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Immobilier

Marché immobilier ancien : la reprise est au rendez-vous

marché immobilier ancien 2022

L’année 2021 a pleinement profité de l’effet de rattrapage de 2020. Désormais, le marché de l’immobilier ancien retrouve un rythme plus habituel au premier trimestre. Les ventes sont en retrait de 6 % par rapport à la même période l’an dernier. Le marché ne présente cependant aucun signe de faiblesse et reste très dynamique. Retrouvez les tendances du 1er trimestre 2022 de Laforêt immobilier France.

Le marché immobilier ancien gagne en maturité en ce début d’année

Le mois de janvier a été marqué par un ralentissement du fait de la suspension de nombreux projets. Toutefois, on observe depuis février, une reprise de la demande toujours supérieure au volume de biens disponibles sur le marché.

Par ailleurs, les grandes métropoles retrouvent à leur tour leur attractivité en ce début d’année. Ainsi, les appartements familiaux intéressent de nouveau les acquéreurs. Les maisons continuent néanmoins de porter la croissance du marché en zones périurbaines et en régions.

Les futurs acquéreurs recherchent des biens au meilleur rapport qualité/ prix

Enfin, ce premier trimestre est marqué par un autre phénomène. Les futurs acquéreurs recherchent des biens au meilleur rapport qualité/ prix. C’est pourquoi, ceux qui répondent en tout point aux critères essentiels se vendent au prix. Tandis que les négociations reprennent sur ceux qui présentent des défauts.

Soulignons que le contexte actuel, avec le conflit en Ukraine, renforce encore la pénurie de matériaux de construction. Cette situation ne facilite pas la rénovation des logements. Aujourd’hui, pour les ménages, le reste à charge d’une rénovation performante représente, en effet, un coût beaucoup trop élevé.

“ L’inflation constatée sur les prix de l’énergie est l’une des explications probables du regain d’intérêt des Français pour les métropoles et les appartements. Une maison à la campagne suppose, en effet, de disposer de un à deux véhicules. Mais également de recourir à des systèmes de chauffage, comme le gaz ou le fioul domestique. Or, on craint de fortes hausses dans les prochains mois. Par ailleurs, les contraintes et le coût des rénovations thermiques, aujourd’hui insuffisamment financées par l’État avec des restes à charge conséquents, conduisent certains Français à revenir en centre-ville.” – Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt.

Le crédit immobilier subit un effet ciseau

D’un côté, des taux remontent sensiblement. Et, de l’autre côté, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) imposent depuis janvier aux banques de respecter un taux d’endettement des ménages de 35 % maximum.




De fait, les futurs acheteurs doivent soigner leurs profils.

De plus, l’apport personnel devient le sésame pour accéder à l’emprunt. Ce qui oblige un bon nombre d’acquéreurs à puiser dans leurs économies. Comme on le sait le financement de l’immobilier est une question qui sera certainement considérée comme importante dans les prochains mois par le gouvernement.

L’appétence des Français pour le marché immobilier ancien ne s’essouffle pas

La demande s’établit à +1 % au premier trimestre sur tout le territoire. À Paris, l’augmentation est supérieure 3 % de la demande. Ainsi, la capitale retrouve son attractivité, malgré l’absence de la clientèle internationale. Autres sujets qui inquiètent les investisseurs : le plafonnement des loyers ou les conséquences de la loi Climat & Résilience.

La demande sur le marché immobilier ancien au 1er trimestre 2022

 

Pendant la crise sanitaire, on a pu observer que les Parisiens souhaitaient de plus grandes surfaces et des espaces extérieurs. Mais, désormais, la demande en Île-de-France se stabilise (0 %). De la même façon, en régions, elle progresse encore de 1 %.

Toutefois, si l’on compare ces chiffres avec le dernier trimestre de l’année 2021, la demande bondit cette fois de 12 % au national. Ce qui démontre que les projets d’achat ont été relancés sans attendre, dès le 1er janvier.

Une capitale qui retrouve progressivement son attractivité sur le marché immobilier ancien

Certes, le volume de transactions au niveau national recule. Il affiche une baisse de 6 % par rapport au premier trimestre 2021. Néanmoins, il faut nuancer ce constat, après une année de tous les records en 2021. Ce volume reste d’ailleurs conséquent, puisqu’il est semblable à celui du premier trimestre 2019, seconde meilleure année de tous les temps !

En effet, avec le rattrapage des projets de 2020, ce recul était prévisible. Il s’explique également par un mois de janvier marqué par un rebond des cas de Covid-19 qui a logiquement empêché les visites, et donc les transactions. Par ailleurs, les récentes dispositions prises par le HCSF sur le taux d’endettement des ménages rendent l’accès au crédit plus compliqué, voire impossible, pour de nombreux ménages.

