Le Baromètre Lodgis 2024 dresse un constat clair : la location meublée s’impose comme une réponse durable aux tensions du marché immobilier. Face à des difficultés croissantes pour accéder à la propriété et une offre locative limitée, les locataires prolongent leurs séjours en meublé, atteignant en moyenne plus de 8 mois. Les loyers continuent d’augmenter (+1,8 % en France), et la clientèle européenne diminue sous l’effet des JO et du contexte économique. Cet article analyse en détail les tendances révélées par le Baromètre Lodgis 2024 et explore pourquoi la location meublée devient une alternative incontournable pour de nombreux Français.
Sommaire :
- Un marché de la location meublée sous tension
- Hausse des loyers : une tendance qui se confirme
- Une clientèle qui évolue face aux défis économiques et géopolitiques
- Les nouveaux profils des locataires en meublé
- Perspectives pour 2025 : vers une stabilisation du marché ?
Un marché de la location meublée sous tension
Le marché immobilier français traverse une période de forte tension locative, et la location meublée n’échappe pas à cette réalité. Selon le Baromètre Lodgis 2024, la durée moyenne des séjours en meublé a dépassé 8 mois, contre 7,7 mois en 2023. En Île-de-France, cette augmentation est encore plus marquée.
Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs :
- Des taux d’intérêt élevés rendant l’accès à la propriété plus difficile.
- Une offre locative restreinte, freinant la rotation des logements.
- Une demande accrue pour des solutions flexibles et adaptées aux besoins des locataires.
Selon Alexis Alban, Président de Lodgis, « le marché immobilier est complètement grippé. L’investissement est moins accessible, et les projets de mobilité des locataires sont à l’arrêt. »
La pénurie de logements locatifs s’explique notamment par des propriétaires réticents à louer en nu en raison des réglementations plus strictes (loyers encadrés, protection renforcée des locataires). Beaucoup choisissent donc la location meublée, qui offre plus de souplesse et des rendements plus attractifs.
En effet, certaines villes ont durci la réglementation sur les locations saisonnières, incitant des propriétaires à revenir vers la location meublée longue durée. Cependant, une partie du parc locatif reste dédiée à la location touristique, ce qui réduit l’offre pour les locataires traditionnels. Les récents changements sur la fiscalité des meublés (comme la suppression progressive du régime LMNP avantageux) dissuadent certains investisseurs. Cela pourrait encore réduire l’offre de logements meublés dans les prochaines années.
Hausse des loyers : une tendance qui se confirme
Le Baromètre Lodgis 2024 met en évidence une hausse des loyers en location meublée, avec une progression de +1,8 % en 2024.
Évolution des loyers en location meublée par ville (2023 vs 2024)
Bordeaux et Toulouse sont les villes les plus concernées par cette tension locative, avec une demande bien supérieure à l’offre.
Paris conserve sa position de ville la plus onéreuse, avec un loyer moyen atteignant 37,77 €/m². En revanche, c’est à Lyon et Toulouse que l’augmentation est la plus marquée. Puisque la progression est de 3 %. Cette tendance s’explique par une demande en forte croissance, combinée à une offre de logements toujours insuffisante.
Pourquoi observe-t-on une hausse des loyers en location meublée ?
La progression des loyers en 2024 s’explique avant tout par un marché immobilier particulièrement tendu. L’un des facteurs clés est la diminution de la rotation locative. En effet, les locataires prolongent la durée de leur séjour, ce qui réduit le nombre de logements disponibles sur le marché. Avec une offre limitée et un nombre de demandes toujours croissant, notamment en Île-de-France et dans les grandes métropoles, la pression sur les prix s’accentue.
Par ailleurs, l’incertitude économique pèse sur les investisseurs. Face à des réglementations de plus en plus contraignantes et à un climat financier fluctuant, certains propriétaires hésitent à mettre leur bien en location ou à réaliser de nouveaux investissements. Cette prudence contribue à restreindre l’offre de logements meublés, renforçant ainsi la hausse des loyers.
Pour tenter de réguler cette augmentation, plusieurs grandes villes, comme Paris, Lyon et Lille, ont instauré un encadrement des loyers. Ce dispositif impose un plafond aux prix pratiqués, mais son efficacité reste limitée. Certains propriétaires, ne souhaitant pas se conformer à ces restrictions, préfèrent tout simplement retirer leurs biens du marché locatif traditionnel, ce qui alimente encore davantage la pénurie de logements disponibles.
Répartition des loyers en fonction de la taille du logement (2024)
Les studios affichent les loyers les plus élevés, principalement en raison d’une forte demande portée par les étudiants et les jeunes actifs, qui recherchent des logements compacts et abordables. Par ailleurs, l’écart entre l’Île-de-France et les autres régions est particulièrement frappant. À Paris, le coût de location d’un studio dépasse de près de 60 % celui observé en province, illustrant ainsi la pression exercée sur le marché locatif francilien.
