Contrairement aux idées reçues, les logements classés F et G, souvent considérés comme des passoires thermiques, ne sont pas forcément boudés par les acheteurs. Une étude menée par Casavo, scale-up spécialisée dans l’achat et la vente de biens immobiliers, révèle que ces logements se vendent mieux que prévu en 2024. En analysant 1 052 transactions immobilières, cette enquête met en lumière des tendances surprenantes : des taux de conversion élevés, des délais de vente compétitifs et un attrait particulier des investisseurs pour ces biens à rénover. Pourquoi ces biens trouvent-ils preneur malgré les nouvelles contraintes énergétiques ? Quels sont les facteurs qui influencent leur attractivité ? Décryptage.
Sommaire :
- Une domination des DPE D et E sur le marché immobilier
- Des passoires thermiques qui attirent malgré tout
- Délais de vente : les logements énergivores pénalisés ? Pas toujours !
- Passoires thermiques : des écarts de vente significatifs selon les régions
Une domination des DPE D et E sur le marché immobilier
L’étude menée par Casavo révèle que les logements classés D et E sont majoritaires sur le marché immobilier français en 2024. Ces biens représentent 69,3 % des mandats signés et vendus sur la plateforme, confirmant ainsi leur rôle clé dans la dynamique des transactions.
Ces chiffres montrent clairement que les logements D et E sont les plus recherchés par les acheteurs. Mais, pourquoi ces biens se vendent-ils aussi bien ?
Un compromis entre prix et performance énergétique
L’une des principales raisons du succès des logements classés D et E réside dans leur équilibre entre coût et performance énergétique.
- Des prix abordables. Contrairement aux logements classés A, B ou C, qui bénéficient d’une meilleure isolation, mais sont souvent plus chers, les biens D et E restent accessibles.
- Une performance énergétique acceptable. Ces logements ne sont pas considérés comme des passoires thermiques (contrairement aux F et G). Ce qui permet aux acheteurs d’éviter certaines contraintes réglementaires liées à la location.
- Des coûts de rénovation plus faibles. Contrairement aux biens F et G, qui exigent souvent des rénovations lourdes, les propriétaires peuvent améliorer les logements D et E avec des travaux ciblés et moins coûteux, comme l’isolation des combles ou le changement des fenêtres.
“Les classes D et E forment la colonne vertébrale du marché immobilier français. Elles permettent aux acheteurs de trouver des biens accessibles sans trop de contraintes en matière de rénovation.” – Thibaut Serre, Directeur Général de Casavo.
Un stock important sur le marché
Les logements classés D et E sont également les plus nombreux parmi les biens mis en vente. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs. En France, les normes énergétiques moins strictes avant les années 2000 ont conduit à classer une grande partie des logements en D ou E. Ces logements ne sont pas encore des passoires thermiques, mais certains vendeurs préfèrent les céder avant qu’un durcissement des normes ne réduise leur attractivité.
Ainsi, la forte présence des logements D et E sur le marché alimente leur attractivité. Parce qu’ils sont bien représentés dans l’offre et correspondent aux budgets de nombreux acheteurs. Par exemple, à Lyon, les logements D et E représentent 71 % des mandats enregistrés sur la plateforme Casavo, confirmant leur importance dans les grandes métropoles.
“Nous constatons que les logements D et E séduisent aussi bien les familles que les investisseurs. Leur bon rapport qualité-prix en fait des produits recherchés, en particulier dans les grandes villes.”
Des passoires thermiques qui attirent malgré tout
Des taux de conversion plus élevés que prévu
Contre toute attente, les logements F et G ne sont pas délaissés. En effet, leur taux de conversion dépasse celui des classes énergétiques intermédiaires.
Loin d’être invendables, ces passoires thermiques séduisent certains acheteurs, notamment :
- Les investisseurs, qui anticipent une plus-value après rénovation.
- Les acquéreurs avertis, prêts à entreprendre des travaux pour obtenir un bien à moindre coût.
- Les acheteurs opportunistes, attirés par des prix plus compétitifs.
Un attrait renforcé par les aides financières
L’une des raisons du succès des logements classés F et G est la disponibilité des aides financières pour la rénovation énergétique. Parmi les dispositifs en vigueur en 2024 :
- MaPrimeRénov’ : aide accordée pour financer les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage performant, etc.).
- Éco-prêt à taux zéro : permettant d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêt pour des travaux d’amélioration énergétique.
- Aides des collectivités locales : certaines municipalités proposent des subventions pour encourager la rénovation énergétique des passoires thermiques.
Selon Thibaut Serre, directeur général de Casavo, ces logements restent attractifs car ils offrent des opportunités financières : “Les performances inattendues des logements classés F et G montrent qu’il existe une véritable demande, souvent motivée par des opportunités tarifaires ou des projets de rénovation.”
Délais de vente : les logements énergivores pénalisés ? Pas toujours !
L’un des enseignements majeurs de l’étude menée par Casavo est que les délais de vente des logements varient fortement en fonction de leur classe énergétique. Contrairement aux idées reçues, les passoires thermiques (classes F et G) ne sont pas systématiquement les biens qui mettent le plus de temps à trouver preneur. Cette observation souligne que, malgré les défis posés par leur faible performance énergétique, ces biens présentent des avantages qui continuent de les rendre attractifs sur le marché.
Des prix attractifs qui accélèrent les ventes
La première explication de ces délais de vente compétitifs pour les passoires thermiques est leur prix attractif. En effet, les logements classés F et G sont souvent vendus à des prix inférieurs de 15 à 20 % par rapport aux biens mieux classés. Cette différence de prix attire un certain type d’acheteurs, notamment ceux qui ont un projet de rénovation en tête ou qui recherchent une opportunité pour entrer sur le marché immobilier à moindre coût.
“Les passoires thermiques se vendent plus vite que prévu car elles offrent des prix attractifs qui compensent les coûts futurs de rénovation.”
Des opportunités de localisation
Un autre facteur influençant les délais de vente est la localisation géographique. Dans certaines régions, les passoires thermiques peuvent être situées dans des zones recherchées où l’offre immobilière est limitée. Même si ces biens nécessitent des travaux, leur emplacement attire les acheteurs en quête de bonnes affaires. L’étude Casavo souligne que, dans des villes comme Paris, les logements classés G, bien que rares, bénéficient d’un taux de conversion record de 45 %, en grande partie grâce à leur situation géographique avantageuse.
Passoires thermiques : des écarts de vente significatifs selon les régions
L’étude Casavo met en évidence des écarts significatifs selon les régions.
Analyse des tendances régionales
- Paris et l’Île-de-France. La rareté du foncier et la forte demande favorisent même les logements énergétiquement peu performants.
- Lyon et Nantes. Ces villes montrent une préférence marquée pour des logements bien classés énergétiquement. Probablement en raison des politiques locales incitatives et d’une plus grande sensibilisation écologique.
- Aix-Marseille et Nice-Antibes. Les logements F et G conservent une attractivité élevée grâce à des prix abordables et un climat plus clément, qui atténue les préoccupations liées à l’isolation thermique.
