Les logements dotés d’une certification NF Habitat se revendent 4% plus cher que les biens équivalents non certifiés. C’est le constat principal d’une étude inédite menée par Guillaume Chapelle, chercheur au LIEPP de Sciences Po et à CY Cergy Paris Université, publiée en novembre 2025 (LIEPP Policy Brief n°84). En croisant les données de plusieurs bases publiques (DVF, BDNB, INSEE, fichiers fonciers du Cerema), cette recherche démontre que la certification NF Habitat constitue un véritable levier de valorisation patrimoniale. Elle représente aujourd’hui près de 50% de la production récente de logements neufs. Au-delà du simple label, elle agit comme un signal de qualité rassurant pour les acheteurs. Alors, investir dans un appartement certifié représente-t-il un choix financièrement judicieux ? L’étude apporte des réponses chiffrées et éclairantes.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la certification NF Habitat et pourquoi domine-t-elle le marché ?
- Comment la certification NF Habitat influence-t-elle le prix à l’achat ?
- Pourquoi les logements certifiés NF Habitat se revendent-ils plus cher ?
- Quelles sont les caractéristiques des appartements certifiés NF Habitat ?
- Faut-il privilégier un appartement certifié NF Habitat pour son achat immobilier ?
À retenir – Certification NF Habitat et valeur immobilière
- Les logements certifiés se revendent 3 à 4% plus cher.
- Le surcoût à l’achat ne dépasse pas 1 à 2%.
- La certification représente 50% de la production neuve en 2020.
- La dépréciation est réduite d’environ 2% à moyen terme.
- La prime persiste même après contrôle de la performance énergétique.
Qu’est-ce que la certification NF Habitat et pourquoi domine-t-elle le marché ?
Un référentiel exigeant dès la conception
La certification NF Habitat – NF Habitat HQE se distingue avant tout par son approche globale et transversale. Dès la phase de conception, elle encadre simultanément la qualité technique, les exigences sanitaires, la performance environnementale et le confort des logements. Selon l’étude de Guillaume Chapelle, chercheur au Laboratoire interdisciplinaire d’évaluation des politiques publiques à Sciences Po et à CY Cergy Paris Université, ce référentiel constitue aujourd’hui « le standard dominant en France ».
Concrètement, cette certification impose des exigences élevées en matière d’isolation thermique et acoustique, de qualité de l’air intérieur et de sécurité. Parallèlement, elle intègre des critères de confort d’usage, tels que la luminosité, les espaces de rangement ou encore l’accessibilité, sans négliger la performance environnementale globale du bâtiment. Enfin, la certification est délivrée à l’issue d’un accompagnement technique structuré, ponctué d’audits successifs réalisés à différentes étapes clés du projet, garantissant ainsi la cohérence entre les engagements initiaux et la réalité livrée.
Une croissance soutenue depuis 2000
Les certifications délivrées par QUALITEL connaissent une croissance soutenue depuis 2000. Ainsi, leur diffusion s’est accélérée de manière continue jusqu’en 2012. Ensuite, la part des logements certifiés s’est stabilisée autour de 30% entre 2012 et 2015. Puis, une nouvelle phase de progression s’est engagée, portant cette proportion à près de 50% de la production récente en 2020.
Initialement associée au logement social, la certification NF Habitat s’est progressivement diffusée dans le parc privé. Aujourd’hui, elle s’impose comme une référence incontournable, concernant près d’un appartement neuf sur deux, signe de sa généralisation et de sa reconnaissance par l’ensemble des acteurs du secteur.
Une diffusion inégale selon les territoires
Toutefois, la diffusion de la certification demeure très contrastée selon les territoires. Elle se concentre principalement dans les grandes métropoles, telles que Rennes, Paris, Toulouse et Bordeaux. Cette polarisation géographique reflète les stratégies des promoteurs, qui privilégient la certification pour leurs programmes de grande ampleur situés dans les zones tendues, où la qualité et la différenciation constituent des leviers commerciaux décisifs.
Comment la certification NF Habitat influence-t-elle le prix à l’achat ?
Selon l’étude menée par le Laboratoire interdisciplinaire d’évaluation des politiques publiques à Sciences Po, le coût d’acquisition des logements certifiés apparaît légèrement supérieur à celui des biens non labellisés. Concrètement, les appartements certifiés vendus en VEFA affichent un surcoût limité de 1 à 2% à l’achat. Autrement dit, l’effort financier initial reste modéré au regard des garanties de qualité apportées par la certification NF Habitat.
Surtout, ce différentiel doit être mis en perspective avec la valeur à la revente. En effet, l’étude observe une plus-value moyenne de l’ordre de 4% pour les logements certifiés. Dès lors, la certification s’analyse comme un investissement initial maîtrisé, capable de générer un retour sur investissement tangible à moyen terme, tout en sécurisant la qualité du bien pour l’acquéreur.
Pourquoi les logements certifiés NF Habitat se revendent-ils plus cher ?
Une plus-value moyenne de 3 à 4% à la revente
Le résultat phare de l’étude est sans appel : les appartements bénéficiant d’une certification NF Habitat se revendent en moyenne 3 à 4% plus cher que des biens strictement comparables. Cette comparaison, réalisée hors foncier, tient compte de la date de construction et du positionnement de gamme. L’étude a croisé les données de la base CERQUAL-QUALITEL avec les Fichiers fonciers du Cerema, les bases DVF (Demandes de Valeurs Foncières), la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments) et les données INSEE. Les estimations sont fondées sur des modèles hédoniques permettant de raisonner « toutes choses égales par ailleurs ».
