Logements neufs : les ventes fléchissent par manque de permis de construire et d’investisseurs

Ventes de logements neufs
les ventes de logements neufs ont baissé de 9,7% sur les neuf premiers mois.

Selon l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont baissé de 9,7% sur les neuf premiers mois de 2018 avec un infléchissement plus marqué au troisième trimestre. Deux raisons : un ralentissement de l’investissement et un manque de permis de construire.

 

Le fléchissement de l’investissement ralentit les ventes de logements neufs

 

L’accession à la propriété reste un socle des ventes au détail et représente près de la moitié des volumes. Elle soutient le marché dans des régions comme l’Ile-de-France (+8% entre le T3 2017 et le T3 2018, 62% des ventes au détail), les Hauts-de-France (+41 %) ou le Grand-Est (+13%).

L’investissement locatif représente la moitié des ventes au détail en France. Plus volatile que l’accession à la propriété, il ralentit en 2018 (-17% sur 9 mois). Plusieurs facteurs expliquent cette tendance, la principale est fortement liée à la fermeture au dispositif Pinel de la zone B2, où il portait largement la construction neuve.

Par ailleurs, des incertitudes créent de l’attentisme chez les ménages investisseurs comme le prélèvement à la source, la future réforme des retraites, ou l’évolution du pouvoir d’achat.

LE DISCOURS DES POUVOIRS PUBLICS EST MAL ORIENTÉ À L’ÉGARD DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE LOCATIVE.

Plus que jamais, ce marché a besoin de confiance. Dans ce contexte, les mauvais signaux comme l’éventuelle suppression de la possibilité de louer son logement Pinel à des proches, envisagée par l’Assemblée nationale, sont très inopportuns.

Les ventes en bloc s’inscrivent toujours en baisse d’environ 10% depuis le début de l’année. Les ventes aux organismes HLM en représentent, selon les régions, entre les deux tiers et les trois quarts. En effet, si la réforme des HLM engagée par le Gouvernement ralentit leurs achats en VEFA, elle n’a pas pour effet de les tarir.

Si l’accession à la propriété reste stable et s’il est encore trop tôt pour tirer des enseignements sur l’évolution des ventes en bloc, la baisse de l’investissement locatif se confirme.

Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI France

 

Les ventes souffrent aussi de l’insuffisance de l’offre

 

La baisse des ventes trouve moins son origine dans le manque de clients que dans le manque d’offre. En effet, trop peu de logements neufs sont mis sur le marché. L’observatoire de la FPI montre que les mises en vente du 3ème trimestre 2018 sont faibles en valeur absolue et surtout en nette décroissance (-17,5% par rapport au T3 2017).

Cette baisse est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : -24% dans les Pays de la Loire, 30% dans le Grand-Est, -33% à Lyon, -34% en Occitanie Méditerranée, -44% en Bretagne. L’Île-de-France, malgré la dynamique de production du Grand Paris, voit les mises en vente diminuer de 26%.

Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue légèrement et reste trop faible : l’offre commerciale ne représente toujours qu’un peu plus de 10 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré.

Les promoteurs voudraient pouvoir produire davantage pour mieux satisfaire la demande, en termes de quantité, de localisation et de prix, mais ils constatent aujourd’hui que la baisse des autorisations de construire, la hausse des coûts de construction et les recours sur les permis délivrés réduisent leur capacité à mettre des logements en chantier.

Alexandra François Cuxac

 

Une difficulté récurrente pour renouveler l’offre

 

Les promoteurs de la FPI regrettent que la raréfaction de la ressource publique dans les territoires, et l’approche des élections municipales de 2020 freinent les décisions et les engagements de certains élus locaux en matière de permis de construire, auxquels s’ajoute la mise en place laborieuse de certains documents d’urbanisme à l’échelle intercommunale.

Nous avons besoin de débattre entre collectivités locales, Etat et opérateurs privés, pour comprendre ce qui pousse des maires à l’attentisme, et inventer ensemble des solutions pour demain.

Alexandra François Cuxac