Le Sénat a adopté le 20 janvier 2026 la loi CHOC logement par 230 voix contre 102. Cette proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction, portée par Dominique Estrosi Sassone et Mathieu Darnaud, ambitionne de sortir la France de la crise du logement. Face à l’effondrement des mises en chantier (282 700 logements en 2025 contre 413 600 en 2020), le texte fixe un objectif clair : construire 400 000 logements par an d’ici 2030. La loi CHOC logement s’attaque aux freins structurels identifiés par la commission des affaires économiques du Sénat. Elle assouplit la loi SRU, redonne du pouvoir aux maires sur les attributions HLM et prévoit l’extinction progressive de la RLS d’ici 2031. Le texte facilite également la mobilisation du foncier et renforce la lutte contre le squat. Cette réforme entend réconcilier logement privé et logement social pour relancer les parcours résidentiels des Français.
Sommaire :
- Pourquoi la France a-t-elle besoin de la loi CHOC logement ?
- Quels objectifs chiffrés fixe la loi CHOC logement ?
- Comment la loi CHOC logement réforme-t-elle le logement social ?
- Quelles solutions apporte la loi CHOC logement pour le foncier ?
- Comment la loi CHOC logement protège-t-elle les propriétaires ?
- Quelles mesures la loi CHOC logement prévoit-elle pour les travailleurs ?
À retenir – Loi CHOC logement 2026
- Le Sénat fixe un objectif de 400 000 constructions par an d’ici 2030.
- Les sénateurs assouplissent la loi SRU.
- Les maires obtiennent un droit de véto sur les attributions HLM.
- Le gouvernement devra supprimer la RLS d’ici 2031.
- Les collectivités pourront transformer les zones commerciales en logements.
Pourquoi la France a-t-elle besoin de la loi CHOC logement ?
Une crise structurelle du logement
La France traverse une crise du logement sans précédent. En effet, les chiffres du service des données économiques et statistiques (SDES) du ministère du Logement parlent d’eux-mêmes. Le nombre de logements commencés a chuté de 413 600 en 2020 à 282 700 en 2025. Autrement dit, cette baisse de 32% en cinq ans traduit un blocage profond du secteur.
La commission des affaires économiques du Sénat identifie des causes structurelles dans son rapport d’information sur la crise du logement. D’abord, la dégradation de la rentabilité locative décourage les investisseurs. Ensuite, l’érosion du pouvoir d’achat des ménages limite l’accès à la propriété. De plus, la hausse continue des prix immobiliers aggrave ces difficultés. Enfin, la complexité normative freine les projets de construction.
Comme le souligne Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des affaires économiques : « La France a précisément besoin d’une action volontariste en faveur du logement, s’inscrivant dans la durée. » C’est pourquoi la loi CHOC logement entend répondre à ces défis par une approche globale.
Le désengagement de l’État pointé du doigt
Tout d’abord, la création de la RLS a ponctionné les bailleurs sociaux. Pour rappel, La RLS (Réduction de Loyer de Solidarité) est un dispositif créé en 2017 par le gouvernement d’Édouard Philippe. Ainsi, les bailleurs sociaux (organismes HLM) doivent appliquer une réduction de loyer aux locataires qui perçoivent l’APL (Aide Personnalisée au Logement). En contrepartie, l’État a diminué d’un montant équivalent les APL versées à ces locataires. Selon la rapporteure Amel Gacquerre, la RLS aura représenté au total 13 milliards d’euros prélevés sur le logement social depuis sa création. C’est pourquoi la loi CHOC logement programme l’extinction progressive de la RLS avec une réduction de 200 millions d’euros par an jusqu’à sa suppression totale en 2031.
Par ailleurs, la suppression de l’APL-accession a pénalisé les primo-accédants. De même, l’extinction du dispositif Pinel sans alternative a tari l’investissement locatif. En outre, le désengagement de l’État du fonds national des aides à la pierre (Fnap) a fragilisé la production de logements sociaux. La non-compensation des exonérations de taxe foncière a également pesé. La suppression de la taxe d’habitation a aggravé la situation. Par conséquent, la loi CHOC logement vise à inverser cette tendance. Elle rétablit une programmation nationale ambitieuse.
Quels objectifs chiffrés fixe la loi CHOC logement ?
