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Immobilier

Marché immobilier et politique du logement en zone de turbulences

marché immobilier moins favorable

Malgré la baisse continue du nombre de ventes ces derniers mois, le marché immobilier français reste dynamique. En ce début du deuxième quinquennat de Macron et juste après l’élection d’une nouvelle assemblée nationale, la FNAIM dévoile ses points de vue. Elle présente ses solutions autour de la question du logement et de la rénovation énergétique.

Vers le ralentissement du marché immobilier

Au 31 mars 2022, 1 175 000 ventes sur 12 mois glissants ont été enregistrées. En effet, le volume de ventes semble stable par rapport à 2021, bien que celui-ci continue de reculer depuis août 2021 (1 211 000 ventes à cette période).

ventes de logements anciens sur un an

Évolution des ventes de logements anciens

 

D’ailleurs, le nombre de compromis signés en agence FNAIM a chuté de -3 % sur les 5 premiers mois de 2022. Ce recul est de -6 % sur un an pour le mois de mai seulement. Ces chiffres annoncent déjà une chute des transactions pour l’été prochain. Malgré tout cela, le marché immobilier garde son dynamisme, selon Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

Toutefois, les prix de l’immobilier poursuivent leur hausse dans un contexte marqué par l’inflation. En France, ils dépassent pour la première fois les 3 000 euros/m2, soit une augmentation de +7,7 % sur un an.

La hausse des prix reste positive

La hausse des prix reste positive




 

Ainsi, les prix des appartements s’élèvent à 3 797 euros/m2 en moyenne (+5,2 %) et ceux des maisons, à 2 411 euros/m2 (+9,7 %). Sur les deux derniers mois, les prix poursuivent leur hausse (+4 % par an). Néanmoins, ils tendent mensuellement à se stabiliser (+0,3 % seulement en mai 2022).

Évolution mensuelle des prix des logements

Évolution mensuelle des prix des logements

Un marché immobilier où les villes moyennes et les stations balnéaires se démarquent

L’écart entre les villes moyennes et le reste de la France continue d’augmenter. Dans ces communes, les prix des logements connaissent une hausse plus rapide que dans les grandes villes.

Cette augmentation s’établit à +8 % pour les villes moyennes. Alors qu’elle de +4,5 % dans les 10 plus grandes villes de province. Par ailleurs, les stations balnéaires profitent d’une forte hausse de +12,4 % sur un an (+38,1 % sur 5 ans). En effet, c’est sur la côte atlantique que l’on observe les plus fortes augmentations. Ainsi, la tendance qui a pris sa source pendant la crise sanitaire se confirme.

À l’inverse, à Paris, le marché immobilier est marqué par une baisse des prix de -2,0 % sur un an. Du fait de l’inflation, la capitale connaît même un recul des prix de -7 %. En revanche, à Lyon, à Lille, à Nantes et à Bordeaux, on constate une certaine stabilité.

À Caen, à Brest et au Havre, une hausse des prix est observée et celle-ci dépasse même +12 %. D’ailleurs, de grandes villes telles que Pau (+13,6 %) et La Rochelle (+15,1 %) affichent une plus importante augmentation des prix.

“Seules les communes rurales et les villes moyennes connaissent une augmentation des prix supérieure à l’inflation.” – Jean-Marc Torrollion.

Les Français pessimistes face à la conjoncture du marché immobilier

Avec l’IFOP, la FNAIM réalise une enquête pour connaître les opinions des particuliers sur la situation du marché immobilier. Ainsi, le dernier baromètre a été effectué entre le 5 et le 19 mai 2022 auprès de 1 000 personnes. Les résultats sont impressionnants. Seuls 3 Français sur 10 estiment que la conjoncture est adaptée à la réalisation d’un projet d’achat immobilier.

La conjoncture du marché immobilier est moins favorable à l’achat

La conjoncture du marché immobilier est moins favorable à l’achat

En effet, le moral des Français est en berne pour tout type de projet immobilier :

  • l’investissement locatif (53 % d’opinions favorables, -6 % par rapport à juin 2021) ;
  • le rachat d’un autre logement (49 %, -10 %) ;
  • la primo-accession (44 %, -25 %) ;
  • l’achat au titre de résidence secondaire (34 %, -17 %).

68 % des répondants redoutent que leur projet immobilier soit retardé à cause de l’inflation. D’ailleurs, 18 % craignent de devoir annuler leur projet. En revanche, 49 % pensent que la conjoncture est idéale pour vendre un bien immobilier.

“ Seuls 30 % des Français considèrent que la conjoncture est favorable à l’achat du bien immobilier. Il s’agit d’une chute de 28 points de cet indice et du niveau le plus bas enregistré depuis 10 ans.” – Jean-Marc Torrollion.

Y aura-t-il une bulle immobilière ?

Selon Jean-Marc Torrollion, en atteignant son plus haut niveau depuis 1985, l’inflation risque de bouleverser le marché immobilier en 2022. Dans ce contexte, les ménages sont peu confiants. De plus, la situation se complique avec la reprise post-COVID, la crise russo-ukrainienne, la transition énergétique et bien d’autres facteurs.

