Le marché immobilier ancien retrouve des couleurs après trois années de crise historique. La FNAIM vient de publier son bilan. Les chiffres sont encourageants : 940 000 ventes enregistrées en 2025, soit une hausse de 11% par rapport à 2024. Les prix se stabilisent avec une progression modeste de 0,8% sur un an. Pourtant, la fédération tire la sonnette d’alarme. L’immobilisme politique, l’absence de stratégie claire pour le logement et la hausse de la fiscalité menacent cette reprise fragile. Entre municipales 2026 et présidentielle 2027, le marché immobilier ancien reste otage du calendrier électoral. Quelles sont les perspectives pour les acheteurs et les investisseurs ? Décryptage des tendances et des freins identifiés par les professionnels du secteur.
Sommaire :
- Quel bilan pour le marché immobilier ancien en 2025 ?
- Comment évolue l’accès au crédit immobilier ?
- Pourquoi la reprise du marché immobilier ancien reste-t-elle fragile ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier ancien en 2026 ?
À retenir – Marché immobilier ancien en 2025
- 940 000 ventes en 2025, soit +11% après trois ans de baisse.
- Les prix progressent de 0,8%, au rythme de l’inflation.
- Les taux de crédit se stabilisent à 3,12%.
- La fiscalité immobilière atteint 99 milliards d’euros en 2024.
- La FNAIM prévoit 960 000 à 980 000 ventes en 2026.
Quel bilan pour le marché immobilier ancien en 2025 ?
Une hausse des transactions après trois ans de chute
En 2025, le marché immobilier ancien retrouve des couleurs. Selon les données publiées par la FNAIM le 14 janvier 2026, 940 000 ventes ont été enregistrées, contre 845 000 en 2024, soit une hausse de 11%. Ce rebond marque un tournant après trois années consécutives de repli. Entre 2021 et 2024, le volume de transactions avait en effet chuté de 33%, passant de 1 230 000 à 845 000 ventes.
Par ailleurs, la méthode d’estimation a évolué depuis mai 2025. Désormais, elle repose sur les données notariales, jugées exhaustives par l’Insee. Cette révision méthodologique renforce la fiabilité des chiffres publiés.
Dans ce contexte, la reprise anticipée par la FNAIM dès janvier 2025 s’est confirmée. Néanmoins, l’activité demeure en deçà du pic historique d’août 2021, qui culminait à 1 251 000 ventes. Côté dynamique, le taux de rotation du parc atteint 2,4% en 2025, contre 2,2% en 2024. Il se rapproche ainsi de la moyenne de long terme observée depuis 2000 (2,5 %). À titre de comparaison, ce taux était tombé à 1,8% lors de la crise de 2008 et à 2% pendant la crise de la zone euro en 2012, soulignant le caractère progressif mais réel du redémarrage actuel.
Des prix en légère hausse mais maîtrisés
Au 1er janvier 2026, les prix des logements anciens repartent légèrement à la hausse. Selon l’indice de la FNAIM, ils progressent de 0,8% sur un an. Cette évolution, mesurée, s’inscrit dans le sillage de l’inflation, évaluée à 0,9% fin novembre 2025 par l’Insee. Concrètement, le prix moyen national atteint désormais 3 005 €/m². Dans le détail, les appartements s’échangent à 3 776 €/m² (+0,9%), tandis que les maisons affichent 2 394 €/m² (+0,7%).
Ce mouvement marque un changement de tendance. En effet, après un recul de 3,5% en 2023, puis de 0,4% en 2024, l’année 2025 amorce une inversion du cycle. Parallèlement, les écarts territoriaux tendent à se resserrer. Ainsi, l’Île-de-France hors Paris enregistre une hausse de 1,6%, tandis que les périphéries des dix plus grandes villes de province et les villes moyennes progressent de 2,1%.
Certaines agglomérations se distinguent nettement. Strasbourg affiche une envolée de 8,1%, suivie de Reims et Caen (+7,4% chacune), puis de Mulhouse (+7,1%). À l’inverse, la capitale recule légèrement (-0,5%), tout comme Saint-Étienne (-2,8%) et Grenoble (-2,4%), illustrant des ajustements localisés dans des marchés déjà sous tension.
Enfin, sur un horizon de dix ans, les prix immobiliers progressent sur la quasi-totalité du territoire. Deux exceptions subsistent toutefois : Paris, en retrait de 10,4%, et, dans une moindre mesure, l’Île-de-France, qui accuse un recul de 5%. Ces chiffres confirment un rééquilibrage progressif du marché, à la fois géographique et structurel.
Comment évolue l’accès au crédit immobilier ?