400 000 logements construits par an d’ici 2030
L’article 1er de la loi CHOC logement rétablit une programmation nationale. Ainsi, le texte fixe l’objectif de construire 400 000 logements par an à l’horizon 2030. Ce chiffre s’appuie sur un scénario élaboré à partir des données publiées par le SDES en 2025. Les auditions des rapporteurs Sylviane Noël, Marc Séné et Amel Gacquerre confirment que cet objectif est largement partagé. Les élus locaux, les promoteurs et les bailleurs sociaux soutiennent cette ambition. De surcroît, la commission adopte un sous-objectif spécifique pour le logement étudiant. Cette mesure traduit une recommandation de la mission d’information sur le logement des jeunes.
800 000 rénovations énergétiques d’ampleur annuelles
La loi CHOC logement programme aussi la rénovation des logements. Elle fixe l’objectif de 800 000 rénovations d’ampleur par an d’ici 2030. Ces objectifs reprennent ceux de la proposition de loi portant programmation nationale dans le secteur de l’énergie. Daniel Gremillet a déposé ce texte. Le Sénat l’a adopté en juillet 2025. Par ailleurs, le parc social devra réaliser 100 000 rénovations annuelles. Cette cible permettra de respecter les exigences de la loi Climat et résilience d’ici 2034, selon une étude de la Banque des Territoires. Le texte prévoit également l’adaptation de 50 000 logements par an au vieillissement ou au handicap.
Comment la loi CHOC logement réforme-t-elle le logement social ?
L’assouplissement du cadre SRU
L’article 3 de la loi CHOC logement modifie en profondeur le dispositif issu de l’article 55 de la loi SRU. Le texte reprend des mesures adoptées lors de l’examen du projet de loi « Logements abordables » en 2024. Il supprime ainsi la reprise du droit de préemption par le préfet. Il met également fin au plafonnement des pénalités. Enfin, il abandonne les conventions conclues contre l’avis du maire. Désormais, la négociation entre maire et préfet prend davantage de place via les contrats de mixité sociale. De plus, les pénalités sont versées à l’échelon local.
Les communes peuvent également réaliser une part de leurs objectifs sous forme de logements intermédiaires. Elles n’accroissent pas leurs obligations de construction sociale. Un « lissage » des effets de seuil accompagne les communes nouvelles. L’exemple de Marignier (Haute-Savoie) illustre le problème. Ses objectifs ont augmenté de 117 logements. Son prélèvement a doublé suite à un décret de mars 2023 à l’application rétroactive.
Le maire au centre des attributions HLM
L’article 4 donne aux maires la maîtrise du peuplement de leur commune. Concrètement, ils obtiennent un droit de véto motivé sur les candidatures aux logements sociaux. Ils bénéficient aussi de la délégation du contingent préfectoral pour les primo-attributions. Cette mesure reprend la proposition de loi de Sophie Primas. Le Sénat l’a adoptée en octobre 2023. Toutefois, le droit de véto s’exerce sans préjudice des droits des réservataires. Les règles de priorité des demandeurs restent intactes. Par ailleurs, la commission permet aux commissions d’attribution de se tenir en l’absence du maire. Cette souplesse tient compte de leur fréquence quasi-hebdomadaire dans certains territoires.
L’extinction programmée de la RLS
Les articles 12 et 13 prévoient la fin progressive de la réduction de loyer de solidarité. D’une part, le Fnap bénéficiera d’un financement de l’État à parité avec les bailleurs sociaux. Cette règle était prévue lors de sa création en 2016. D’autre part, la RLS sera réduite de 200 millions d’euros par an. Son extinction totale est programmée pour 2031.
Selon la rapporteure Amel Gacquerre : « Dans un tel scénario, la RLS aura représenté une ponction totale de 13 milliards d’euros sur le logement social. C’est une somme colossale. Elle traduit l’ampleur du désengagement de l’État depuis près de dix ans. »
Quelles solutions apporte la loi CHOC logement pour le foncier ?
La régulation des prix par la préemption
L’article 5 autorise les collectivités à exercer le droit de préemption urbain à titre expérimental. Ce droit s’applique pour motif de régulation des marchés foncier et immobilier. Cette mesure permet de récupérer du foncier à des prix cohérents avec le marché. En effet, le rapport d’information de la commission sur la crise du logement (2024) démontre que les prix du foncier nu ont presque triplé entre 2000 et 2020. Dans le même temps, les prix de l’immobilier ancien ont doublé. Cette hausse renchérit donc la production de logements neufs. Par ailleurs, la loi Climat-résilience de 2021 impose la réduction de l’artificialisation des sols. Cette contrainte renforce la nécessité de mobiliser le foncier déjà artificialisé.
