Loi Climat : éviter un déséquilibre du marché de l’immobilier

Loi Climat : éviter un déséquilibre du marché de l’immobilier

Didier KLING, Président de la CNCEF Immobilier analyse les limites et inconvénients de la Loi Climat – Résilience pour le marché de l’immobilier patrimonial. En effet, des obstacles surgissent pour les délais de réalisation du parc en matière de rénovation…

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Le projet de loi Climat et Résilience place l’immobilier au cœur de ses préoccupations

Le projet de loi Climat et Résilience place l’immobilier au cœur de ses préoccupations. De nombreuses mesures tendent à le rendre plus respectueux de l’environnement, notamment en mettant un terme aux logements énergivores. Issu des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, ce texte impose la rénovation de la moitié du parc locatif privé français. Aussi les propriétaires des biens classés E, F et G devront entreprendre des travaux d’ici 2034, sous peine qu’ils soient retirés du marché.

L’objectif est ambitieux, mais il est pour l’heure peu réaliste. En effet, plusieurs paramètres microéconomiques viennent nous alerter en tant que professionnels de la matière financière. Alors que cet actif a une place prépondérante auprès des investisseurs.

Loi Climat

Désormais, l’immobilier est abordé de manière démembrée dans les politiques publiques alors qu’il devrait être considéré comme un ensemble. Car, il est nécessaire d’assurer la cohérence des réformes et la stabilité de son modèle économique. Aussi, cela supposerait de clarifier l’avenir du dispositif Pinel dont le terme est connu. Toutefois, rien n’indique aujourd’hui, le dispositif qui lui succèdera. Il est dommageable que le neuf et l’ancien ne soient pas abordés dans le cadre d’une réflexion plus globale.

Effets de marché et tension entre l’offre et la demande

Ce vaste plan visant à décarboner l’immobilier suscite des interrogations sur sa portée. Le parc n’est pas uniforme selon les territoires, il ne doit pas répondre aux mêmes problématiques. De fait, on observe une tension entre l’offre et la demande.

De même, Le projet de loi Climat ne répond pas à une double contrainte à laquelle nous sommes confrontés depuis près d’une décennie. C’est-à-dire l’ampleur de la pénurie de logements et le nombre de logements vacants. Car, en l’absence d’une étude d’impact de niveau national, les acteurs de la chaîne de l’immobilier vont manquer singulièrement de visibilité.

Par ailleurs, la contrainte reste forte et encadrée temporellement. Aussi, elle pourrait conduire à un déséquilibre géographique et à une demande plus limitée. En effet, les propriétaires dans l’impossibilité future de percevoir des revenus locatifs vont opter pour d’autres stratégies. Notamment, celle qui consiste à anticiper le retrait de leur bien du marché. Voire à envisager la location de courte durée, moins contraignante et plus rentable.

Des contraintes en matière de main d’œuvre

Le chantier de la loi Climat va obliger à rénover 450 000 logements par an, pendant douze ans ! Or, on se demande comment le secteur du BTP va pouvoir répondre à un tel volume à traiter. Alors qu’il traverse déjà une crise de la main d’œuvre qualifiée.

En effet, selon un baromètre de Pôle Emploi, plus de 300 000 offres n’ont pu être pourvues en 2018 faute de compétences suffisantes. Atteindre l’excellence environnementale suppose des hommes et des femmes qui maîtrisent les matériaux et les processus de rénovation. Il s’agit donc d’un écueil auquel les pouvoirs publics seront rapidement confrontés.

Des aides qui désavantagent la copropriété

S’agissant des aides d’État, le Gouvernement a choisi de créer un service public dédié à ce plan de rénovation. C’est-à-dire un accompagnement juridique, technique et financier pour les propriétaires. Mais la copropriété, maillon indispensable de l’immobilier, semble pourtant défavorisée.

Or, les produits bancaires qui s’adaptent à la rénovation des copropriétés sont rares. Très peu d’établissements financiers les distribuent, comme le signale également la FNAIM. De même, les dispositions financières incitant à la rénovation se concentrent autour du reste à charge supporté par l’État. Elles concernent essentiellement les revenus modestes qui entreprendraient des travaux. Or, si l’on veut que les Français investissent dans la rénovation énergétique, l’incitation fiscale doit être suffisamment porteuse. Pour cela, elle doit créer une mobilisation de l’épargne vers l’économie.

En effet, en un an, triple confinement oblige, le livret A et le LDD récoltent 44 milliards selon la Caisse des dépôts et consignations. Un fléchage pourrait être imaginé au profit de l’immobilier, qui rappelons-le, n’a que peu bénéficié du Plan de Relance. Certes, dans une économie bouleversée par la crise épidémique, cette réforme aura un coût. La question est donc de savoir qui va supporter le reste à charge : le propriétaire ou le locataire ? Il n’est pas évident que les aides suffiront à le couvrir !

La loi Climat doit inciter plutôt que punir

Sans doute aurait-il été nécessaire de déplafonner les aides d’État à la rénovation. De sorte à dégager un réel gain écologique, qui ne peut se faire au détriment des épargnants. Comme cela a pu être le cas avec la taxe carbone. Plus généralement, l’écologie punitive que le projet de la loi Climat porte, ne servira pas la reprise par des taxations et des malus. Il ne peut conduire qu’à la décroissance. Or, il nous faut concilier les enjeux environnementaux à la performance économique de notre pays. Le meilleur moyen est d’encourager une écologie positive, tournée vers l’innovation, les bonus et l’incitation.

Nous attendons de la rédaction du projet de loi Climat, plus de souplesse, mais aussi moins de contradictions. Car nos professionnels au contact des consommateurs doivent faire œuvre de pédagogie financière. Aussi, l’excès de centralisme et de réglementations ne doit pas briser la reprise économique.

Le projet de Loi Climat doit se concentrer sur des objectifs atteignables

À défaut d’avoir des objectifs ambitieux, ce projet de Loi Climat doit se concentrer sur des objectifs atteignables. Il n’est pas question d’exacerber les problématiques du financement, de la raréfaction des biens, des zones de tensions, du retard dans l’exécution des chantiers.

En effet, des signes précurseurs nous laissent penser qu’il ne faudrait pas, par idéologie, ajouter à la crise sanitaire, une crise du logement. D’autant plus que la pénurie pourrait être accentuée si l’on en croit les inquiétudes des promoteurs. Ils ont constaté, suite aux dernières élections municipales, une réduction des opérations urbaines, sous la pression des habitants. Au surplus, la suppression de la taxe d’habitation pèserait sur l’enthousiasme des maires à développer des projets immobiliers.

Enfin, pour redonner un élan à l’investissement immobilier, il serait intéressant que les pouvoirs publics français observent la fiscalité incitative mise en place aux États-Unis particulièrement en Floride. Dans cet état, les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion d’un bien sont déductibles des loyers bruts (frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, etc). Nous pourrions développer alors un modèle similaire et spécifique à la rénovation en France. Celui-ci pourrait compenser, voire remplacer les dispositifs précédents ou à venir, qui ne semblent plus donner satisfaction.

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