Ces cinq dernières années, le marché immobilier français fait preuve d’une résilience exceptionnelle malgré les crises. Plusieurs paramètres ont permis de parvenir à cette situation encourageante, notamment les taux de crédits bas, le pouvoir d’achat élevé… Aujourd’hui, les professionnels de l’immobilier redoutent un retournement du marché en raison de l’inflation, de la remontée des taux, etc. Quelles perspectives pour 2023 ? L’équipe Data Science Immobilière de Meilleurs Agents fait le point.
Le marché immobilier français reste dynamique en 2022
L’année 2022 affiche un volume de transactions suffisamment important. D’ici à la fin d’année, on prévoit 1,1 million de ventes réalisées. Ainsi, le record historique enregistré en 2021 pourrait à nouveau être atteint. Concernant les prix, on observe un certain dynamisme sur le marché immobilier français. Puisque sur les douze derniers mois, la hausse moyenne des prix est de +5,7 % au niveau national.
Évolution des prix sur un an
Cependant, depuis le premier confinement, le marché est au ralenti dans les onze plus grandes villes de France. En 2021, seulement quelques villes connaissaient une stagnation ou un recul, notamment Paris et Lyon. Aujourd’hui, les villes concernées par ce ralentissement sont plus nombreuses.
Par exemple, à Nantes, à Lille et à Bordeaux, l’évolution reste positive, mais médiocre par rapport aux années précédentes. Contrairement à cela, à Marseille et à Strasbourg, le marché reste dynamique ces deux dernières années (+9 %).
Les conséquences de la remontée des taux des prêts sur le marché immobilier français
Au 1er septembre 2022, les taux d’intérêt des crédits ont augmenté (1,9 %). Notons que cette remontée a démarré en début d’année. Face à ce contexte, des doutes et des interrogations surgissent.
La remontée des taux affectera certainement la demande sur le marché immobilier français. Il convient ainsi de calculer le taux d’effort afin d’évaluer l’effet de cette hausse sur la solvabilité d’un ménage. Rappelons que le taux d’effort désigne la part du revenu d’un foyer servant à rembourser son prêt.
Selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents, la remontée des taux ne devrait pas trop affecter le taux d’effort moyen en France. Toutefois, dans les villes les plus chères où le taux d’effort est élevé, les conséquences sur la demande seront importantes. Ainsi, Paris, Nice, Antibes, Cannes et La Rochelle pourraient figurer parmi les villes les plus touchées.
Des disparités sur l’état des stocks de biens à vendre selon les zones
Meilleurs Agents a décidé d’étendre son expertise au niveau du Groupe AVIV au cours de cette étude. Son équipe Data Science Immobilière a désormais analysé le niveau de l’offre dans différentes villes de France. Elle a puisé les informations nécessaires à partir d’un grand panel d’annonces de biens en vente diffusé sur SeLoger.
Cette étude révèle une pénurie d’offre sur le marché immobilier français ces dernières années. Cependant, cette pénurie ne touche pas l’ensemble des territoires. Celle-ci est particulièrement marquée dans les zones rurales. Les stocks de biens à vendre y sont divisés par deux depuis 2019.
En effet, on a noté quatre dynamiques dans les 51 plus grandes villes françaises :
- une « forte pénurie d’offre » concernant 30 grandes métropoles dont Marseille, Grenoble et Montpellier ;
- une « légère pénurie d’offre » touchant 13 villes dont Nice, Lille, Rennes et Strasbourg ;
- une « légère sur-offre » dans quelques villes comme Bordeaux, Toulouse, Angers et Nantes ;
- une « forte sur-offre » à Lyon, à Mérignac, à Villeurbanne et à Paris (le niveau de stocks y est fortement élevé depuis 4 ans).
Les conséquences de la pénurie d’offre seraient non négligeables sur le marché immobilier français. Cette situation devrait rompre le ralentissement des prix de l’immobilier. Ainsi, la nouvelle hausse des prix, conjuguée avec la remontée des taux, pourrait entraîner la chute de la demande.
Les réactions pourraient être plus fortes dans les territoires devenus attractifs depuis la crise sanitaire. Il s’agit des villes moyennes et des villes rurales (la « nouvelle » géographie immobilière). En revanche, les villes qui connaissent une sur-offre subiraient potentiellement une baisse de la demande et un recul des prix. Cela pourrait surtout concerner la capitale.
Les prévisions de Meilleurs Agents pour les douze mois à venir
L’équipe de Meilleurs Agents présente trois hypothèses principales pour les douze prochains mois, à savoir :
- Le taux d’inflation poursuivrait sa hausse. Il dépasserait les 4 % selon la Banque de France.
- Le taux de chômage devrait rester inférieur à 8 %.
- La production de crédits pourrait connaître une baisse de 20 %.
Ce scénario pourrait cependant changer en raison de nombreux facteurs. La crise énergétique pourrait notamment s’aggraver. Les dettes souveraines européennes créeraient plus de tensions. D’ailleurs, le contexte géopolitique actuel pourrait empirer.
En se référant à ces trois hypothèses, le marché immobilier français devrait donc connaître un bouleversement. Les évolutions des prix et des volumes de transactions risqueraient, en effet, de ralentir par rapport aux tendances précédentes. Selon Thomas Lefebvre, le marché devrait seulement progresser de +3 % sur les douze prochains mois. Une baisse du volume de transactions serait aussi possible sur cette période (environ 950 000 ventes).
Des perspectives différentes selon les villes de France
Les prévisions sont différentes selon les villes de France. À Paris, le marché pourrait baisser de -3 %. Le prix de l’immobilier devrait s’y établir proche de la barre symbolique des 10 000 euros/m2 en septembre 2023.
Les prévisions d’ici septembre 2023
Dans les 10 plus grandes villes françaises, le prix accuserait potentiellement une hausse légère de +1 %. Dans les 50 plus grandes villes françaises, une augmentation de +3 % est anticipée.
Le marché immobilier français gardera donc cette hiérarchie post-COVID. Ainsi, les villes moyennes bénéficieront d’une hausse plus rapide que les plus grandes agglomérations. Dans le cadre de cette dynamique, les marchés ruraux seront moins touchés. Ces zones pourraient connaître une progression plus forte de +5 %.
En somme, Meilleurs Agents espère une note positive dans les douze prochains mois. Toutefois, le marché dans sa globalité sera moins dynamique que les années précédentes.
