Location meublée : comment passer du nu au meublé ?

Location meublée
Jean de Balincourt, fondateur de Lokizi.

Vous êtes séduit par les avantages de la location meublée ? Vous souhaitez changer de formule pour votre logement ? Il n’y a pas réellement de moment propice pour passer du nu au meublé. Par contre il y a des règles à suivre… Suivez les conseils de Jean de Balincourt, fondateur de Lokizi.

 

Transformer votre bien pour louer en meublé

 

Transformer un bien pour le louer en meublé, il n’y a rien de plus facile et il est judicieux de réaliser cette transformation lors d’un changement de locataire.

Car il est nécessaire que le bien soit vide après son utilisation en nu et qu’éventuellement le locataire précédent, souhaite et/ou accepte que le bien soit désormais en meublé ce qui implique la signature d’un nouveau bail (un an renouvelable autant de fois qu’il le souhaite).

Aussi, pour passer en meublé, il faut en sortant de la location nue, que le bien ait été rafraîchi, rénové, remis au goût du jour, meublé et équipé en conséquence et ce, juste avant son occupation en meublé.

 

Le bien loué en meublé doit être… meublé !

 

Comme son nom l’indique le bien loué en meublé doit être… meublé ! Et la loi Alur a prévu une définition légale de la location meublée en tant que résidence principale du locataire.

Pour louer en meublé le logement doit être :

Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La rédaction d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier » établis pour la signature du bail est également prévu dans la loi Alur.

La Loi Alur (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015) dresse la liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement.

Il s’applique aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, signés depuis le 1er septembre 2015, et doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

 

Un contrat de bail conforme à la loi Alur

 

Depuis 2015, la mise en location d’un bien en meublé doit faire l’objet d’un contrat type de location, comprenant et mentionnant les éléments suivants :

➡ Bail de location respectant les dispositions du contrat type, établi sur une durée d’un an renouvelable tacitement (réduit à 9 mois sans reconduction automatique si le locataire est étudiant), résiliable à tout moment (préavis d’1 mois pour locataire et 3 mois pour propriétaire ; avec conditions à respecter) ;

➡ DDT (Dossier de Diagnostic Technique) : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) + CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) pour un bien construit avant 1949 + ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)

➡ Etat des lieux entrée / sortie mentionnant avec l’inventaire et l’état de l’équipement du logement

Charges locatives au forfait

➡ Dépôt de garantie, plafonné à 2 mois de loyer (hors charges)

➡ Pièces justificatives du locataire (identité, domicile, ressources)

➡ Loyer encadré entre locataires successifs (Paris et grandes agglomérations)

 

Optimiser sa fiscalité… et payer moins d’impôt

 

Au moment du changement, il faut aussi que les sujets, tels que la subsistance de déficits fonciers, la subsistance de réduction d’impôts comme les dispositifs Robien, Scellier, Pinel,… ait été purgée et permette à date de la transformation de louer le bien en meublé.

En louant votre bien en meublé, vous bénéficiez d’une fiscalité particulière…et avantageuse ! Le propriétaire-bailleur, en qualité de commerçant qualifie ses revenus tirés de la location meublée en BIC, et non en revenus fonciers, comme c’est le cas avec la location nue.

A partir du moment où le bien est meublé, le propriétaire est soumis de fait au régime du micro-BIC ou prend l’option à partir de ce moment-là, du Régime réel Simplifié (BIC), selon le montant perçu annuellement.

En effet, si le montant annuel des loyers perçus avec la location meublée est inférieur à 70.000€, le régime du micro-BIC sera appliqué automatiquement donnant droit à un abattement forfaitaire de 50%.

Mais vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié même si le montant total annuel des loyers est inférieur à 70.000€. Ce régime revêt plusieurs avantages, il donne droit à une déduction de l’ensemble des charges (travaux, frais d’ameublement, dépenses locatives, frais de gestion et comptabilité, assurances, syndic, taxes et impôts), sans plafond de montant et de déductibilité.

Les charges liées à l’acquisition sont déduites ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier, transformant cet amortissement comptabilisé en charge comptable.

Le résultat fiscal à 0, permet ainsi de n’être imposé ni à la CSG-RDS (17,2%), ni à la TMI (tranche marginale d’imposition). Là où en micro-BIC l’imposition se situe au minimum à 31 – 33%, le BIC Régime réel permet la non-imposition des revenus tirés de la location meublée.

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