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Investissement

Le super Pinel : que peuvent attendre les investisseurs ?

Le super Pinel : que peuvent attendre les investisseurs ?

Le projet de « super Pinel » baptisé « Pinel Plus » devrait succéder au dispositif actuel. Bien que ce dernier soit maintenu jusqu’à fin 2024. Ainsi, l’avantage fiscal perdurera. Toutefois, les logements devront respecter quelques critères d’éligibilité supplémentaires. Notamment, en termes de performance énergétique et de matériaux de construction.

Les contours du super Pinel

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée en charge du Logement a présenté le dispositif censé remplacer le Pinel actuel. Qui, rappelons-le doit disparaître d’ici fin 2024. Ainsi, ce dispositif de défiscalisation appelé “super Pinel” ou encore “Pinel +”, devrait maintenir les avantages du Pinel mais en le complétant.

Les contours du super Pinel

À ce sujet, le super Pinel repose sur le référentiel de la qualité d’usage du logement réalisé par Laurent Girometti et François Leclercq. Ce rapport rendu public le 8 septembre dernier évoque, en effet, une baisse de la superficie des logements neufs. Pour autant, la surface est un critère primordial de la qualité d’usage. C’est pourquoi ce référentiel recommande vivement le respect de certains critères de qualité comme le confort du logement ou l’agencement de l’intérieur.

Or, selon la ministre, ces critères pourraient bien figurer dans les conditions d’éligibilité de cette nouvelle version du Pinel. Aussi, dès 2023, de nouvelles conditions devraient voir le jour pour que les investissements locatifs puissent bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le Pinel+ oblige à une performance énergétique renforcée

La réglementation environnementale ou RE 2020 va succéder, dès le 1er janvier 2022, à la RT 2012. Cette nouvelle norme environnementale exige ainsi une performance énergétique 30% supérieure. En cela et pour atteindre ces nouveaux objectifs, les promoteurs devront utiliser des matériaux de construction biosourcés. De même, ils proposeront la réalisation de constructions bas carbone.

Au vu de ces éléments, il semblerait donc que la RE 2020 entraine une augmentation des coûts de construction de 5 à 10 %. Par ailleurs, la loi de finances pour 2021 a défini une trajectoire de décroissance progressive du « Pinel », avec une échéance en 2024. Dans ce contexte, peut-on s’attendre à de possibles répercussions sur le marché de l’immobilier neuf ?

Notons que les taux actuels de réduction d’impôt sont de 12 %, 18 % et 21 % pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans. Toutefois, ces taux baisseront en 2023. Ainsi, ils seront ramenés à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.




Quels sont les critères de qualité d’usage qui seront applicables ?

Il est prévu de retenir pour le super Pinel ou “Pinel+” une surface minimale par typologie de logement :

  • 28m² pour un T1,
  • 5m² pour un T2,
  • 62m² pour un T3,
  • 79m² pour un T4,
  • 96m² pour un T5.

De plus, ces logements neufs devront bénéficier de façon systématique à un espace extérieur. Et ce n’est pas tout, ils devront également profiter d’une double exposition à partir du T3.

Le décret fixant les critères du super Pinel sera publié d’ici à la fin de l’année. Mais, on sait déjà qu’ils porteront sur une plus grande surface des logements, de nouvelles prestations et une meilleure performance énergétique. De sorte que ce nouveau Pinel risque d’être bien plus contraignant alors que son avantage fiscal est réduit. De surcroit, le coût plus élevé de la construction neuve (+114% en 20 ans) affecte déjà la rentabilité des investisseurs immobiliers.

Que peuvent attendre les investisseurs du super Pinel ?

“ Investir en Pinel aujourd’hui reste pertinent pour qui veut réduire son impôt. D’autant que les taux de crédit sont très attractifs et qu’ils ne le resteront pas forcément.” – Philippe Lauzeral, directeur général délégué de Stellium.

Toutefois, les spécialistes recommandent la prudence. Car, les prix restent très élevés et il faut penser par la suite à la revente. Or la moins-value peut effacer le bénéfice de l’avantage fiscal du super Pinel. Cela peut être le cas dans les zones tendues en région parisienne, mais également dans des grandes villes comme Lyon ou Bordeaux.

En cela, le choix de la localisation va devenir d’autant plus stratégique. Il vaudra mieux se tourner vers des villes moyennes pour réaliser son investissement immobilier. C’est le cas des villes de la zone B1 qui affichent des rendements au-delà de 3,5%.

Certes, le neuf a toujours le vent en poupe. Le coût de l’énergie y est pour quelque chose. Aussi, on observe très peu de vacances locatives dans les villes éligibles. La qualité du bien sera aussi un des critères d’achat puisqu’elle devra répondre aux exigences du référentiel du Super Pinel.

Désormais, on est loin de l’investissement locatif “pur produit” de défiscalisation. Ces mesures traduisent concrètement la volonté des pouvoirs publics de promouvoir la construction de logements. Mais, pas à n’importe quel prix ! L’habitat de demain devra être à la fois durable, désirable, confortable tout en consommant peu d’énergie…

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

1 commentaire pour “Le super Pinel : que peuvent attendre les investisseurs ?”

  1. Bonjour,
    Merci pour cet article et ces précisions.
    Vous faites bien de mettre en avant le risque important de ce type d’investissement qui coûte très cher à l’achat.
    Je trouve dommage qu’il n’y ait pas encore eu une étude sur l’intérêt d’un tel dispositif pour les épargnants.
    Quid des conseillers qui n’ont pas conseillé correctement leurs clients ?
    Faudrait-il mettre en garde les consommateurs de manière plus précises ? La lecture de certains articles (https://cleerly.fr/loi-pinel/pinel-arnaque) ou de certains forums devait servir de base
    Bien à vous,

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