Toutefois, on ne craint pas l’apparition d’une bulle immobilière en France. En effet, l’augmentation des prix depuis la crise sanitaire y est plus modérée que dans d’autres pays. Le niveau d’épargne des Français reste élevé. L’offre est toujours insuffisante sur le marché immobilier. Les taux d’intérêt des crédits demeurent bas et les crédits à taux variable représentent seulement 2 % des prêts bancaires.

“ L’offre demeure faible, à l’instar des taux d’intérêt. Les alternatives de placement sont aussi rares. En 2022, le pouvoir d’achat immobilier devrait baisser de 4,3 %. Soit une baisse de 9,4 % sur 3 ans. Après la hausse des prix, il subit la hausse des taux ! ” – Jean-Marc Torrollion.

Au second semestre 2022, la FNAIM mise sur une hausse constante des taux d’intérêt. Il table sur un recul de -8 % à -10 % du nombre de ventes pour retrouver son niveau de 2019. Toutefois, les prix devraient poursuivre leur progression sur un rythme inférieur à +7,5 % (constaté en 2021) et aux taux de l’inflation. Dans les villes où les prix de l’immobilier sont les plus chers, de légères baisses seront néanmoins possibles.

Quelles sont les priorités de la politique du logement ?

En ce début du nouveau quinquennat, la FNAIM appelle les pouvoirs publics à se saisir de la politique du logement. En effet, le gouvernement doit prendre la mesure de la place du logement dans le quotidien des Français. Il faut considérer l’ensemble de la chaine de production et prendre les avis des acteurs du marché immobilier.

Le logement, une priorité

Les Français placent le logement parmi leurs premières préoccupations. Il est le premier poste de dépenses des ménages. C’est aussi un élément clé de la transition écologique. Il constitue, d’ailleurs, un marqueur d’intégration sociale.

De plus, à lui seul, le logement fait surgir plusieurs défis sociaux, économiques et environnementaux à relever dans les années à venir. Toutefois, le premier chantier devrait être la refonte de la stratégie de rénovation.

“ Un axe de travail est à saisir de toute urgence, celui de la rénovation énergétique. C’est une bombe à retardement qui interroge à court terme les capacités de français et leur patrimoine. Alors que le pouvoir d’achat est déjà une préoccupation pour tous les ménages.” – Jean-Marc Torrollion.

En effet, la FNAIM rappelle la demande de toute la filière sur la nécessité de créer un ministère de l’Habitat. Elle recommande également la mise en place d’un groupe d’études trans-partisan dédié au logement au sein des deux chambres du Parlement. Elle mettra ainsi à la disposition des experts du logement, ses études, son expertise et ses propositions.

De même, la FNAIM sollicite la convocation d’une nouvelle conférence du consensus rassemblant tous les acteurs du secteur.

Les pistes de travail selon la FNAIM

Le Gouvernement projette d’imposer un plafonnement à 3,5 % de la revalorisation des loyers durant un an. Ainsi, la FNAIM adhère à cette décision bien équilibrée visant à modérer la hausse des loyers en ne lésant pas les propriétaires.

En effet, le gel des loyers n’est pas envisageable dans la situation actuelle où l’inflation touche tant les propriétaires que les locataires. Or, le plafonnement des loyers est déjà un effort concédé par les bailleurs. Puisque par ailleurs, ils doivent répondre aux exigences des travaux de rénovation de la loi Climat et résilience.

Repenser la stratégie de rénovation

Rappelons qu’un des défis majeurs de ce quinquennat est la mise au niveau énergétique du parc immobilier. C’est un chantier ambitieux pour la transition écologique. Rappelons que la loi Climat et Résilience institue progressivement une interdiction de louer les logements classés G, F et E.

marché immobilier et nouveau DPE

Nécessité d’ajuster à court terme le calendrier

 

En effet, d’ici à 2034, environ 4,7 millions de logements pourraient être interdits à la location. Dans ce contexte, la fédération appelle les pouvoirs publics à réétudier la stratégie de rénovation énergétique française. L’état du marché immobilier locatif hexagonal en dépend.

“ La loi Climat et résilience a en réalité trois calendriers parallèles qui ne coïncident pas. Il s’agit de l’interdiction de location, la mise en place des plans pluriannuels de travaux en copropriété et l’établissement des DPE collectifs dans les immeubles.” – Jean-Marc Torrollion.

Aussi, la FNAIM demande un alignement sur la stratégie européenne afin de considérer les résultats du nouveau DPE. Les logements en F et G seraient alors rénovés d’ici à 2033. De même, on ne peut pas atteindre la neutralité carbone en 2050 en s’attaquant uniquement aux biens loués. C’est pourquoi, la FNAIM souhaite que l’on adopte une stratégie globale en matière de rénovation du bâti. Certes, cela nécessitera un accompagnement à la hauteur des enjeux. L’offre financière doit être innovante et reposer sur un partage d’effort entre secteur public et privé.

“ Nous n’avons plus le temps d’attendre, l’urgence est là. Sans action immédiate, nous nous dirigeons vers une crise globale du logement. Or, son impact serait dramatique pour des millions de Français et pour l’économie du pays. ” – Jean-Marc Torrollion.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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