Le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt sur plusieurs années égale à 12%, 18% ou 21% du prix du bien. Pourtant, ces derniers mois, on observe un déclin du recours à ce dispositif. Alors, le Pinel est-il réellement un investissement immobilier lucratif ? Si oui, comment distinguer les bons investissements des mauvais ? Eclairages de Aldric Emié, Co-fondateur & CEO de Tacotax.
Investissement Pinel : rappel du dispositif
L’investissement Pinel, entré en vigueur le 1er septembre 2014, vise à financer la construction de logements neufs ainsi que leur mise en location dans des zones tendues. Aussi, lorsqu’un contribuable achète un bien immobilier éligible au dispositif Pinel, il obtient une réduction d’impôt. Celle-ci étalée sur plusieurs années peut être égale à 12%, 18% ou 21% du prix du bien.
Chaque année, entre 35 000 et 40 000 logements Pinel sont déclarés à l’administration fiscale. Cela représente la moitié des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif a connu un vif succès jusqu’à ces derniers mois où il marque un déclin. Il est vrai que la crise sanitaire que nous vivons et le resserrement de l’accès au crédit immobilier en sont en partie responsables.
Le Pinel est-il un investissement rentable ?
À ce propos, le rapport de l’Inspection Générale des Finances (IGF) publié fin 2019 insistait sur le coût important du dispositif pour l’Etat (2 milliards d’euros) ainsi que son impact faible sur les prix des loyers. Aussi, même si l’on met de côté la hausse continue de l’immobilier ces dernières décennies, un investissement Pinel sur deux ne serait pas rentable.
En effet, selon le rapport de l’IGF, le risque de perte de rentabilité globale de l’opération intervient à un moment critique : la revente. Ces dernières années, les investisseurs dans l’immobilier ont pu bénéficier d’une hausse importante et continue des prix moyen du mètre carré en France.
“ Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, l’investisseur est perdant s’il n’y a pas de hausse des prix de l’immobilier. ”
Un moment critique : la revente
Aussi, en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, l’IGF a calculé que l’investissement Pinel pouvait faire perdre 16000€ à un l’investisseur, contre 11000€ en moyenne dans l’immobilier ancien. En isolant l’impact d’une éventuelle revente, le Pinel, grâce aux réductions d’impôts, peut s’avérer très rentable. À la condition expresse que le prix de revente soit supérieur au prix d’achat…
Sur le même sujet, le Conseil des prélèvements obligatoires, dans une grande étude réalisée en 2018 arrivaient à des conclusions moins négatives. Dans l’hypothèse d’une stagnation des prix de l’immobilier, le Conseil calculait le taux de rendement interne d’un investissement Pinel. À savoir, il était de 4,6% hors réductions d’impôts et de 5,8% en prenant en compte ces réductions d’impôts.
En comparaison avec un investissement classique dans un bien mis en location dans l’ancien, le Pinel avait un rendement plus faible hors coup de pouce fiscal (4,6% contre 5%) et plus élevé avec l’impact des réductions d’impôts (5,8% contre 2,2%). En cas d’augmentation des prix, l’investissement Pinel permettait d’atteindre un taux de rendement interne de 8%.
Finalement, l’Inspection Générale des Finances et le Conseil des prélèvements obligatoires arrivaient à la même conclusion, de bon sens. C’est-à-dire que l’investissement Pinel devient vraiment rentable si l’investisseur parvient à réaliser une plus-value à la revente.
Un objectif double pour l’investisseur en Pinel
L’objectif d’un investisseur en Pinel qui veut faire une belle opération doit donc être double. D’abord, cet investisseur doit s’assurer que son investissement lui rapporte de l’argent pendant toute la période où il le détient. C’est pourquoi, il doit pouvoir louer son bien sans difficultés. Ensuite, il doit s’assurer que le prix de revente sera supérieur au prix d’achat. Pour remplir ce double objectif, l’investisseur en Pinel doit traiter son projet avec sérieux en rassemblant des informations sur des critères clés.
On se souvient des scandales des biens Robien et Borloo. A tel point que des investisseurs s’étaient retrouvés propriétaires d’appartements mal situés, impossibles à louer et de mauvaise qualité. Pour investir dans un bon Pinel, il faut donc être particulièrement prudent.
Comment réaliser un “bon” investissement Pinel ?
“ Un ‘bon Pinel’ est un bien immobilier qui se loue facilement. De plus, il doit se revendre aisément à l’issue de la période locative obligatoire, avec une plus-value.”
Le futur investisseur doit prendre en compte plusieurs critères :
- L’emplacement du logement. Comme tout bien immobilier c’est LE point le plus important. Le logement doit se situer dans un quartier attractif et dynamique permettant une location rapide du bien. Ne pas négliger le montant des impôts locaux. On l’oublie souvent, mais dans certaines zones la fiscalité locale est particulièrement élevée.
