Loi Elan et copropriété : en attendant les décrets et ordonnances…

Loi Elan et copropriété
Loi Elan et copropriété

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, publiée au Journal officiel du 24 novembre, apporte quelques correctifs au statut de la copropriété des immeubles bâtis en attendant la rédaction de deux ordonnances.

 

Le titre IV de la loi Elan et les articles 202 à 216 modifient certaines règles applicables aux copropriétés et habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances. La loi du 10 juillet 1965 est largement impactées par la loi Elan car 7 articles sont totalement réécrits ou ajoutés : articles 1-1, 6-2 à 6-4, 17-1 A, 37-1 et 42.

 

Habilitation à légiférer par voie d’ordonnance

 

La loi Élan autorise le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

Les ordonnances sont attendues au plus tard le 23 novembre 2020 pour codifier les dispositions sur la copropriété et du 23 novembre 2019 pour améliorer à partir du 1er juin 2020 le fonctionnement du droit de la copropriété.

Cette ordonnance dont l’objectif est améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, devra redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65?557 du 10 juillet 1965 au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part.

L’ordonnance est également destinée à modifier les règles d’ordre public applicables aux copropriétés. Elle permettra ainsi de clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

Cette ordonnance doit être prise dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la loi Élan, soit maximum le 24 novembre 2019.

 

Améliorer le traitement des copropriétés dégradées

 

Désormais, l’agence nationale de l’habitat (Anah) doit encourager et faciliter l’exécution d’opérations de résorption d’une copropriété dont l’état de carence a été déclaré conformément à l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L. 321-1, I, mod.).

Lorsqu’une opération de requalification d’une copropriété dégradée a été mise en place (ORCOD), afin d’assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements, le maire et le président de l’EPCI, peuvent user des prérogatives qu’ils tiennent de l’article L. 521-3-3 du Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L. 741-1, in fine, mod).

L’État peut déclarer d’intérêt national, une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d’État, si l’opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d’habitat dégradé.

Désormais, un décret pris sur l’avis conforme du Conseil d’État peut autoriser la prise de possession d’un ou plusieurs immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret mentionné à l’article L. 741?2 du CCH, dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent nécessaires la prise de possession anticipée et qu’un projet de plan de relogement des occupants a été établi.

 

Pénalités de retard en cas de non-transmission de pièces au conseil syndical

 

Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 6).

En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai de un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret.

 

Accès en ligne dématérialisé aux documents de la copropriété

 

Depuis le 1er janvier 2015, le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, dern. al.).

Cet accès doit être différencié selon le type de documents mis à la disposition des copropriétaires ou des membres du conseil syndical.

Un décret doit préciser la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans l’espace sécurisé.

 

Précisions sur les notions de lot de copropriété et de lot transitoire

 

Une copropriété n’est plus définie uniquement comme tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er). La notion de lot est en effet précisée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er, mod.).

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété.

À noter que la loi Élan précise que les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans (avant le 23 novembre 2021) à compter de sa promulgation pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire du nouvel article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

À cette fin et si nécessaire, ajoute la loi, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

 

Parties communes spéciales et à jouissance privative

 

Trois nouveaux articles sont créés au sein de la loi du 10 juillet 1965, relatifs aux parties communes spéciales et à jouissance privative.

Tout d’abord, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Ensuite, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Enfin, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-4, nouv.), les syndicats des copropriétaires disposant d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi Élan pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec cette nouvelle disposition.

À cette fin, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété doit être prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).

 

Exigibilité anticipée des provisions pour travaux

 

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-1). Ils doivent également verser des provisions pour travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I).

La loi Elan précise qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une de ces provisions, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, mod.).

 

Représentation des copropriétaires aux assemblées générales

 

Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10% des voix du syndicat (contre 5% auparavant).

En outre, chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues à l’article 22. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, I, mod.).

Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Enfin, la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale est affinée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, I, mod.). Sont désormais concernés :

  • le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
  • les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
  • les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
  • les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

 

Participation à l’assemblée générale et vote par correspondance ou visioconférence

 

Un article 17-1 A est créé au sein de la loi du 10 juillet 1965. C’est ainsi que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire.

Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic seront définies par décret en Conseil d’État.

 

Vote des travaux d’économie d’énergie à l’article 25

 

La loi Elan simplifie le vote des travaux d’économies d’énergie avec la suppression dans l’article 24 des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique. Désormais ce type de travaux est décidé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Réduction à 1 mois de la notification aux absents et opposants du Procès verbal de l’Assemblée Générale

 

Le procès verbal d’assemblée générale est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le mois qui suit la tenue de l’assemblée générale (contre deux mois auparavant).

Les délais de recours sont conservés à 2 mois, ainsi que les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 qui doivent respecter, sauf urgence, le délai des 2 mois de recours.

 

Actions en justice du syndicat et des copropriétaires

 

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actions personnelles nées de l’application de ladite loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, est réécrit. Ainsi, les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles dans un délai de cinq ans (contre dix ans auparavant).

Les actions personnelles ont pour objet par exemple de constater un non-respect du règlement de copropriété ou une violation des conditions d’utilisation d’une partie privative ou d’une partie commune.

 

Bail réel solidaire

 

Un article L. 255-7-1 est inséré dans le Code de la construction et de l’habitation : pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, la signature d’un bail réel solidaire est assimilée à une mutation et le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur, sous réserve des dispositions suivantes :

Le preneur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de décisions prises en application des d et n de l’article 25 et des a et b de l’article 26 ou de décisions concernant la modification du règlement de copropriété.

Par ailleurs, le bailleur exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Enfin, chacune des deux parties peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018.