Après deux ans de travaux sur le droit de propriété immobilière, les notaires de France vont présenter et argumenter leurs propositions d’amélioration lors de leur 112e Congrès*. L’occasion de faire le « tour du propriétaire » de ce droit qui appartient à chacun de nous, de l’adapter aux contraintes du temps et de l’espace.
Il a fallu attendre 1965 pour qu’un régime de la copropriété des immeubles bâtis soit organisé. Au lendemain de son 50e anniversaire, ce régime s’avère toujours pertinent en raison du cadre très rassurant qu’il offre et de la sécurité juridique qu’il procure.
Mais, initialement créé pour des copropriétés de faible dimension et seulement à usage d’habitation, il apparaît moins adapté aux grands ensembles immobiliers dans lesquelles coexistent des propriétaires aux intérêts et préoccupations bien différents voire divergents. « Le système actuel peut être comparé à une démocratie de proximité, il est équilibré, il peut et doit donc s’adapter. Si les règles d’ordre public et donc impératives sont nombreuses, elles laissent encore une large place aux aménagements », indique Thierry Vaillant, Notaire à Paris.
En effet, Les copropriétaires paient fréquemment des charges pour l’entretien de parties dont ils ne profitent pas ou dont ils peuvent se passer. Au travers de la troisième commission du congrès, les notaires présenteront des idées facilitant l’établissement de parties communes spéciales sur des lots précis en lien avec les géomètres-experts.
Autre sujet qui sera abordé, celui de l’habitat participatif, troisième voie d’accès au logement. Construire et être propriétaires à plusieurs, sans être en indivision est une alternative. En effet, l’allongement de la durée de la vie, l’éclatement des familles, l’augmentation des foyers monoparentaux, les nouveaux modes de vie et de consommation, imposent d’inventer d’autres formes de vie plus communautaires plus adaptées aux demandes modernes et moins onéreuses.
Ce mouvement n’est en réalité pas nouveau et a répondu à des besoins différents : aux revendications syndicales du XIXe siècle (coopératives de logements ouvrière) ; à la nécessité de se loger à la fin des années 40 dans la France à reconstruire après-guerre (mouvement d’auto construction des « Castors ») ; aux expérimentations, d’abord axées sur le « vivre ensemble » et le lien social dans les années 70 et 80, puis sur le développement durable et l’aménagement du territoire avec la loi « Solidarité et renouvellement urbain » de 2000, dite SRU.
La loi ALUR de 2014 consacre la notion d’habitat participatif et la dote de deux statuts, la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion. En se regroupant à plusieurs pour mutualiser les ressources, dès la conception des immeubles et des espaces communs, à leur construction ou acquisition, jusqu’à leur gestion le cas échéant, le propriétaire devient acteur de son cadre de vie avec les autres. Outre des préoccupations matérielles, ce mode d’accès implique de la part de ses adeptes le partage et la mise en avant de valeurs fortes : mixité sociale et intergénérationnelle, habitat sain et écologique, non-spéculation.
« Les travaux présentés par la 3e commission, démontreront qu’une SCI dite classique peut tout à fait, avec quelques aménagements statutaires, satisfaire aux objectifs de l’habitat participatif, en prévoyant uniquement des attributions en jouissance, en excluant le droit de retrait en nature, par exemple », souligne Anne MUZARD, Rapporteur, notaire à Paris.
Par ailleurs, avec la baisse du nombre de dépôts de dossier de demande de permis de construire et de logements créés annuellement, le législateur n’a de cesse de vouloir encourager la construction. La surélévation est en ville, un palliatif à la raréfaction du foncier disponible, mais aussi un moyen d’éviter l’étalement urbain consommateur en énergie.
En copropriété, les propriétaires du dernier étage bénéficie aujourd’hui d’un droit de préemption « ou droit de priorité ». Si le principe est bienvenu, sa mise en œuvre est compliquée car manifestement le texte n’a pas su anticiper la variété des situations. « Les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de préemption sur le logement créé en surélévation lors de la vente par le syndicat de ces locaux. Que se passe-t-il si plusieurs d’entre eux exercent leur droit de préemption ? Comment ce droit s’applique-t-il si l’immeuble a été surélevé de plusieurs étages et non d’un seul ? Nous proposerons des éclaircissements de la loi ALUR sur la surélévation d’immeubles », souligne Thierry Vaillant.
Au cœur des problèmes de voisinage, les servitudes. Les notaires sont sensibilisés aux difficultés liées aux servitudes, qui font l’objet d’un grand nombre de questions quotidiennes. Ils sont donc à même de faire des propositions contribuant à limiter le contentieux qu’elles génèrent régulièrement. La modification ou l’extinction des servitudes est strictement encadrée.
« Si les servitudes qui ont été créées par l’homme peuvent s’éteindre volontairement ou par le non usage pendant une certaine période, une servitude de cour commune par exemple, mise en place par les règles d’urbanisme, s’avère imprescriptible sauf accord exprès de la ville. Situation d’autant plus regrettable si la ville y a implicitement renoncé soit en modifiant son PLU soit en ayant délivré une nouvelle autorisation d’urbanisme, sans tenir compte de la servitude », commente Anne MUZARD.
Enfin, les notaires évoqueront la nécessité de revisiter l’usufruit. La transmission d’un bien en famille passe souvent par le démembrement du droit de propriété qui permet de limiter l’impôt sous certaines conditions et d’assurer une passation progressive. L’opération consiste à séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l’usufruit (droit d’usage et perception des revenus du bien, des loyers par exemple).
« L’usufruit est souvent conçu comme le moyen d’assurer à une veuve des ressources pour ses derniers jours. Mais il peut être aussi un mode de valorisation par une utilisation économique, à condition d’être adapté », précise Anne MUZARD. Ainsi, les notaires envisagent de revisiter l’usufruit en proposant deux sortes d’usufruit : l’usufruit viager, constitué pour la vie de son titulaire, et l’usufruit à durée déterminée ou déterminable pour une utilisation plus économique. Ils proposeront également de laisser la volonté des parties s’exprimer dans leur intérêt commun de conservation du bien.
*112e Congrès des Notaires de France
« La propriété immobilière, entre liberté et contraintes »
Du 5 au 8 juin 2016 à Nantes