“ Le marché de l’immobilier ancien est aussi une terre d’opportunités. Avec la pénurie de matériaux, la construction neuve est à la peine. Aussi, le marché immobilier ancien apparaît plus que jamais comme le principal marché immobilier. Côté opportunités, on trouve également la généralisation du télétravail. Désormais, on peut organiser sa vie différemment, en acquérant, par exemple, une plus grande surface à l’extérieur d’un grand centre urbain, tout en gardant un pied-à-terre dans le centre-ville.” – Yann Jéhanno.

Une offre qui se redresse sensiblement, mais qui reste nettement insuffisante

L’offre se redresse légèrement (+1 % au national). Cependant, la ruée vers l’habitat individuel se poursuit. Puisque au niveau national, l’offre de maisons régresse encore de 3 %, tandis qu’elle augmente de 4 % pour les appartements.

Dans les régions et les zones périurbaines, où tous les types de maisons se sont vendus l’an dernier, l’offre régresse d’ailleurs encore de 1 % au premier trimestre. À Paris, en revanche, elle se stabilise avec un nombre de biens à la vente toujours très faible. Tandis qu’elle remonte franchement en Île-de-France (+5 %).

Si l’on compare ces chiffres à ceux du dernier trimestre de l’année 2021, on constate :

  • une offre au national stable (0 %),
  • en net recul en régions (-5 %),
  • en léger redressement à Paris (+4 %).

Le volume des ventes diminue à Paris et en Île-de-France

Dans ce contexte, Paris, enregistre une baisse de 7 % du volume de transactions. Or, ce chiffre, est nettement en retrait par rapport au premier trimestre 2021.

En Île-de-France, les ventes diminuent également, en retrait de 10 %. Une baisse directement imputable à la forte dynamique de 2021 qui a considérablement réduit les stocks de biens disponibles. Mais, elle est aussi associée à une hausse des prix qui rend les acquéreurs plus attentifs. En régions, là aussi, le marché immobilier ancien retrouve une certaine normalité, avec une baisse de 5 %.

Des prix toujours orientés à la hausse

Si les prix restent globalement orientés à la hausse. Toutefois, cette dernière semble moins vigoureuse qu’en 2021 : +3,7 % au national, soit 3 434 €/m2. De toute évidence, elle est soutenue par l’effet de rareté sur l’ensemble du marché immobilier ancien. Alors que la demande reste bien présente. Les maisons, là encore, portent l’essentiel de la hausse : +7,8 %, contre +1,8 % pour les appartements.

En revanche, la baisse se confirme à Paris : -2 %, soit 10 324 €/m2. Alors que l’Île-de-France continue de se redresser du fait de l’intérêt marqué pour les maisons individuelles : +5,5 %, soit 4 694 €/m2.

Si l’on compare ces résultats au dernier trimestre 2021, les prix augmentent de façon homogène au national de 0,5 %.

Des délais de vente qui se détendent à Paris

Les délais de vente indiquent que la frénésie de 2021 semble être derrière nous. Pour autant, plusieurs régions et villes moyennes restent très dynamiques.

Délais de vente

 

Ainsi, au national, on franchit la barre des 80 jours, à 84 jours. C’est le délai compris entre la mise en vente et la signature du compromis de vente. Or, il fallait compter 79 jours au quatrième trimestre 2021.

À Paris et en Île-de-France, les délais s’allongent également. Ils remontent respectivement de 8 jours (84 jours) et 11 jours (78 jours) par rapport à la même période l’an dernier. Pour Paris, cela représente 1 mois de plus qu’en 2019. Le marché reste toutefois très fluide, sous la barre des 3 mois au national, mais les cartes sont redistribuées.

Les négociations reprennent légèrement

Les négociations restent globalement stables. Elles représentent 4,5 % au national, un pourcentage identique au premier trimestre 2021. D’ailleurs, il en est de même en régions (4,68 %, soit un écart de 0,27 point) et en Île-de-France (3,10 %, soit un recul de 0,45 point).

Les marges de négociation

 

Désormais, les acquéreurs prennent le temps de la négociation. Ainsi, on observe une certaine détente sur les biens qui présentent des défauts ou ont le prix est jugé trop élevé. Cette réalité est encore plus visible à Paris. Puisque l’on est passé de 2,90 % entre le prix de vente et le prix d’achat au premier trimestre 2021, à 3,84 %. En cela, on note une stabilité au global des marges de négociations.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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