La transformation des bureaux et zones commerciales
L’article 6 facilite la transformation des bureaux en logements dans les secteurs d’opérations de revitalisation des territoires (ORT). Il facilite l’éviction des locataires de bureaux. Il accorde aussi des bonus de constructibilité de droit. Quant à l’article 7, il réduit de 30 à 15 ans le délai d’appropriation des biens sans maître. Le Sénat et les collectivités souhaitaient cette mesure de longue date.
De surcroît, la commission élargit le dispositif aux zones commerciales d’entrée de ville. Elle l’étend également aux grandes opérations d’urbanisme (GOU) et aux opérations de transformation urbaines (OTU). Ces 55 000 hectares de zones commerciales représentent un potentiel considérable. Ils permettent de produire environ un million de logements. Enfin, la commission crée un certificat de projet dédié. Elle élargit le champ de la vente d’immeubles à rénover (VIR) aux opérations de transformation lourde.
Comment la loi CHOC logement protège-t-elle les propriétaires ?
Le renforcement de la lutte anti-squat
L’article 8 complète la loi anti-squat du 27 juillet 2023. Il préserve ainsi le droit de propriété inscrit à l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le texte pénalise le maintien avec violence dans un logement. Cette sanction s’applique même sans introduction illégale préalable. Cependant, le cas des locataires en difficulté de paiement reste distinct. Le législateur ne souhaite pas les associer aux squatteurs. En outre, le texte élargit la procédure d’expulsion aux bureaux et commerces. La commission ajoute également une disposition contre les détournements liés à la location meublée touristique. Elle vise les personnes qui réservent un logement pour l’occuper illégalement après la période de réservation.
L’accès facilité au crédit immobilier
L’article 9 impose au Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de prendre en compte l’accès au logement. Ce principe a valeur constitutionnelle. Ses décisions en matière d’octroi de crédit sont contraignantes depuis 2023. Elles impactent fortement l’accès des ménages au crédit immobilier. Le rapport de la présidente Estrosi Sassone, d’Amel Gacquerre et Viviane Artigalas (printemps 2024) soulignait déjà cette incidence.
Par ailleurs, l’article 10 autorise la vente HLM avec une décote de 20% aux locataires et gardiens. Il facilite aussi le recours aux sociétés immobilières d’accession progressive à la propriété (SCI-APP). Le Sénat a créé ce dispositif il y a 20 ans. De plus, la commission renforce les dispositifs anti-spéculatifs de la vente HLM. Elle allonge la durée de versement de la plus-value en cas de revente.
Quelles mesures la loi CHOC logement prévoit-elle pour les travailleurs ?
La délégation du contingent préfectoral aux employeurs
L’article 19 permet la délégation du contingent préfectoral, hors fonctionnaires. Cette délégation bénéficie à Action Logement, aux entreprises réservataires et aux bailleurs sociaux. De plus, les employeurs publics peuvent acquérir des droits de réservation. Ils fournissent en échange un apport en terrains aux opérations de construction. La commission étend cette mesure aux entreprises publiques. Enfin, les entreprises de transport public en zone tendue bénéficient d’une exemption à la gestion en flux. Cette disposition s’inscrit dans la continuité de l’exemption obtenue pour les établissements hospitaliers dans la loi « 3DS ».
De nouveaux outils pour loger les salariés
La loi CHOC logement étend la clause de fonction dans le logement social. Elle concerne désormais toutes les fonctions publiques. Elle s’applique aussi aux agents des entreprises de transport public en zones tendues. La commission l’étend aux agents et salariés des établissements publics et entreprises publiques. Le texte relève également de 10% à 50% la part de contingent au profit des agents de l’État. Cette augmentation s’applique en cas de cession foncière avec décote dite « Duflot ».
Par ailleurs, la commission ouvre l’usufruit locatif employeur dans le logement intermédiaire. Ce dispositif intéresse particulièrement les petites entreprises de moins de 50 salariés. Elle consacre aussi le prêt subventionné par l’entreprise. Ce mécanisme permet aux employeurs de prendre en charge les intérêts du crédit immobilier de leurs salariés.