Impact de l’encadrement des loyers sur l’évolution des prix (2024)
Bien que l’encadrement des loyers contribue à freiner la hausse des prix, il ne permet pas de l’enrayer totalement. À Lyon et Paris, où cette mesure est en place, l’augmentation des loyers reste plus contenue par rapport à des villes comme Toulouse ou Bordeaux, où aucune régulation similaire n’est appliquée. Face à cette dynamique, certaines municipalités pourraient décider d’élargir ces dispositifs en 2025 afin de mieux contrôler l’évolution des prix et atténuer la pression sur le marché locatif.
Une clientèle qui évolue face aux défis économiques et géopolitiques
En 2024, le marché de la location meublée a connu une transformation significative dans le profil des locataires. L’instabilité économique, les tensions géopolitiques et des événements majeurs comme les Jeux Olympiques de Paris 2024 ont directement influencé la mobilité des étrangers en France.
Un recul marqué de la clientèle européenne
Le Baromètre Lodgis 2024 met en évidence une baisse de la clientèle européenne, qui diminue de -2,5 % en moyenne sur l’ensemble du territoire. Ce phénomène est encore plus marqué en Île-de-France (-2,8 %), où l’afflux d’étudiants et de professionnels internationaux a été perturbé par plusieurs facteurs.
Pourquoi ce recul ? Plusieurs éléments expliquent cette diminution :
- Les Jeux Olympiques de Paris 2024. Cet événement a perturbé la mobilité internationale, notamment en raison de la flambée des prix et de la transformation temporaire de certains logements en locations touristiques.
- Les tensions économiques et l’inflation. Dans plusieurs pays européens, la baisse du pouvoir d’achat a limité les projets d’expatriation et de mobilité étudiante.
- Un contexte géopolitique incertain. Les conflits internationaux et les changements de politique migratoire ont pu freiner certains déplacements vers la France.
Une hausse des locataires nord-américains et sud-américains
Si la part de la clientèle européenne diminue, d’autres segments progressent. En région, le nombre de locataires nord-américains et sud-américains a augmenté respectivement de +0,9 % et +0,8 %. Cette tendance s’explique par un attrait croissant pour la France de la part des étudiants et travailleurs étrangers. Et, cela, notamment dans les grandes métropoles universitaires comme Lyon, Montpellier et Bordeaux.
Pourquoi cette hausse ?
- Des universités et écoles françaises attractives. De nombreux étudiants étrangers viennent en France pour des formations en commerce, ingénierie ou arts.
- Des opportunités professionnelles en expansion. La France reste une destination de choix pour les expatriés qualifiés, notamment dans les secteurs de la tech et de la finance.
- Un coût de la vie compétitif. Malgré l’inflation, certaines villes françaises restent plus abordables que New York, Toronto ou certaines grandes métropoles sud-américaines.
L’Île-de-France : une forte hausse des locataires français
L’Île-de-France connaît une autre évolution marquante : une augmentation significative du nombre de locataires français, qui progressent de +5,6 points. Cette tendance est le reflet direct des difficultés d’accès à la propriété et de la tension du marché locatif, qui pousse de plus en plus de Français à privilégier la location meublée.
Pourquoi cette tendance ?
- Des taux d’intérêt élevés empêchant l’achat immobilier, forçant les Français à rester en location plus longtemps.
- Une offre de logements en location vide insuffisante, poussant les locataires vers le meublé.
- Une mobilité géographique en baisse, ce qui allonge la durée moyenne des séjours en location meublée.
Alexis Alban explique que « les JO ont perturbé la venue des étrangers, mais la location meublée reste attractive pour les expatriés nord-américains, qui sont moins impactés par l’inflation européenne. »
Les nouveaux profils des locataires en meublé
En 2024, le profil des locataires en location meublée a connu une évolution notable. Face aux tensions du marché immobilier, aux difficultés d’accès à la propriété et aux nouveaux besoins des locataires, la demande en location meublée se transforme.
Un marché de plus en plus prisé par les professionnels
L’une des tendances marquantes de l’année 2024 est la progression du nombre de professionnels louant des logements meublés. D’après le Baromètre Lodgis 2024, leur part a augmenté de +0,9 point en moyenne en France. Cette hausse est encore plus marquée en région, où elle atteint +1 point.
Selon Alexis Alban, Président de Lodgis : « Nous observons une hausse constante des professionnels optant pour la location meublée. Ils recherchent avant tout de la flexibilité et un logement prêt à vivre, particulièrement dans un contexte où la mobilité est essentielle à leur activité. »
Une légère baisse des étudiants en meublé
En parallèle, la part des étudiants louant un meublé a légèrement reculé en 2024. Le Baromètre Lodgis indique une baisse de -0,2 point en moyenne en France. Cette diminution est plus prononcée dans certaines villes universitaires comme Lyon (-6,5 points) et Montpellier (-7,9 points).
