Le diagnostiqueur immobilier : pivot de la relance économique

Le diagnostiqueur immobilier : pivot de la relance économique

Avec l’accélération de la transition énergétique dans le logement, le diagnostiqueur immobilier devient le pivot incontournable de l’évaluation des chantiers. Toutefois son métier consiste-t-il à sanctionner ou à accompagner la transformation des bâtis et les mentalités de leurs occupants ? Tribune de Thierry Marchand, Président de la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers CDI-FNAIM.

Le diagnostiqueur immobilier au cœur de la transition énergétique

La relance de l’économie par l’accélération de la transition énergétique dans le logement est au cœur de l’équation du Plan de Relance du Gouvernement post-crise de la Covid-19. Qu’il s’agisse du soutien aux travaux de rénovation, de la lutte contre les passoires thermiques ou l’accompagnement des ménages.

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Une démarche dont le diagnostiqueur immobilier devient le pivot incontournable. En effet, il évalue les chantiers, optimise leurs coûts avec l’objectif d’aboutir à de meilleures performances. Toutefois, le diagnostiqueur est-il un métier de rappel à l’ordre, de sanction, de contrainte ou bien un allié de la transformation des bâtis et des mentalités de leurs occupants ?

En première ligne de tout chantier de rénovation, le diagnostiqueur immobilier doit être considéré comme un « passeur » vers la transition énergétique.

Moteur, facilitateur et conseil, il n’est pas régulateur, encore moins redresseur de tort. Son travail consiste à produire pour ses clients une information technique et objective quant à l’état de santé d’un logement ou d’un bâtiment. De sorte qu’une telle information éclaire les décisions prises par les ménages, les bailleurs privés ou publics. Voire les syndics de copropriété s’agissant des chantiers de rénovation notamment.

À ce titre, le diagnostiqueur immobilier doit endosser et assumer la responsabilité d’orienter les travaux de rénovation énergétique vers une meilleure performance et durabilité. Ce qui permettra d’éviter les effets d’aubaine financiers. In fine, il propose aux ménages comme aux gros bailleurs, un accompagnement positif et concret. Ainsi, sa mission est de réussir à transformer chaque contrainte réglementaire en une opportunité d’améliorer ses factures. Sans négliger pour autant son confort et sa qualité de vie.

Une alerte en provenance d’Allemagne

Dans ce domaine, d’ailleurs, s’oriente-t-on dans la bonne direction en privilégiant les travaux d’amélioration de la seule performance énergétique ? Ne devrait-on pas aussi destiner ces travaux à limiter des émissions des gaz à effet de serre des bâtiments et logements ? En participant ainsi à la lutte contre le dérèglement climatique ?

L’expérience et le recul de ce qui a été mené en Allemagne depuis 2010 devraient nous interpeller. Tous comptes faits, la rénovation énergétique massive des bâtiments, à grands renforts d’aides publiques, n’a pas fait diminuer la consommation d’énergie. Au contraire, elle a incité une partie de la population à consommer plus, à coûts constants, pour satisfaire un plus grand confort.

Seuls les ménages les plus modestes ont réellement subi la facture des rénovations dans l’alourdissement de leurs charges locatives. De plus, ils n’ont pas pu disposer ensuite du revenu disponible pour ajuster leurs consommations à leur confort. Par la suite, des inégalités sociales concrètes ont été générées par une politique pourtant généreuse et innovante.

Le diagnostiqueur immobilier doit adopter une approche globale

Nous devons rester mobiliser fortement pour réussir ce plan de relance via la rénovation énergétique du bâtiment. À cet égard, il est nécessaire d’appréhender systématiquement ces rénovations selon une approche globale.

C’est en considérant conjointement les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment que l’on aboutira à une stratégie de rénovation durablement efficace et rentable. C’est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de bâtiments anciens. Des constructions conçues en leur temps en mode ouvert, avec des systèmes d’aération naturelle. De même, l’utilisation de matériaux, tels de vieux granits rendent inepte le plaquage d’un isolant extérieur. Le remède peut s’avérer être pire que le mal !

Une démarche qui va au-delà du diagnostic sur le bâti

Certes, cette démarche globale, qu’il nous faut insuffler, va au-delà du seul diagnostic technique sur le bâti. Elle passe aussi par l’écoute des occupants et des ménages pour comprendre leurs attentes contemporaines et anticiper celles de demain. C’est pourquoi, le diagnostiqueur immobilier doit pouvoir se positionner dans une perspective à 25 ans, si on le met à l’échelle du cycle de vie d’un bâtiment.