Une dépréciation ralentie dans le temps
Guillaume Chapelle met en avant une première explication déterminante à cette plus-value. En effet, les logements certifiés se déprécient moins rapidement que les biens non certifiés. Pour le démontrer, l’étude s’appuie sur une méthode en ventes répétées, qui compare le prix d’achat en VEFA et le prix de revente du même logement quelques années plus tard. Les résultats sont sans appel : le différentiel atteint environ 2% à moyen terme après l’acquisition du bien neuf.
Autrement dit, la qualité de construction supérieure, imposée par les exigences de la certification NF Habitat, freine la perte de valeur patrimoniale. Ainsi, la certification agit comme un amortisseur de dépréciation, sécurisant l’investissement immobilier dans la durée.
Un signal de confiance pour les acheteurs
La seconde hypothèse avancée par le chercheur tient à la perception des acheteurs. Sur le marché secondaire, l’information disponible demeure souvent incomplète. Dans ce contexte, la certification NF Habitat joue le rôle d’un « signal crédible de qualité », selon les termes de l’étude. Autrement dit, elle rassure les acquéreurs là où l’asymétrie d’information est la plus forte, et se révèle particulièrement appréciée lorsque les données techniques sur le bien font défaut.
Cette lecture s’inscrit dans une tradition théorique bien établie. Elle prolonge les travaux fondateurs de George Akerlof (1970) sur les asymétries d’information et de Michael Spence (1973) sur les mécanismes de signalisation. En pratique, la certification réduit l’incertitude perçue, fluidifie la décision d’achat et soutient la valeur du bien sur le marché de la revente.
Une prime indépendante de la performance énergétique
L’étude apporte toutefois une précision essentielle : la prime de valeur liée à la certification NF Habitat ne s’explique pas uniquement par une meilleure performance énergétique. En effet, l’introduction de variables liées aux étiquettes DPE ne modifie pas significativement les résultats. Dès lors, la certification renvoie plutôt à une meilleure qualité constructive, une dépréciation plus lente du bâti et un confort accru pour les occupants. Sa valeur tient autant à la robustesse et à l’usage qu’aux seuls indicateurs énergétiques.
Quelles sont les caractéristiques des appartements certifiés NF Habitat ?
Des logements plus récents et mieux équipés
L’étude LIEPP – Sciences Po met en lumière plusieurs traits distinctifs des appartements certifiés NF Habitat. Ils sont en moyenne plus récents que les biens non certifiés, avec un âge moyen de 7,36 ans contre 13,32 ans pour les non certifiés. Ils disposent également plus souvent de terrasses : 61% des logements certifiés en sont équipés, contre seulement 44% des non certifiés. De même, la surface moyenne est légèrement inférieure (56 m² contre 59 m²), mais cette différence s’explique par la typologie des programmes.
Une localisation dans des immeubles de grande hauteur
Les logements certifiés présentent également des caractéristiques de localisation spécifiques. Ils se situent dans des immeubles comptant en moyenne 4,42 étages, contre 2,87 pour les non certifiés. Ils sont également implantés dans des environnements plus denses, avec une densité moyenne de 10 474 habitants/km² contre 6 995 pour les non certifiés. Le revenu moyen du voisinage apparaît très proche (environ 23 600 €), ce qui indique que la certification n’est pas réservée aux quartiers les plus aisés.
Une présence accrue dans les zones de logements sociaux
Fait notable, les appartements certifiés se situent dans des environnements comportant une proportion plus élevée de logements sociaux (21% contre 12%). Cette caractéristique s’explique par l’origine historique de la certification, longtemps associée au logement social avant de se diffuser dans le parc privé.
Faut-il privilégier un appartement certifié NF Habitat pour son achat immobilier ?
Au regard des données issues de l’étude, choisir un logement NF Habitat apparaît financièrement pertinent. Certes, le surcoût à l’achat, compris entre 1 et 2%, existe. Mais, il est largement compensé par une plus-value de 3 à 4% à la revente. En outre, la certification contribue à une meilleure conservation de la valeur dans le temps, avec une dépréciation réduite d’environ 2%.
Toutefois, l’étude apporte une mise en garde méthodologique. Ces résultats traduisent des corrélations robustes, sans permettre, à ce stade, d’établir un lien de causalité formel entre certification et valorisation. Autrement dit, il reste difficile de trancher entre un effet direct de la certification et le reflet d’une qualité intrinsèque de programmes déjà positionnés sur le haut de gamme. Néanmoins, les primes estimées demeurent stables, quels que soient les paramètres testés (distance d’appariement, période de construction, contrôles énergétiques), ce qui renforce la solidité des constats.
Au-delà du seul critère financier, la certification NF Habitat garantit un niveau de qualité supérieur sur quatre dimensions clés : technique, sanitaire, environnementale et confort d’usage. Dans cette logique, QUALITEL, association indépendante depuis 1974, poursuit une mission claire : « faire progresser la qualité du logement neuf et existant pour un habitat confortable, sain, sûr et durable ». Enfin, la base CERQUAL-QUALITEL recense 95% des certifications de logements collectifs neufs depuis 2000, consacrant ce référentiel comme la référence du secteur.
