lui de ne plus avoir à payer ces charges est de demander son retrait de la copropriété.

Si vous avez des sujets à nous suggérer pour notre chronique « Hebdo Copro », vous pouvez nous adresser vos informations juridiques et vos commentaires sur l’actualité de la copropriété à contact@monimmeuble.com. Vous serez bien sûr cités et mentionnés dans nos chroniques pour votre participation.

Référence : Cass 3e civ du 14 mars 2019 (n°18-50.026 F-D)

Jurisprudences 2018

« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur les obligations des syndics pour l’ouverture d’un compte séparé

Chronique enregistrée le 25 mars à 17h10, durée : 4 minutes.

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