Des taux stabilisés autour de 3,20%
Depuis la mi-2025, les taux de crédit immobilier ont cessé de reculer. Selon les données de la Banque de France et de l’Observatoire CSA, ils se stabilisent autour de 3,12% en novembre 2025, contre 4,21% en décembre 2023 et 1,1% fin 2021. Cette phase d’accalmie a largement soutenu la reprise du marché immobilier ancien, en redonnant de la visibilité aux acheteurs comme aux vendeurs.
Parallèlement, la production de crédits à l’habitat, qui avait été divisée par trois entre 2021 et 2024, commence enfin à se redresser. Dans le même temps, la durée moyenne des emprunts s’allonge et atteint 23,3 ans, poursuivant une hausse continue depuis 2018, où elle s’établissait à 21,5 ans. Ce levier d’ajustement permet aux ménages de préserver leur capacité d’achat malgré un coût du crédit plus élevé qu’au début de la décennie.
Fait notable, les particuliers empruntent aujourd’hui à un taux inférieur à celui de l’État français sur les marchés obligataires, au regard du rendement de l’OAT à 10 ans. Ce différentiel, inhabituel, illustre l’assouplissement progressif des conditions de financement bancaire et confirme le retour d’un climat plus favorable au crédit immobilier.
Les primo-accédants en première ligne
En 2025, les primo-accédants occupent une place centrale dans la reprise du crédit immobilier. Selon la Banque de France, ils représentent 43,2% des crédits accordés, contre moins de 30% il y a cinq ans. Ils constituent ainsi les principaux bénéficiaires du redémarrage du marché. Derrière eux, les secundo-accédants pour résidence principale concentrent 38,8% des financements, tandis que l’investissement locatif pèse 13,4%. Les autres crédits, notamment pour les résidences secondaires, demeurent marginaux (4,6%).
Cependant, cette dynamique masque une sélectivité accrue de l’accès au financement. Les ménages les plus aisés captent une part croissante des crédits. En effet, les emprunteurs disposant de revenus annuels supérieurs à 100 000 € représentent 40,3% de la production de crédits en 2025, contre 36,4% en 2021. Les ménages gagnant entre 50 000 et 100 000 € totalisent 25,3%, tandis que ceux situés entre 30 000 et 50 000 € atteignent 23,8%.
À l’inverse, les revenus modestes décrochent nettement. Les ménages gagnant moins de 30 000 € ne représentent plus que 10,6% des crédits, contre 14,4% en 2021. Ainsi, la stabilisation des taux ne suffit pas à corriger ce déséquilibre structurel. Les conditions d’octroi strictes, les prix élevés dans les zones d’emploi et une fiscalité lourde continuent de restreindre l’accès au crédit pour une partie croissante des ménages.
Pourquoi la reprise du marché immobilier ancien reste-t-elle fragile ?
Un contexte politique incertain
L’absence de cap politique clair pèse sur la confiance des ménages. À l’approche des municipales 2026 et de la présidentielle 2027, les décisions structurantes sont différées. Le marché se retrouve placé sous cloche dans un climat d’attentisme généralisé.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, déclare : « Le redémarrage est là, mais il demeure fragile et bridé par l’immobilisme politique. Le logement a besoin d’un véritable choc de confiance. La construction neuve est traditionnellement gelée en période électorale. Mais pour la première fois, rien ne garantit qu’elle redémarrera après. Le logement est devenu l’une des premières préoccupations des Français, pourtant les réponses publiques restent insuffisantes. »
Le projet de loi de finances pour 2026 confirme cette absence de stratégie globale. La politique du logement se limite à des ajustements fiscaux fragmentés, incapables de répondre aux défis structurels du secteur.
Loïc Cantin ajoute : « Le logement mérite mieux que des mesurettes. Il ne doit plus être perçu comme une rente à encadrer, mais comme un levier de cohésion et de prospérité. »
Une fiscalité immobilière en hausse continue
En 2024, la fiscalité immobilière a atteint un niveau record, frôlant 99 milliards d’euros, selon le SDES (Service des données et études statistiques). Dans le détail, la taxe foncière a connu une hausse spectaculaire de 20% en trois ans, passant de 25,5 milliards d’euros en 2022 à 30,5 milliards en 2024. Parallèlement, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a progressé de 33%, de 2,8 à 3,7 milliards d’euros. Plus encore, la taxe sur les logements vacants a explosé, avec une envolée de 166%, de 0,16 à 0,4 milliard d’euros.
Cette montée en puissance de la fiscalité s’opère sans réforme d’ensemble ni cap clairement défini. Au contraire, l’empilement de mesures hétérogènes fragilise l’équilibre économique du parc privé. Encadrement des loyers, alourdissement des droits de mutation, instabilité fiscale, suspension de MaPrimeRénov’ : ces signaux contradictoires alimentent l’incertitude des propriétaires comme des investisseurs. À cela s’ajoute, en 2025, la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) dans la majorité des départements, qui pèse directement sur la fluidité des transactions du marché immobilier ancien. Résultat : une fiscalité toujours plus lourde, mais sans stratégie lisible, qui freine durablement la dynamique du secteur.