À quoi bon modifier les éléments d’isolation, de chauffage et tout autre levier de performance énergétique sans tenir compte des évolutions des normes de confort des habitants ? En effet, celles-ci vont forcément évoluer avec leur environnement, leur mode de vie, leur génération. L’exemple allemand démontre cependant que cette équation n’est pas si simple à résoudre…

Compréhension, écoute, conseil et accompagnement sont les rôles du diagnostiqueur moderne. Il décrypte les enjeux, les techniques et les solutions techniques disponibles tout en conservant une dimension humaine et sociale. Enfin, le diagnostiqueur immobilier apporter au propriétaire, au bailleur privé ou social ainsi qu’au syndic de copropriété, une information qualifiée, fiable et experte.

De sorte que par cette expertise, intégrée dans le rapport de diagnostic, le diagnostiqueur s’engage et se projette grâce à un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) plus complet. Le DPE de demain doit préciser de quelle manière et avec quelle ampleur les travaux envisagés amélioreront la performance énergétique. Mais, il doit aussi indiquer ses émissions de gaz à effet de serre.

C’est ouvrir de nouveaux champs au métier de diagnostiqueur immobilier qui deviendrait ainsi un « assistant à maitrise d’usage » (AMU).

La qualité des analyses et des expertises produites par les diagnostiqueurs immobiliers est centrale

Adaptons nos pratiques au sein de nos filières lorsque l’on évalue un projet de rénovation d’un bâtiment ou d’un logement. Sur des chantiers complexes et coûteux, le retour sur investissement se mesure aujourd’hui sur le temps long. En effet, les calculs d’amortissement tiennent compte quasi exclusivement de la soutenabilité des travaux, même aidés.

Ne faut-il pas aller plus loin en intégrant mieux les gains de performance réalisés en termes économiques, énergétiques, climatiques et même sociaux ? Avant même le début du chantier, il peut s’avérer plus efficace d’envisager son investissement ainsi que sa répartition.

La relance économique par la performance énergétique est œuvre de salut public et climatique. À condition toutefois que sa mise en œuvre nationale permette de considérer toutes les particularités :

  • type et la nature des bâtiments,
  • nature des logements,
  • localisation,
  • emplacement,
  • orientation,
  • matériaux de construction, etc.

Cet esprit planificateur et centralisé ne doit pas entraver l’expertise et le bon sens. Ainsi que l’analyse et par conséquent l’élaboration concertée de solutions sur mesure, issues du terrain. Nous devons pour ce faire, prendre le temps nécessaire.

La qualité des analyses et des expertises produites par les diagnostiqueurs immobiliers est centrale

Le nombre de DPE réalisé chaque semaine en France s’élève à 35 000. Pourtant, c’est un chiffre loin de satisfaire les besoins ! Une insuffisance qui n’est pas vouée à se résorber malgré sa réforme prévue pour 2021.

Accélérer la professionnalisation et l’extension du métier

De fait, il est important de développer des formations initiales de bac +2 à bac +5. De plus, il faut créer plus de passerelles entre les filières de l’immobilier et du BTP pour valider les acquis professionnels. Pourquoi ne pas ouvrir des formations croisées avec les métiers de l’ingénierie du BTP, de la data, de l’informatique et des nouvelles technologies ?

Cette professionnalisation est d’autant plus indispensable lorsque l’on a conscience des millions de données traitées par les diagnostiqueurs à l’année. Celles-ci peuvent aujourd’hui être modélisées, stockées et partagées avec tous. Que ce soit dans le cadre du carnet numérique du bâti ou par l’utilisation des technologies du BIM appliquées en gestion-exploitation maintenance.

Cette pluridisciplinarité mérite que nous tous, acteurs du diagnostic immobilier, du logement, de l’énergie, du BTP et pouvoirs publics, travaillions de concert. Nous devons rendre concret ce plan de relance gouvernemental afin de le traduire rapidement en résultats tangibles. Nous le devons à nos concitoyens, pour leur santé, pour leur qualité de vie, leur droit à un logement décent. Enfin, il est de notre devoir de transmettre aux générations futures un avenir plus radieux et plus apaisé.

La Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM

Créée le 1er juin 2007, cette organisation a pour vocation de rassembler les diagnostiqueurs pour les accompagner dans l'exercice de leur activité. De plus, la chambre représente ce métier dans les relations avec les pouvoirs publics et les autres fédérations de professionnels ou des consommateurs. Elle rassemble plus de 400 cabinets sur toute la France. Tous ses adhérents s’engagent à respecter le Code d’Ethique et de Déontologie de la FNAIM.

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