Marché de l’immobilier de logements en France : coup de frein à l’horizon 2020

Marché de l'immobilier
En 2019, les ventes dans l’ancien vont encore reculer.

Le marché français de l’immobilier s’assagit. Déjà, les prémisses se sont fait sentir en 2018 avec une stabilité de l’augmentation des prix dans l’ancien sur le plan national (+3%) et une décélération pour ceux de l’Ile-de-France (+3,9%). Quelles perspectives sur les marchés du neuf et de l’ancien à l’horizon 2020 ?

En 2019, les ventes dans l’ancien vont encore reculer

 

Selon les prévisions des experts de Xerfi, en 2019, les ventes dans l’ancien vont reculer de -4,9% même si cette correction n’aura rien de préoccupant, compte tenu de leur niveau encore élevé (900.000 transactions).

Le repli des transactions s’accompagnera d’un ralentissement de la hausse des prix des logements anciens : 1,8% en France contre 3% en Ile-de-France et 1,3% en régions.

La tendance persistera en 2020, sauf nouvelles mesures de soutien à la demande, avec une croissance des prix limitée à 0,8% au niveau national, 2% en Ile-de-France et 1% en province.

En effet, la légère remontée des taux des crédits à l’habitat amputera les capacités d’emprunt des acquéreurs, déjà affectées par l’arrêt depuis le 1er janvier 2018 de plusieurs dispositifs favorables à l’accession à la propriété (PTZ et APL accession) ou à l’investissement locatif (avantage Pinel).

Les mesures en faveur de l’offre, elles n’auront pas encore d’impact sur la construction neuve. Les ventes de logements neufs reculeront ainsi de 1,6% en 2019 pour rebondir ensuite de 2,6% en 2020.

Vincent Desruelles, auteur de l’étude.

Un marché de l’immobilier toujours à deux vitesses

 

Cette accalmie générale masque toutefois la persistance d’un marché de l’immobilier toujours à deux vitesses dans l’Hexagone.

Avec un prix moyen proche de 9.500 euros le mètre carré en 2018, Paris conserve à l’évidence un statut particulier tandis que Bordeaux, avec une flambée de presque 20% du prix des appartements, fait la course en tête des villes où les revalorisations tarifaires ont été les plus importantes, suivie de Lyon (+7%).

A l’inverse, les prix des maisons sont stables depuis 2013 dans la grande banlieue parisienne et baissent dans plusieurs départements ruraux (comme par exemple le Lot-et-Garonne ou la Haute-Marne).

Et il y a fort à parier que l’évolution des prix de l’immobilier dans ces zones périphériques et départements ruraux dépendra aussi en grande partie du maintien de services publics et de l’attractivité économique.

Un marché du neuf en repli

 

Le marché du neuf sera, lui, de nouveau impacté par le repli de la demande des bailleurs sociaux.

Face à la diminution des loyers et la hausse du taux de TVA en 2018, les bailleurs sociaux ont mis en sommeil une partie de leurs projets de construction de logements neufs.

Entre la réduction des investissements des bailleurs sociaux et la diminution des aides aux primo-accédants (baisse de la quotité empruntable dans les zones détendues pour les prêts à taux zéro et suppression de l’APL accession dans le neuf), les mises en chantier de logements se sont contractées de 3% en 2018 à 415.500 unités).

Selon Xerfi, la tendance se poursuivra en 2019 avec un nouveau repli des mises en chantier (-3,2%).

Malgré une montée en gamme des produits dans le neuf, les promoteurs limiteront les hausses de tarifs avec l’objectif de réduire leurs stocks. Les stocks de logements neufs ont en effet atteint en 2018 leurs plus hauts niveaux sur la période récente.

Les prix de vente des logements collectifs progresseront faiblement en 2019 (+0,6%) avant de rebondir plus franchement en 2020 (+2,6%) dans le sillage du rebond des ventes.

Faire évoluer l’offre face à la mutation de la demande

 

La composition des ménages évolue du fait de la progression des familles monoparentales ou encore du vieillissement de la population. Les acteurs de l’immobilier doivent redoubler d’efforts pour s’adapter aux attentes.

Par ailleurs, les difficultés d’accès au logement dans les grandes villes, en particulier pour les étudiants et les jeunes actifs, créent également de nouveaux besoins en matière d’habitat partagé et de mutualisation des ressources.

C’est ainsi que les résidences services intéressent de plus en plus les promoteurs. L’évolution de l’offre se concentre pour l’essentiel sur le coliving, notamment dans la périphérie des grandes agglomérations.

Reste à répondre à une équation à double inconnue : comment être rentable pour séduire les investisseurs institutionnels, attentifs aux rendements, tout en proposant des prestations pertinentes aux populations ciblées, sans être hors de prix ?

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