Marché immobilier : un changement de morphologie des biens recherchés

Marché immobilier : un changement de morphologie des biens recherchés

Le volume de ventes de logements anciens atteint un nouveau record sur les douze derniers mois avec 1130000 transactions. Le marché immobilier a maintenu son dynamisme malgré la période de crise sanitaire et ses confinements successifs. Toutefois, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes.

Changement de morphologie du marché immobilier

Selon les derniers chiffres de l’observatoire des Notaires de France, on a atteint les 1130000 transactions à fin mai 2021. C’est un niveau record depuis 2000. Ce volume des transactions peut s’expliquer en partie par le report des ventes non réalisées lors du premier confinement. Pour autant, il traduit avant tout le dynamisme du marché immobilier sur toute cette période.

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Marché immobilier - variations des indices de prix
Variations des indices de prix Notaires-Insee

 

La tendance se confirme. Si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. On observe ainsi des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes.

Dans un premier temps, ce constat a d’abord été ressenti spécifiquement pour les maisons anciennes autour de la capitale vers des petites villes. Fait nouveau, on retrouve cette même tendance en maisons anciennes dans d’autres métropoles. C’est notamment le cas autour de la métropole lyonnaise. Ainsi, les Lyonnais ont déménagé dans des zones plus vertes, mais aussi plus accessible financièrement. Leur choix s’est porté principalement vers des villes de moins de 3500 habitants situées dans les départements limitrophes : Isère, Ain, Loire. On retrouve le même phénomène autour de Toulouse.

Ces mouvements demeurent raisonnables, même s’ils sont tangibles. De toute évidence, cette évolution du marché immobilier correspond à ce désir accru d’espace, de verdure rendu possible par l’essor du travail à distance. Par ailleurs, les déménagements ont repris leur cours avec des mouvements plus importants entre départements. Ainsi, le nombre de départs a progressé de 13 % au second trimestre 2019.

Une incidence sur les prix inégale entre les appartements et les maisons

Au 1er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec + 1,4 % par rapport au 4e trimestre 2020.

Sur un an, la hausse des prix décélère également : + 5,9 %, après + 6,4 %. Cela est principalement dû à un ralentissement sur le marché immobilier des appartements : + 5 % sur un an contre + 6,3 % au 4e trimestre 2020. En maisons, la hausse est similaire à celle enregistrée le trimestre précédent : + 6,6 % sur un an contre + 6,5 % au 4e trimestre 2020.

Ainsi, le dynamisme déjà constaté sur le marché des maisons se confirmerait, avec une accélération importante de la hausse des prix à fin août 2021 à + 8,9 %. Pour autant, ce nouvel attrait pour les maisons qui attirent les résidents des grandes métropoles déséquilibre le marché immobilier.

Ces derniers exportent avec eux leur pouvoir d’achat immobilier, qui ne correspond pas forcément à celui des utilisateurs locaux. Ainsi, les prix sont anormalement élevés et pas toujours justifiés. En résonance, l’amorce de départs des grandes métropoles y engendre un atterrissage de la hausse des prix. Pour exemple, à Paris intra-muros, on constate un “effet plateau”, c’est-à-dire une stabilisation des prix.

prix des appartements anciens au m2 au 1er trimestres 2021
Source : Notaires de France

 

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix des appartements devrait atteindre 10720 €/m² en août 2021, soit une hausse de 1 % en trois mois. La forte pression haussière des derniers trimestres semble néanmoins interrompue. Les ventes se font en moyenne en trois semaines à Paris. À ce stade, il est encore prématuré d’affirmer que cette tendance du marché immobilier soit pérenne. Notons par ailleurs que ce changement de morphologie immobilière semble se généraliser dans l’Union européenne.

Les taux toujours en soutien du marché immobilier

Malgré quelques fluctuations, les taux restent toujours bas. Le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat atteint un nouveau point bas à 1,15 % en avril 2021. Les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) semblent conforter les bons profils emprunteurs ainsi que les bonnes pratiques bancaires déjà en place.

Aussi, une augmentation des taux ne casserait pas le dynamisme du marché immobilier. D’ailleurs, aucun indicateur ne suggère de hausse brutale. De sorte qu’une augmentation raisonnable des taux ne modifierait pas, de façon importante, l’effort de trésorerie des acquéreurs emprunteurs.

Le moral des Français ne dément pas cette envie d’investir dans l’immobilier ancien. En effet, les Français jugent désormais moins nécessaire d’épargner. Aussi, il est à prévoir une reprise de la croissance si les dépenses s’orientent vers les loisirs ou un plus grand confort du cadre de vie.

Le moral ainsi préservé et les économies réalisées lors des confinements ont permis à de nombreux Français de se lancer dans un nouvel achat immobilier. De fait, la pierre a toujours gardé une place de choix dans le cœur des Français. Désormais, le logement est aussi synonyme de qualité de vie et plus forcément de rendement. La crise sanitaire aurait-elle redistribué les cartes du marché immobilier ?

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