Le marché immobilier français amorce en 2025 une reprise modérée, après une année 2024 marquée par un net ralentissement. C’est ce que révèle le baromètre La Vigie, publié par la plateforme GoFlint, qui a analysé plus de 2,2 millions de biens en vente depuis janvier. Si l’offre explose avec une hausse de +18% du nombre de logements disponibles, les prix, eux, demeurent étonnamment stables. Comment expliquer ce paradoxe ? Entre les effets des taux d’intérêt immobilier, les disparités régionales et l’impact du DPE, l’article décrypte les mécanismes cachés derrière cette apparente stagnation du marché immobilier.
Sommaire :
- Une offre en forte hausse, mais un marché immobilier encore prudent
- Pourquoi les prix ne suivent-ils pas la hausse de l’offre ?
- Le rôle central du DPE dans la valorisation des biens
- Des disparités régionales toujours marquées
- La hausse des DMTO, un frein supplémentaire ?
À retenir – Marché immobilier en 2025
- +18% de biens en vente en un an, une hausse marquée portée par les grandes agglomérations.
- Stagnation des prix à l’échelle nationale, avec seulement +0,4% depuis janvier 2025.
- Le DPE impacte fortement les valeurs, jusqu’à -35% pour les passoires thermiques.
- Des disparités régionales fortes : Paris progresse, d’autres métropoles stagnent ou reculent.
- Hausse des DMTO à 5% dans la majorité des départements, créant un frein supplémentaire à l’achat.
Une offre en forte hausse, mais un marché immobilier encore prudent
+18% de biens en vente sur un an
D’après le baromètre La Vigie, édité par GoFlint, le stock de biens mis en vente au printemps 2025 a bondi de 18% par rapport à l’année précédente, soit +176 000 logements. En effet, l’assouplissement du crédit immobilier, avec une baisse moyenne de 22 points de base des taux au premier semestre, a stimulé ce dynamisme.
Entre avril et juin 2025, les professionnels de l’immobilier ont commercialisé plus de 1,1 million de biens en France. Ce volume représente une hausse de 7,7% sur trois mois, incluant un nombre important de résidences secondaires.
Des zones urbaines en tête de la reprise
Les grandes agglomérations tirent cette progression. Les 20 départements les plus peuplés concentrent 46% de l’offre totale. La Loire-Atlantique, la Gironde, ainsi que l’Île-de-France (hors Paris) enregistrent une hausse supérieure à 8% du nombre de biens en vente. Cette dynamique résulte de la pression sur le marché locatif et de l’attractivité territoriale de ces zones.
Pourquoi les prix ne suivent-ils pas la hausse de l’offre ?
Une progression limitée malgré la demande
Malgré cette explosion de l’offre, les prix affichent une étonnante stabilité. Depuis janvier 2025, ils n’ont augmenté que de 0,4% à l’échelle nationale, et de 0,9% entre mars et juin. Or, ce phénomène contraste fortement avec l’augmentation du nombre de transactions. Cela s’explique par une dynamique de rattrapage après un gel du marché en 2024, plutôt qu’une véritable tension entre offre et demande.
L’impact du crédit immobilier
Le marché immobilier est toujours très sensible aux conditions de financement. Mihai Gavriloiu, analyste pour GoFlint, rappelle que les banques “prêtent avec une marge quasiment nulle”, freinant la reprise. Les établissements financiers restent prudents, d’autant que la demande reste fragile, en particulier pour les primo-accédants.
Le rôle central du DPE dans la valorisation des biens
Un critère désormais incontournable
Le marché immobilier s’est structuré autour de la performance énergétique. En 2025, les écarts de prix sont significatifs :
- 15,8% entre un bien F-G et un bien A-B, soit 595 €/m²
- 7,3% entre un bien F-G et un bien C-D-E (251 €/m²)
Les maisons affichent des décotes jusqu’à –35%, contre –18% pour les appartements. À Paris, la décote reste plus faible (-11%), mais bien présente.
Des marges de négociation en hausse
Les marges de négociation s’étendent désormais entre 5,5% et 7,5%. L’incertitude autour des réglementations DPE pèse sur les ventes. Selon La Vigie, près de 20% des logements classés F ou G pourraient être régularisés sans travaux effectifs, complexifiant les évaluations. L’absence de dispositifs stables d’aides à la rénovation entretient cette méfiance.
Des disparités régionales toujours marquées
Paris repart, d’autres villes stagnent
Parmi les 40 villes de plus de 100 000 habitants, seules 14 connaissent une hausse des prix supérieure à 2%. Paris se démarque (+2,3%), bénéficiant de sa rareté foncière. À l’opposé, Lyon, Bordeaux et Nantes stagnent malgré un léger regain d’accessibilité financière.
D’autres grandes villes en perte de vitesse ou en tension
Au-delà de Paris, plusieurs villes présentent des dynamiques contrastées. À Strasbourg, par exemple, les prix stagnent autour de 3 250 €/m², en dépit d’une demande étudiante et transfrontalière toujours forte. En outre, la présence importante de logements classés F-G freine l’attractivité dans certains quartiers.
À Toulouse, le marché immobilier conserve un certain dynamisme grâce au secteur aéronautique, mais la hausse des prix y reste limitée à +1,4% sur le premier semestre 2025, selon GoFlint. Même constat à Rennes, ville pourtant prisée, où l’évolution est inférieure à 1%, freinée par l’augmentation des biens mis en vente (+9% sur un an).
À l’inverse, Nice et Marseille montrent des signes de tension immobilière. Nice enregistre une hausse des prix de +2,8%, tirée par une demande constante de résidences secondaires. Marseille, quant à elle, connaît une hausse plus modeste (+1,6%), mais le déséquilibre entre quartiers attractifs et zones délaissées reste fort.
Enfin, dans les villes moyennes comme Reims, Le Havre ou Perpignan, les prix reculent légèrement ou stagnent, malgré des efforts de revalorisation urbaine. Ces marchés restent sensibles aux décisions locales, notamment en matière de fiscalité immobilière, d’aides à la rénovation ou d’attractivité économique.
La hausse des DMTO, un frein supplémentaire ?
Une taxation en progression
Depuis avril 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 4,5% à 5%, entraînant un surcoût de 2 500 € pour un logement de 500 000 €. Cela impacte directement la capacité d’achat des ménages.
Un impact à surveiller au second semestre
Au 30 juin 2025, seuls 11 départements n’avaient pas encore appliqué la hausse. Les effets sur les prix devraient apparaître clairement à l’automne, d’autant que les collectivités pourraient ajuster leurs stratégies fiscales locales pour compenser la baisse des transactions.
?En 2025, le marché immobilier français se trouve à la croisée des chemins : si l’offre redémarre fortement avec +18% de biens en vente, les prix, eux, résistent à toute flambée. Cette apparente stagnation révèle un équilibre précaire entre des vendeurs désireux de profiter d’un contexte de crédit plus souple, et des acheteurs encore freinés par l’inflation, la fiscalité, ou la performance énergétique des logements.
Derrière les moyennes nationales, de fortes disparités régionales et une fracture énergétique dessinent un paysage immobilier contrasté, instable, mais riche en opportunités. Pour les acteurs du secteur, l’année en cours s’annonce comme celle des ajustements — ou des arbitrages — décisifs.
