Le marché de l’immobilier de luxe français retrouve des couleurs en 2025. Selon le point marché publié par Engel & Völkers le 13 janvier 2026, l’activité a progressé de plus de 20% au niveau national après deux années de ralentissement. Paris, Lyon et la Côte d’Azur affichent des dynamiques contrastées. Les prix se stabilisent globalement, mais les écarts se creusent entre les biens d’exception et les produits plus standards. Face à un contexte économique incertain, le secteur de l’immobilier de luxe se professionnalise et s’adapte aux nouvelles exigences d’une clientèle très informée.
Sommaire :
- Comment le marché de l’immobilier de luxe a-t-il évolué en 2025 ?
- Quels sont les quartiers parisiens les plus recherchés dans l’immobilier de luxe ?
- Comment la Côte d’Azur se positionne-t-elle sur l’immobilier de luxe ?
- Quelles perspectives pour l’immobilier de luxe en 2026 ?
À retenir – Immobilier de luxe en France 2025-2026
- Engel & Völkers France enregistre une croissance de plus de 20% en 2025.
- Les passoires thermiques subissent des décotes jusqu’à 12%.
- Plus de 70% d’acheteurs étrangers sur la Côte d’Azur.
- Les appartements rénovés partent en priorité.
- Près de 40% des transactions se concluent en off-market.
Comment le marché de l’immobilier de luxe a-t-il évolué en 2025 ?
Une reprise confirmée après deux années difficiles
L’année 2025 marque un tournant pour l’immobilier de luxe français. Selon Christophe Michel, Président d’Engel & Völkers France, le groupe enregistre “une croissance supérieure à 20% au niveau national et une progression record de nos parts de marché”. Le nombre de transactions nationales devrait atteindre près de 940 000 ventes, un chiffre supérieur à 2024 mais inférieur au pic de 2022.
L’investissement locatif reste en souffrance. Les crédits à l’investissement locatif ont chuté de 40% entre 2022 et 2024. Le taux d’épargne des ménages dépassait 18% des revenus à mi-2025, un niveau inédit depuis 40 ans.
Des prix stabilisés mais des disparités territoriales
Les prix cessent globalement de reculer dans l’immobilier de luxe. Toutefois, de fortes disparités existent selon les secteurs. Selon le Conseil supérieur du notariat, un appartement classé G peut subir une décote d’environ 12% par rapport à un bien identique en D. La justesse du prix devient le facteur déterminant pour conclure une vente.
Quels sont les quartiers parisiens les plus recherchés dans l’immobilier de luxe ?
Le Marais et Saint-Germain : le cœur du prestige
Le Marais confirme son attractivité. L’agence Engel & Völkers Paris Marais a conclu plus de 30 transactions au dernier trimestre 2025, pour un panier moyen de 1,3 million d’euros. La clientèle internationale représente 35 à 40% des acheteurs.
Les 5ème et 6ème arrondissements restent des références. Le panier moyen dépasse 3 millions d’euros dans le 6ème. Un 50 m² se négocie entre 14 000 et 17 000 €/m². Maxime Legrand, Directeur de l’agence Saint-Germain, observe : “Les propriétaires ont compris que les prix ont baissé et que la négociation fait partie du jeu.”
Le 7ème arrondissement : valeur patrimoniale
Le 7ème arrondissement affiche une progression de plus de 50 % du volume de transactions. Les prix varient selon les micro-quartiers : 14 000 à 15 000 €/m² autour du Gros Caillou, jusqu’à 30 000 €/m² pour les biens avec vue sur le Champ-de-Mars. Environ 40 % des biens sont traités en off-market.
Le 16ème arrondissement : dynamique de reprise
Le nord du 16ème enregistre une hausse de 59 % des mandats par rapport à 2024. Les acheteurs étrangers représentent 40 % des acquéreurs. Les prix s’échelonnent de 11 000 €/m² pour les biens standards à 20 000 €/m² pour les haussmanniens avec vue Tour Eiffel. Environ 50 % des acquisitions se font sans recours au crédit.
Comment la Côte d’Azur se positionne-t-elle sur l’immobilier de luxe ?
Un marché porté par les résidences secondaires
La Côte d’Azur reste un territoire majeur de l’immobilier de luxe. Environ 65% des ventes concernent des résidences secondaires. Le panier moyen dépasse 2 millions d’euros sur l’ensemble du littoral. Plus de 70% des acheteurs sont étrangers, majoritairement américains, scandinaves et germanophones.
Marie-Claire Sangouard, Directrice Générale Engel & Völkers Côte d’Azur, constate : “Vendeurs comme acquéreurs arrivent occasionnellement avec leurs propres estimations générées en ligne, parfois très éloignées des réalités de terrain.”
Nice, Cannes et Saint-Tropez : des marchés distincts
À Nice, les prix se stabilisent autour de 5 800 €/m² en moyenne. C’est l’une des rares grandes villes françaises où les valeurs n’ont pas reculé. Le Carré d’Or demeure le cœur du marché haut de gamme.
Philip Cendre, Directeur de l’agence Nice, explique : “La clé de cette résilience tient à l’attractivité profonde de la Côte d’Azur.”
À Cannes, les prix peuvent dépasser 30 000 €/m² sur les propriétés exceptionnelles. À Saint-Tropez, le prix médian atteint 12 100 €/m², mais peut grimper jusqu’à 50 000 €/m² sur des biens d’exception.
Quelles perspectives pour l’immobilier de luxe en 2026 ?
Un marché plus sélectif et exigeant
L’immobilier de luxe entre dans une nouvelle phase en 2026. Les vendeurs doivent accepter la réalité des prix. Les négociations se situent généralement entre 7 et 15% du prix affiché. La qualité de la rénovation et l’emplacement deviennent des critères décisifs.
L’off-market en progression
Près de 40% des biens significatifs se négocient en off-market dans certains secteurs parisiens. Cette discrétion répond aux attentes des vendeurs comme des acquéreurs sur les produits les plus sensibles.
Le rôle central du conseil immobilier
Le rôle des professionnels se renforce. Guillaume Elvira, Directeur de l’agence Paris 8ème, résume : “Notre métier se re-professionnalise : il ne suffit plus de publier une annonce, il faut savoir orchestrer la transaction, conseiller, ajuster, accompagner.”
Lyon : un marché en stabilisation
À Lyon, les prix se stabilisent autour de 4 450 €/m² pour les appartements et 5 080 €/m² pour les maisons. Les secteurs comme Gerland ou Confluence apparaissent comme les futurs secteurs d’investissement.
