A l’occasion de son Observatoire des prix du logement, la FNAIM du Grand Paris a présenté le premier indice d’attractivité immobilière des villes du Grand Paris. 278 villes d’Ile-de-France ont été passées au crible.
Il s’agit de la première étude réalisée sur ce sujet sur l’ensemble des communes du Grand Paris, à l’exception de la Seine et Marne (77). Cette nouvelle approche a vocation à observer, à terme, l’impact de l’attractivité des villes sur l’évolution des prix des logements. La FNAIM du Grand Paris vise ainsi à mettre à disposition des Franciliens et des élus locaux un outil innovant, utile et original permettant d’appréhender la problématique du prix du logement dans son ensemble, en s’appuyant sur une connaissance fine du terrain.
12 critères pour établir de manière objective l’attractivité des villes d’Ile de France
L’attractivité des villes d’Ile de France est analysée à partir de 12 critères : accessibilité aux équipements et services, culture-sports-loisirs–vie associative, éducation, emploi, environnement, logement, niveau de vie, santé, transports, équilibre travail–vie privée, sécurité et fiscalité foncière.
Ces critères ont tous été constitués à partir de données initiales de l’INSEE à l’exception du critère « sécurité » établi à partir des données de la gendarmerie et de la police. Chaque critère a été noté de 1 à 10 – 10 signifiant que les villes dans un critère déterminé, ont les meilleurs résultats de toutes – et a été par la suite pondéré.
Le prix moyen du logement moyen a également été calculé pour chaque commune. Celui-ci est déterminé par la multiplication du prix du m2 par la surface moyenne des logements à usage d’habitation dans chacune des villes. Il permet d’éviter l’écueil de présenter un prix au m2 qui ne représente pas l’achat moyen ou la valeur moyenne des biens d’une ville.
« Cette étude sur l’attractivité n’a pas pour vocation à établir un tableau d’honneur entre les différentes villes d’Ile de France. Elle doit nous permettre d’éclairer le grand public et d’engager un dialogue constructif avec les élus locaux qui, même avec la création des communautés de communes, disposent toujours de compétences incontournables en matière de logement. Il nous a semblé essentiel d’établir un lien entre le prix du logement et celui de l’attractivité pour prendre du recul vis-à-vis d’un discours parfois superficiel et de court terme. Au-delà des soubresauts sur les prix toujours sujets à interprétation, il est important d’avoir une vision de long terme qui aidera nos élus à prendre les bonnes décisions en faveur du logement et qui confortera les Franciliens dans leur choix », commente Didier Camandona, Président de la FNAIM du Grand Paris.
278 villes d’Ile de France passées au crible
L’étude définit un indice d’attractivité pour tous les départements d’Ile de France. L’attractivité varie ainsi de 4,86 pour le Val d’Oise à 6,66 pour les Yvelines. Paris obtient un indice d’attractivité de 5,78.
Au-delà de cette approche globale, il est intéressant d’identifier les caractéristiques de chaque département. Par exemple, le critère « transport » qui est unanimement reconnu comme l’un des deux déterminants, apparait pourtant mieux noté pour le Val d’Oise que pour les Yvelines.
Le Vésinet, Saint-Rémy les Chevreuse et Montesson sont les 3 villes les plus attractives du département des Yvelines. Pour l’Essonne, ce sont Soissy-sur-Seine, Boussy-Saint-Antoine et Gif-sur-Yvette qui arrivent en tête alors que ce sont Chaville, Ville d’Avray et Saint Cloud pour les Hauts-de-Seine. Les lilas, le Raincy et Noisy-le-Grand constituent le trio de tête la Seine Saint-Denis, et Marolles-en-Brie, Saint-Maur-des-Fossés et Perreux-sur-Marne pour le Val de Marne. Enfin, Le Plessis-Bouchard, Cormeilles-en-Parisis et Saint-leu-la-Forêt ont le meilleur indice d’attractivité du Val d’Oise.
Transport et sécurité, en tête des critères d’attractivité
Lorsqu’on interroge les professionnels en charge du logement, qu’ils soient adjoints au maire, promoteurs ou investisseurs, tous s’accordent à classer le transport et la sécurité en tête des critères. Seul l’ordre des deux critères change : la sécurité est le premier critère cité par les adjoints au maire des villes interrogées alors que les transports arrivent en tête pour les promoteurs et investisseurs.
« Les promoteurs ou investisseurs nous disent que pour un logement comme pour un bureau, les connexions routières et les transports en commun sont déterminants. Pour un bureau, plus de 300 mètres commence à être loin alors que le logement, lui, peut être situé jusqu’à 1000 mètres d’un transport en commun. L’attention portée à la sécurité est aussi très importante. Caméras dans les rues, éclairages, présence de la police municipale sont des critères regardés de près par les promoteurs et les investisseurs… qui anticipent les attentes de leurs clients. C’est pourquoi depuis plus de 15 ans, la FNAIM du Grand Paris a placé la thématique de la sécurité parmi ses priorités », souligne Didier Camandona.
L’attractivité en devenir des villes des futures gares du Grand Paris
La FNAIM du Grand Paris a souhaité regarder plus attentivement les villes des futures gares du Grand Paris Express en calculant le prix moyen des logements moyens à proximité de chacune d’elles.
« A ce jour, nous n’avons pas observé de spéculation notable dans les villes accueillant les futures gares du Grand Paris. La plupart des gares ne sont pas encore sorties de terre si bien qu’elles ne constituent pas encore un critère de valorisation pour des Franciliens qui ont encore du mal à se projeter. Dans certaines villes, on devrait cependant rapidement voir les premiers frémissements en termes de prix. Reste à voir si la tendance persistera et si les gares constitueront des zones durablement distinctes dans le Grand Paris », conclut Didier Camandona.
