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Crédit

Crédit immobilier : le marché traverse une période difficile

Quel est l’impact sur les conditions d’octroi de crédit immobilier ?

Les taux de crédit augmentent, d’un côté, et les prix des matières premières s’envolent, de l’autre. Quel est l’impact de ce contexte singulier sur les conditions d’octroi de crédit immobilier ? Pour répondre à cette question, Vousfinancer a mené une enquête interne auprès de ses 200 agences. Ce réseau a aussi fait le point sur le moral et les préoccupations des porteurs de projet au début du mois d’avril 2022.

Les banques durcissent les conditions d’octroi de crédit immobilier

La crise russo-ukrainienne a affecté depuis le début du mois de mars l’économie européenne et française. Le coût des matériaux, des matières premières et de l’énergie a connu, en effet, une hausse importante. En ce sens, les prix de l’immobilier ont également progressé. Dans ce contexte, les banques sont devenues plus rigoureuses et plus attentives lors de l’étude des dossiers de crédit immobilier.

conditions d'octroi de crédit immobilier

La nécessité de recourir à un apport personnel

70 % des courtiers Vousfinancer constatent un durcissement dans la façon d’étudier les dossiers de crédit immobilier. Cela concerne surtout l’apport personnel et l’épargne après projet nécessaire en cas de dépenses imprévues. Le montant de l’épargne demandé n’est pas le même selon les établissements. Il varie généralement de 4 à 6 mensualités de crédit. Les banques accordent aussi plus d’attention à la situation professionnelle, notamment l’ancienneté des emprunteurs.

“ Les banques demandent actuellement toute systématiquement de l’apport personnel, au moins 10 % du montant du bien. De même, elles exigent une épargne après opération qui ne sera pas mise dans le projet. Aussi, elle servira à éviter la souscription d’un crédit à la consommation en cas de dépenses imprévues. En cela, on limite le risque de surendettement ou de non-remboursement du crédit immobilier.” – Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Les banques sont plus exigeantes sur le reste-à-vivre

Par ailleurs, selon 60 % des courtiers sondés, le reste à vivre constitue maintenant un critère d’octroi essentiel du crédit immobilier. Celui-ci permet aux emprunteurs de faire face à une éventuelle hausse de dépenses liées à la consommation d’énergie et de carburant.

De plus, selon 51 % des courtiers, les banques sont plus attentives à la situation géographique du bien. Elles vérifient particulièrement la distance séparant le bien immobilier et le lieu de travail des acquéreurs. En effet, les déplacements peuvent représenter une dépense énorme pour un ménage.

“ Nous avons eu des refus de prêt à cause de l’éloignement du bien par rapport au lieu de travail. La raison en est la charge financière trop importante que cela représente en termes de carburants ou de l’achat d’une seconde voiture. Même si cela ne conduit pas systématiquement à des refus, le thème de l’éloignement domicile travail est désormais plus fréquemment abordé.” – Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

En effet, cela peut poser un problème si la distance est supérieure à 50 km. Ainsi, certaines banques limitent l’endettement maximum à 30 % pour que l’emprunteur assure les dépenses engendrées. Car, si un couple parcourt une distance de 100 Km par jour chacun, cela représente un coût de 500 € par mois (hors péage) pour le ménage.

Les banques sont plus attentives sur la vétusté du bien et le montant des travaux à réaliser dans l’ancien

D’ailleurs, 60 % des courtiers ont constaté les fortes exigences des banques sur la vétusté du bien (chaudière, isolation…). De fait, elles sont plus vigilantes aux travaux à réaliser dans l’ancien en lien avec la hausse du coût des matériaux.

Elles sont également plus attentives, selon 52 % des courtiers, à la performance énergétique du bien. Ce critère pourra, en effet, engendrer des conséquences sur le budget énergie des emprunteurs et sur les travaux à prévoir.

“ Certaines banques sont plus attentives que d’autres à la performance énergétique des logements. Il peut arriver qu’elles soient alors plus vigilantes à l’endettement des clients afin d’anticiper un éventuel prêt travaux ou conso dans les mois ou années à venir. Par ailleurs, concernant les biens vétustes, elles sont attentives à ce que la part des travaux à financer ne soit pas démesurée par rapport à valeur du bien. Ce qui pourrait entrainer un risque de moins-value en cas de revente et conduire à un non-remboursement du crédit immobilier.” – Sandrine Allonier.

La hausse des taux de crédit immobilier menant à des refus dans 75 % des agences Vousfinancer

Depuis début 2022, les taux de crédit immobilier ont progressé de 0,3 % en moyenne sur 20 ans (de 1,20 à 1,50). Certaines banques appliquent même des hausses de taux de 0,6 % sur leurs barèmes en 3 mois seulement.

Rappelons cependant que les taux d’usure n’ont pas changé. Ainsi, près de 3/4 des agences Vousfinancer ont connu des refus de crédit depuis le début du mois de mars. Au sein de certaines agences, 20 % des dossiers sont rejetés à cause du dépassement du taux d’usure. Ce souci concerne les dossiers d’emprunteurs âgés seulement de 45 ans (en plus de ceux ayant un problème de santé et un âge avancé).

Par exemple, si un couple de 45 ans avec des revenus de 60 000 euros souhaite emprunter 200 000 euros sur 20 ans :

  • le taux proposé s’élève à 1,55 %, avec une assurance à 0,35 % à 50 % sur chaque tête ;
  • le TAEG est donc de 2,45 %, tous frais inclus, dépassant ainsi le taux d’usure en vigueur de 2,40 %.

Selon Julie Bachet, la hausse des taux de crédit fait progresser mécaniquement le taux d’endettement des emprunteurs. Pour éviter ce problème, ces derniers devraient alors faire baisser l’enveloppe de crédit immobilier à laquelle ils prétendent. Par conséquent, ils devraient modifier leur projet immobilier.

Par exemple, pour obtenir 300 000 euros sur 20 ans, un emprunteur doit gagner 4 280 euros net par mois. Cependant, en janvier 2022, ces revenus s’établissaient seulement à 4 086 euros pour ne pas dépasser un endettement de 35 % !

Les emprunteurs sont plus inquiets et redoutent un refus de leur crédit immobilier

Selon 86 % des courtiers sondés, les emprunteurs sont plus inquiets à cause du contexte actuel. Ils se préoccupent, en effet, de l’évolution des taux et des prix de l’immobilier, ainsi que du coût des matériaux. 31 % d’entre eux ont même constaté récemment des clients obligés de modifier leur projet en raison du contexte.

inquiétude des emprunteurs face au contexte général

 

Ces acquéreurs ont dû finalement acheter un bien exigeant moins de travaux ou situé plus proche de leur lieu de travail. Certains clients ont même choisi de changer ou de reporter leur projet de construction. 33 % des courtiers Vousfinancer ont d’ailleurs observé que les acquéreurs vérifient davantage le DPE. Ces clients sont plus attentifs à la performance énergétique du bien afin de limiter les dépenses futures.

Les porteurs de projet souhaitant vendre pour acheter un bien plus grand montrent un certain attentisme. Néanmoins, le marché demeure dynamique, notamment dans certaines zones tendues où un déficit de l’offre est constaté. L’immobilier constitue toujours une valeur refuge. C’est pourquoi la demande reste élevée en France.

“ Nous ne ressentons pas de réelle inflexion dans la demande compte tenu de la volatilité des taux, il est plus que jamais pertinent de faire appel à un courtier qui connait les conditions d’acceptation et les barèmes de l’ensemble des banques en temps réel.” – Julie Bachet.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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