Location des passoires thermiques : vers une loi plus claire et équilibrée ?

Face à l’urgence climatique et à la flambée des dépenses énergétiques, la question de la location des passoires thermiques devient centrale. La sénatrice Amel Gacquerre dévoile une proposition de loi visant à clarifier les règles d’interdiction de location des logements énergivores. Ce texte, soutenu par une approche transpartisane, propose des ajustements pragmatiques. Comme une application progressive, des dérogations encadrées et une protection équilibrée des droits des bailleurs et locataires. En pleine réforme du secteur immobilier, cette initiative soulève une problématique essentielle : comment concilier performance énergétique et justice sociale dans la location des passoires thermiques ?

Sommaire :

• Location des passoires thermiques : une urgence climatique et sociale bien réelle
• Un cadre légal à clarifier sans freiner la transition
• Des dérogations encadrées pour respecter la réalité du terrain
• Une réforme concertée pour accélérer la rénovation collective

Location des passoires thermiques : une urgence climatique et sociale bien réelle

Le poids environnemental des passoires thermiques

La location des passoires thermiques n’est pas qu’un problème technique : elle est devenue un symbole des enjeux climatiques et de justice sociale. En effet, le secteur du bâtiment représente à lui seul 18 % des émissions nationales de gaz à effet de serre. Ce qui en fait le troisième secteur le plus polluant en France après les transports et l’agriculture.

Avec près de 80 % des logements de 2050 déjà construits, la priorité est claire : il faut rénover. Et vite. C’est justement l’objectif du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui identifie les logements classés F et G, les fameux logements énergivores.

Une interdiction progressive de la location

Dès le 1er janvier 2025, la loi interdit la location des logements classés G. Cette mesure impacte environ 2 millions de logements, dont 600 000 sont actuellement loués. Les copropriétés, qui comptent à elles seules 250 000 logements concernés, rencontrent déjà des difficultés. Des obstacles juridiques ou techniques freinent, voire bloquent, la réalisation des travaux nécessaires.

Un cadre légal à clarifier sans freiner la transition

Une proposition de loi attendue

Pour répondre à ces difficultés, la sénatrice centriste Amel Gacquerre a déposé une proposition de loi visant à clarifier les conditions d’interdiction de location des passoires thermiques. À cet effet, le texte reprend une initiative transpartisane déjà portée à l’Assemblée nationale par Bastien Marchive (Parti radical) et Iñaki Echaniz (Parti socialiste), sans avoir été adoptée à ce stade.

Des mesures progressives et pragmatiques

La proposition introduit une application progressive : seuls les nouveaux contrats de location sont concernés. Les baux en cours, eux, restent valides jusqu’à leur renouvellement ou reconduction tacite. Cette souplesse permet ainsi d’éviter une rupture brutale du marché locatif tout en maintenant la pression pour rénover.

Des dérogations encadrées pour respecter la réalité du terrain

Les contraintes techniques et juridiques prises en compte

Dans la réalité, certains travaux de rénovation sont impossibles à réaliser. En effet, certaines situations rendent les rénovations impossibles : bâtiments classés aux monuments historiques, copropriétés opposées aux travaux, contraintes structurelles. Le projet de loi autorise alors des dérogations temporaires, à condition que les propriétaires puissent le justifier.

Cette mesure s’aligne avec la jurisprudence administrative actuelle, qui reconnaît l’impossibilité technique comme un frein légitime. Elle est également conforme au Code de la construction et de l’habitation, notamment les articles L.111-10-1 à L.111-10-5.

Un équilibre entre bailleurs et locataires

Autre avancée : une minoration proportionnée du loyer est désormais prévue lorsque le logement loué ne respecte pas les normes énergétiques. Ainsi, les locataires bénéficieront d’un ajustement équitable du montant du loyer en fonction de la performance réelle du logement.

En parallèle, la loi protège aussi les propriétaires. Si un locataire refuse ou empêche la réalisation des travaux de rénovation énergétique, les autorités ne tiendront pas le propriétaire pour responsable. De cette manière, le texte assure un équilibre des responsabilités entre bailleurs et locataires dans la gestion des passoires thermiques.

« Ce texte vise à rendre plus lisible l’application des obligations de décence énergétique. Il accélère la rénovation tout en prenant en compte les réalités du marché locatif, qu’il s’agisse de contraintes architecturales ou de blocages au sein des copropriétés », souligne Amel Gacquerre.

Une réforme concertée pour accélérer la rénovation collective

La commission des affaires économiques du Sénat, sous l’impulsion de la rapporteure Sylviane Noël (LR), a renforcé la lisibilité du cadre légal. Le gouvernement a élargi les critères de dérogation. Désormais, les autorités peuvent accorder des exemptions en cas de contraintes patrimoniales, architecturales ou de coûts jugés disproportionnés.

Enfin, la proposition de loi s’appuie sur un texte complémentaire adopté le 20 mars 2025, porté par le sénateur Michaël Weber (SER). Ce texte adapte le DPE aux bâtiments anciens, souvent pénalisés par des critères inadaptés (matériaux anciens, murs épais, absence de double vitrage standardisé). L’objectif est de proposer un DPE plus représentatif du confort thermique réel, afin d’éviter des interdictions injustifiées. Le Sénat mise ainsi sur une coordination législative efficace pour traiter la question de la location des passoires thermiques de manière globale.

L’examen en séance publique est prévu le 1er avril prochain.