Cette tendance s’explique avant tout par la pénurie de logements abordables pour les étudiants, qui se retrouvent particulièrement touchés par la hausse des loyers. Face à cette augmentation des prix, leur pouvoir d’achat est mis à rude épreuve, accentuant ainsi la pression financière déjà renforcée par l’élévation générale du coût de la vie. Par ailleurs, l’offre de logements meublés dédiés aux étudiants reste insuffisante, ce qui contraint une partie d’entre eux à chercher des alternatives, comme la colocation ou les résidences universitaires, afin de réduire leurs dépenses et trouver un hébergement adapté à leur budget.
Une augmentation des baux de résidence principale
Avec des locataires restant plus longtemps en meublé, les baux de résidence principale sont en forte progression. Le Baromètre Lodgis 2024 montre une hausse de +4,5 points pour les baux classiques et de +1,5 point pour les baux étudiants.
Quels types de biens sont les plus loués ?
L’évolution des profils des locataires influence aussi le type de logements loués. En Île-de-France, la part des T2 diminue légèrement (-1 point) au profit des studios et des appartements avec plusieurs chambres.
Un agent immobilier à Bordeaux témoigne : « Nous voyons de plus en plus de demandes pour des T2 et T3, notamment pour des colocations entre jeunes actifs. Le marché s’adapte à ces nouveaux besoins. »
Perspectives pour 2025 : vers une stabilisation du marché ?
Entre réglementations plus strictes, évolution des profils de locataires et adaptation des propriétaires, plusieurs scénarios se dessinent pour les mois à venir.
Vers une stabilisation des loyers ou une poursuite de la hausse ?
Si la hausse des loyers en 2024 a atteint +1,8 % en moyenne, les experts du marché s’interrogent sur une possible stabilisation en 2025. Cette hypothèse repose sur plusieurs éléments :
Selon Alexis Alban, Président de Lodgis : « La demande en location meublée reste forte, et tant que l’offre ne s’élargira pas, nous ne verrons pas de baisse des loyers significative. Cependant, une stabilisation est envisageable si davantage de biens sont remis sur le marché. »
En Île-de-France, où les loyers sont déjà très élevés, il est peu probable que les prix baissent, sauf en cas d’intervention des pouvoirs publics. En région, la hausse pourrait être plus modérée, surtout si l’offre s’élargit grâce à la conversion de logements touristiques en locations longue durée.
Un retour progressif de la clientèle internationale
L’un des grands enjeux pour 2025 concerne la mobilité internationale, qui a été freinée en 2024 par plusieurs facteurs, notamment les Jeux Olympiques de Paris et les tensions économiques. Si l’Europe devrait voir une reprise modérée, d’autres régions comme l’Asie pourraient connaître des difficultés en raison de l’inflation et des restrictions de visa. En revanche, les locataires nord-américains et sud-américains devraient maintenir leur présence sur le marché français, notamment dans les grandes villes étudiantes.
Les propriétaires face à de nouveaux défis
En 2025, les propriétaires bailleurs vont devoir adapter leur stratégie face à l’évolution du marché. Trois scénarios sont envisageables :
- Un maintien en location meublée longue durée. En effet, beaucoup de bailleurs privilégieront ce modèle en raison de sa rentabilité plus élevée par rapport à la location vide.
- Un retour à la location vide. Certains pourraient opter pour des baux plus sécurisés si les régulations sur le meublé deviennent trop contraignantes.
- Une relance des locations saisonnières. Si les restrictions sur Airbnb se desserrent, certains biens pourraient être remis sur le marché touristique.
Les mesures qui pourraient influencer le marché en 2025
Plusieurs décisions gouvernementales pourraient impacter l’évolution du marché de la location meublée en 2025 :
- Un élargissement de l’encadrement des loyers à d’autres villes pour limiter la flambée des prix.
- Une réforme du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui pourrait modifier les avantages fiscaux actuels.
- Des restrictions supplémentaires sur les locations Airbnb, incitant certains propriétaires à revenir vers la location longue durée.
- Une aide aux locataires pour faciliter l’accès au logement, notamment pour les étudiants et jeunes actifs.
L’année 2025 pourrait marquer un tournant pour le marché de la location meublée. Si la hausse des loyers tend à ralentir, une véritable stabilisation dépendra de l’évolution des réglementations et du retour de la clientèle étrangère. Les propriétaires, de leur côté, devront adapter leurs stratégies en fonction de ces nouvelles dynamiques. Le marché reste donc incertain, mais la location meublée continuera d’être une solution privilégiée face aux tensions du marché immobilier.
