Loi Climat : des objectifs de rénovation trop ambitieux !

Loi Climat : des objectifs de rénovation trop ambitieux !

Est-ce que le projet de loi Climat fixe des objectifs trop ambitieux ? C’est bien le sentiment des professionnels de l’immobilier qui nous alertent sur cette question. Il faut faire la part des choses entre interdire la location des logements F, G ou E ! Attention à ne pas mettre en péril les conditions de logements de près de 5 millions de Français…

L’interdiction de location des F et G, un objectif déjà très ambitieux du projet de loi climat

Le projet de loi Climat et résilience prévoit une interdiction de louer des logements F et G à horizon 2028. D’ailleurs, cette contrainte, a tout de suite mis en alerte les représentants des bailleurs comme ceux des professionnels de l’immobilier.

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En effet, l’UNPI, l’UNIS et la FNAIM s’accordent sur le fait que ce projet soit nécessaire, mais aussi très ambitieux et coûteux. Car pour réussir, il faut prévoir un accompagnement à la hauteur pour les bailleurs. Jusqu’à présent, aucune solution d’accompagnement n’est prévue pour permettre aux logements loués d’être effectivement rénovés.

Loi climat - étiquette énergétique du parc de logement français

 

Actuellement, on compte 1,7 million de logements F et G, dans le parc locatif privé, c’est considérable ! Par ailleurs, une rénovation de logement G coûte entre 22 000 et 40 000 euros selon le niveau de performance que l’on souhaite atteindre. C’est-à-dire une étiquette énergétique D à BBC (Bâtiment Basse Consommation).

À horizon 2028, selon la loi climat, c’est donc 2 millions de logements actuellement loués qui devront ne plus être classés F ou G. En effet, cette obligation de la loi Climat conditionne la mise en location du bien.

En d’autres termes, si les propriétaires privés n’engagent pas les travaux, 1,7 million de foyers n’ont plus de domicile.

Pourra-t-on rénover les logements E en 2034 ?

Lundi 12 avril, les députés ont voté l’essentiel des articles consacrés à la rénovation énergétique des logements dans le projet de loi Climat et résilience. Le projet de loi considère comme indécents et donc interdits à la location les logements G à partir de 2025. Puis les logements classés F à partir de 2028. Cette mesure s’étend en 2034 aux logements classés E.

Selon, les professionnels de l’immobilier, le danger est grand pour le Logement en France. Car, les logements E, représentent 25% du parc. Concrètement, il faudra rénover près de la moitié du parc locatif privé en seulement 12 ans. Si l’on considère que les logements E, F et G représentent 3,6 millions de logements, sur les 7,3 que compte le parc privé locatif français.

Des copropriétés sans accompagnement…

Alors, on peut se demander pourquoi tous ces logements sont dans cet état ? Pourquoi a-t-on accumulé un tel retard dans la rénovation des immeubles en copropriété ? À cet égard, rappelons que le CITE avait exclu les bailleurs depuis 2014. Ce n’est que depuis quelques mois que Ma Prime Rénov’ peut bénéficier aux bailleurs comme aux copropriétaires sans distinction du niveau de ressources. En effet, la machine met du temps à démarrer. Ces dossiers ne seront pas déposés auprès de l’ANAH avant le 1er juillet 2021.

On a laissé les copropriétés à l’abandon sans aucun accompagnement. Or, près des trois quarts des G du parc locatif privé se situent en appartements, en copropriété. Il en est de même pour 70% des logements en étiquette E.

Pensez-vous, en tenant compte des délais de la prise de décision des travaux en copropriété que l’on sera près d’ici 2025 ? Car, pour répondre aux exigences de la loi climat, il faudra bien rénover les logements G à cette échéance ! Que ce se passera-t-il pour les logements qui n’auront pas été encore rénovés à cette date ?

Loi climat : une exigence sans précédent sur la filière construction et sur les bailleurs

Cette contrainte de la loi climat vient poser une exigence financière, mais aussi une exigence de ressources humaines. À terme, si nous ne parvenons pas à mettre en œuvre cette obligation, ce ne sont pas les bailleurs qui se retrouveront sans logement… Mais bien les locataires que l’on sanctionnera.

Permanence juridique pour votre copropriete

De même, nous devons être vigilants quant aux conditions de l’accompagnement. Sur les logements F ou G, il serait malhonnête de faire croire qu’une rénovation « globale » garantit toujours un niveau de performance supérieur, de type « BBC ». Il serait tout simplement faux de penser qu’on parviendra à amener tout le parc E, F ou G à un niveau A, B ou C.

Aussi, il est indispensable d’accompagner la rénovation globale afin de prévoir une issue pour des ménages qui n’atteindraient « que » le D… De plus, il faut lever un frein juridique à la rénovation des logements actuellement loués. Doit-on créer un congé pour des travaux d’économies d’énergie importants ?

Pour les représentants des bailleurs, la loi climat doit garantir la soutenabilité financière des propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique :

  • Défiscalisation de Ma Prime Rénov’ pour les bailleurs ;
  • Doublement du déficit foncier. Lorsque le montant des travaux se compose pour 40% de travaux d’économie d’énergie ;
  • Application d’une 3e ligne de quittance simplifiée pour partager le bénéfice des travaux de rénovation énergétique ;
  • Déduction de l’assiette d’imposition les logements en location qui ne sont pas classés F ou G par le DPE.

Enfin, il faut éviter que des logements ne quittent durablement le parc locatif faute de capacité du propriétaire à assumer des travaux. Aussi, l’UNPI souhaite étendre l’éligibilité du dispositif DENORMANDIE dans l’ancien, sur tout le territoire, des biens F et G.


Textes de lois

Trois textes parus au Journal officiel du 13 avril 2021 concrétisent la réforme du diagnostic de performance énergétique. Ce qui permet de déterminer entre autres à quelle classe appartient un logement.

  • Le premier arrêté détermine le contenu des DPE quand ils concernent des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation.
  • Le deuxième arrêté fixe les méthodes et procédures applicables au DPE et aux logiciels l’établissant.
  • Le troisième vient modifier diverses dispositions relatives au DPE.

Ces textes entreront en vigueur le 1er juillet 2021. À cette même date, le DPE deviendra opposable.


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