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Investissement

Label ISR : une démarche d’engagement des fonds immobiliers

Gurvan Mahéo, Gérant financier et responsable des risques d’Axipit Real Estate Partners

Depuis moins de deux ans le label ISR valide la démarche d’engagement des fonds immobiliers sur les aspects extra-financiers. C’est-à-dire les investissements respectant des principes environnementaux, sociétaux ou de gouvernance. Or, loin d’être une contrainte, la prise en compte de ces aspects s’inscrivent pleinement dans une stratégie dynamique en immobilier résidentiel. Tribune de Gurvan Mahéo, Gérant financier et responsable des risques d’Axipit Real Estate Partners.

Le label ISR est en phase avec les évolutions du marché immobilier

Un investissement socialement responsable

Le label ISR permet aux investisseurs de donner du sens à leur épargne tout en valorisant de façon significative leur patrimoine. C’est un label français créé en 2016 par le ministère de l’Économie et des Finances. Il valorise les fonds d’investissement qui respectent les principes de l’investissement socialement responsable (ISR).

Label ISR

Le label ISR est en phase avec les évolutions du marché immobilier

 

En cela, la démarche “Best in Progress” s’attache à améliorer les performances des actifs sur les piliers E, S et G : Environnement, Sociétal et Gouvernance. Elle est donc parfaitement adaptée à une logique de revalorisation des actifs résidentiels.

En effet, dans ce cas, le choix de l’investissement prendra également en compte des critères extra-financiers. Comme le respect de l’environnement ou le bien-être des salariés. Ainsi le label ISR contribue à une économie plus vertueuse et responsable.

Par conséquent, les actions menées dans le cadre de cette démarche permettent de connaître parfaitement les caractéristiques des actifs tout en renforçant leur attractivité. Le label ISR s’accorde donc avec une approche “value-add”. Cette dernière vise à acquérir des actifs qui ne répondent plus aux exigences des usagers, pour les réhabiliter et les restructurer. De fait, cette optique est fortement créatrice de valeur pour les investisseurs.




Une labellisation pour faire face au durcissement de la réglementation environnementale

En effet, depuis cet été, les loyers des appartements classés F et G ne peuvent plus être augmentés. De plus, dans les prochaines années, il ne sera plus possible de louer les logements les plus énergivores. Pourtant, ces derniers représentent une part très importante du parc immobilier français. Ce qui souligne, par ailleurs, le potentiel de valorisation du marché.

Les derniers chiffres de l’Observatoire National de la rénovation énergétique sont alarmants. Puisque l’on compte près de 40% de logements classés E, F ou G parmi les résidences principales. Et, cette proportion atteint même près de 55% pour les résidences secondaires et les logements vacants.

Enfin, à cette évolution réglementaire s’ajoute la flambée actuelle des prix de l’énergie. Une situation qui renforce encore l’attrait des logements les moins énergivores.

Label ISR : pour un fort impact sociétal de l’immobilier résidentiel

Les stratégies en immobilier résidentiel vont avoir, par nature, un impact sociétal. En effet, elles visent à apporter des solutions aux besoins de logements. Toutefois, la stratégie “value-add” va plus loin. Elle renforce l’offre de logements de qualité dans les grandes villes françaises, en particulier Paris et l’Île-de-France.

Notons que ces marchés sont soumis à de forts déséquilibres entre l’offre et la demande. Or, cette stratégie développe des actifs de qualité situés à proximité de services : infrastructures, commerces, transports en commun, recharges de voitures électriques, etc. Ces services sont d’ailleurs de plus en plus recherchés par les usagers.

Dans le cadre de cette stratégie, qui répond à une mission sociétale, il est donc pertinent d’accorder des poids équivalents aux piliers S et E. On établira ainsi la note ESG des actifs sous gestion. En effet, dans une optique de création de valeur, il est essentiel d’optimiser le champ des opportunités. Ainsi, on ne doit pas écarter des biens difficiles à rénover énergétiquement qui offrent pourtant de nombreux avantages aux usagers. C’est le cas des immeubles haussmanniens à Paris. Ils bénéficient d’une forte qualité architecturale et d’une localisation premium.

Enfin, les impacts environnementaux indirects ne doivent pas être négligés. Les mobilités douces, les logements centraux ont également un impact positif sur l’environnement.

Trouver un juste équilibre pour une stratégie value-add efficace

Lier étroitement performance financière attractive et une démarche de label ISR exige de doser très précisément les travaux de transformation d’actifs menés. Puisque l’objectif consiste à améliorer les performances énergétiques des immeubles sans grever la performance finale pour l’investisseur.

En cela, on remplacera systématiquement les équipements les plus énergivores. Ainsi, on installera des fenêtres à double-vitrage ou des ampoules “basse consommation” par exemple. Il s’agit de diffuser les meilleures pratiques aux effets vertueux. Couplées aux rénovations et repositionnements des actifs, ces actions n’engendrent pas des coûts trop élevés.

Enfin, le pilier de la Gouvernance est un gage d’efficacité. Il permet d’embarquer toutes les parties prenantes (prestataires comme locataires) dans le déploiement du label ISR. Plus concrètement, une charte ESG sera signée par les prestataires. De plus, un guide des bonnes pratiques est remis aux occupants afin de les soutenir dans la réalisation d’économies d’énergie.

C’est pourquoi, toutes ces actions requièrent un solide savoir-faire et une parfaite maîtrise du marché immobilier résidentiel. Mais, désormais, ces expertises ne sont plus l’apanage des seuls investisseurs institutionnels. Puisqu’elles sont accessibles à une clientèle professionnelle ou assimilée.

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Gurvan MAHÉO

10 ans d’expérience professionnelle dans l’immobilier. Avant de rejoindre Axipit Real Estate Partners début 2021, il était Directeur de l’activité Fund Management Immobilier chez Twenty First Capital, gérant différents véhicules régulés représentant 2,5 milliards d’euros d’actifs.

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