- Le loyer moyen mensuel au mètre carré dans la zone. Le dispositif Pinel fixe des plafonds de loyers par mois. Certes, le loyer mensuel moyen dans la zone ne doit pas être en dessous du plafond Pinel. A contrario, cela signifie qu’il faut faire particulièrement attention à ses remboursements d’emprunt. S’ils sont élevés par rapport au loyer, c’est un point de vigilance.
- Le taux de logements vacants dans la zone. Si ce taux est élevé, c’est inquiétant et cela doit alerter. Il faut s’assurer que le logement Pinel sera loué facilement.
- La qualité de la construction. Si le bien n’est pas encore construit, demander au promoteur de visiter un appartement de qualité comparable construit dans un autre programme immobilier.
C’est dire que l’ensemble de ces critères influent directement sur la difficulté de trouver rapidement un locataire. Enfin, tout acheteur doit s’assurer qu’à l’issue de la période locative, le bien soit facilement vendable et génère une plus-value.
Comment rassembler les informations clés ?
Pour cela, il est possible de se renseigner sur le dynamisme du marché immobilier local en s’adressant à des agences immobilières. Vous pouvez aussi récupérer des informations de la chambre locale des notaires.
D’autres informations publiques sur la zone ciblée sont accessibles sur le site internet de l’INSEE et auprès de certains ministères. De même, le futur investisseur doit conduire une analyse des chiffres. Cela consiste à rassembler le taux de criminalité, le taux de chômage, les revenus moyens dans la zone, etc. Toutefois, ces données bien que publiques restent difficiles à compiler puis à analyser.
Une autre solution consiste alors à s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un promoteur. Ce dernier saura rassembler ces chiffres clés afin d’accompagner l’acheteur dans la réalisation de son achat. Toutefois, certains interlocuteurs peuvent manquer de transparence et resteront dans une démarche commerciale très active. Attention donc à prendre les informations avec prudence.
Enfin, certaines entreprises proposent de réaliser cette analyse gratuitement, en rassemblant ces critères objectifs pour “noter” le bien Pinel. De cette façon, vous disposez de tous les chiffres sous les yeux pour réaliser votre investissement Pinel.
D’une façon générale, pour se rendre compte, il faut se rendre sur place. Pourtant, la plupart l’investissement Pinel à l’achat est vendu “sur plans”. Cela ne doit pas dissuader l’acheteur de se rendre sur place, au contraire.
“ Un investissement Pinel de bonne qualité peut être très rentable, à condition qu’il soit réalisé comme n’importe quel autre investissement immobilier. Il faut donc bien sûr venir se rendre compte localement de l’ambiance du quartier, questionner quelques riverains sur la vie locale, la sécurité, etc.”
Les conséquences de la crise sanitaire et les évolutions à venir du dispositif Pinel
La crise sanitaire actuelle a eu un impact important sur la construction de logements neufs en France. En effet, depuis juillet 2020, le nombre de permis de construire accordés a chuté de plus de 34,5%. Par ailleurs, les mises en chantier ont baissé de 12,2 % sur un an.
Ces dernières semaines, le gouvernement a beaucoup échangé avec les professionnels du bâtiment et de l’immobilier pour évoquer la pérennité du dispositif Pinel. Son arrêt fin 2021 n’aura finalement pas lieu. L’investissement Pinel a été prolongé jusqu’à décembre 2024. Difficile en effet pour le gouvernement de supprimer ce gros coup de pouce fiscal dont l’impact est indéniable sur la construction de logements neufs en France.
En principe, le dispositif ne devrait pas changer en 2021 et 2022. Ensuite les réductions d’impôts à la clé baisseront :
- 12% (durant 6 ans) à 10,5% en 2023 et 9% en 2024.
- 18% (durant 9 ans) à 15% en 2023 et 12% en 2024.
- 21% (durant 12 ans) à 17,5% en 2023 et 14% en 2024.
De quoi rendre le dispositif peu attractif… sauf pour les constructions qui respecteront “un niveau de qualité. En particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation”. Car elles conserveront les taux de réductions d’impôts actuels.
De quoi imaginer l’essor d’un “Pinel vert” dans les prochaines années ? Aujourd’hui néanmoins, l’investissement Pinel reste clé pour les contribuables qui souhaitent dynamiser leur épargne. À condition, toutefois, qu’il soit réalisé avec beaucoup de sérieux, en n’ayant pas uniquement en tête la réduction d’impôts à la clé.
Conclusion
Le dispositif Pinel est un investissement immobilier avantageux, s’il est réalisé avec précaution et sérieux. En effet, au-delà d’une économie d’impôt allant jusqu’à 21% du montant investi, le placement permet de bénéficier de revenus réguliers via les loyers perçus. De fait, il permet au contribuable de se constituer un patrimoine. Alors l’investissement Pinel peut être intéressant. Toutefois, il faut rassembler des infos clés sur le bien immobilier à acheter. En effet, en cas de mauvais investissement, la perte pour le propriétaire peut être importante. L’enjeu majeur pour l’investisseur est donc bien de trouver le “bon” Pinel en ayant une approche rigoureuse dans ses recherches.
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