L’encadrement des loyers en question
Désormais, l’encadrement des loyers concerne près de la moitié du parc locatif privé. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, 1 434 communes ont été classées en zone tendue, soit 4% des communes, mais 38% de la population et 48% du parc locatif privé. Pourtant, la FNAIM alerte sur l’absence d’effet tangible du dispositif. En pratique, les loyers évoluent au même rythme, qu’ils soient encadrés ou non, l’IRL jouant déjà un rôle de régulation.
L’exemple parisien est particulièrement révélateur. Entre 2012 et 2022, Paris a perdu plus de 127 000 habitants, soit 12 700 par an ou 1 060 chaque mois, selon l’Insee. Dans le même temps, le nombre de logements inoccupés — vacants ou résidences secondaires — a augmenté de 83 116 unités. Résultat : la part de logements inoccupés atteint 19,6% en 2022, contre 14,1% en 2011. Ainsi, une fraction croissante du parc échappe au marché résidentiel, alors même que la tension locative s’intensifie.
Pour la FNAIM, le diagnostic est sans ambiguïté : on ne résout pas une crise d’offre par la contrainte, mais par l’incitation. Dès lors, la seule voie efficace consiste à redonner envie d’investir et à remettre des logements sur le marché immobilier ancien.
Quelles perspectives pour le marché immobilier ancien en 2026 ?
Des prévisions prudemment optimistes
Pour 2026, la FNAIM anticipe une poursuite de la reprise du marché immobilier ancien. Concrètement, le volume de transactions pourrait atteindre entre 960 000 et 980 000 ventes, soit environ +4% par rapport à 2025. Dans le même temps, les prix resteraient orientés à la hausse, mais de façon modérée, entre +1% et +2%.
Plusieurs facteurs convergents soutiennent ces perspectives. D’une part, les taux de crédit, stabilisés autour de 3,12%, bénéficient de l’orientation de la politique monétaire de la BCE. D’autre part, le pouvoir d’achat immobilier s’est stabilisé après un gain de 3% en 2025. Par ailleurs, l’inflation, contenue à 0,9%, redonne de la visibilité aux ménages. Enfin, l’épargne demeure élevée, atteignant 18,4% du revenu disponible au troisième trimestre 2025, selon l’Insee. Autant d’éléments qui consolident le scénario d’une reprise progressive et durable.
Des freins structurels persistants
Toutefois, plusieurs incertitudes majeures continuent de peser sur les perspectives du marché immobilier. D’abord, l’instabilité politique et les échéances électorales à venir — municipales en 2026, présidentielle en 2027 — pourraient inciter les ménages à différer leurs décisions d’achat ou d’investissement. Ensuite, la conjoncture économique reste fragile : croissance atone, risque de remontée du chômage et crise de la dette publique française alimentent un climat de défiance.
À ces facteurs macroéconomiques s’ajoutent des contraintes structurelles. La faiblesse persistante de la production de logements neufs réduit l’offre globale et reportent la pression sur le parc ancien. Parallèlement, les coûts de rénovation énergétique demeurent élevés — entre 30 000 et 60 000 € par logement, selon la FNAIM. La suspension de MaPrimeRénov’ complique encore la mise aux normes, d’autant que le budget 2025 a été consommé en seulement six mois, sans rallonge, gelant de nombreux chantiers.
Or, l’enjeu est considérable. Près de 870 000 logements du parc locatif privé, classés F ou G — 320 000 en G et 550 000 en F — devront être rénovés d’ici 2028 pour respecter les obligations de décence énergétique. Dans ce contexte, la FNAIM plaide pour une suspension expérimentale de l’indécence énergétique, estimant qu’on ne peut imposer des rénovations sans garantir, en parallèle, un financement pérenne des aides.
Les propositions de la FNAIM
La fédération appelle à l’élaboration d’une loi de programmation logement 2026-2031, seule capable de restaurer la lisibilité, la stabilité et la confiance. Elle propose plusieurs leviers immédiats : redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs via la portabilité des prêts et la restauration de l’APL accession ; relancer l’investissement locatif grâce à un véritable statut du bailleur privé ; adapter les règles de crédit à une économie de crise ; lever temporairement les freins réglementaires qui retirent des logements du marché ; relancer la construction neuve.
Loïc Cantin conclut : « Sans stabilité fiscale et réglementaire, les signaux positifs observés aujourd’hui ne suffiront pas à sortir durablement le marché de la crise. Première dépense des Français, le logement ne peut plus être géré au rythme des calendriers électoraux. Il nécessite une stratégie nationale stable, lisible et de long terme. »
