Jouissance privative : pas de construction sans l’autorisation de l’AG

Jouissance privative : pas de construction sans l’autorisation de l’AG

L'attribution d'un droit d'usage privatif sur une partie commune ne modifie pas son caractère de partie commune. Aussi, le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Construction dans un jardin en jouissance privative

Dans cette affaire, un copropriétaire bénéficie de la jouissance privative d’un jardin dans lequel il souhaite construire un abri de jardin sur une dalle de béton. Toutefois, l’assemblée générale n’a pas donné son accord pour cette construction litigieuse.

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En conséquence, ce copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale. Celle qui a refusé de donner une autorisation pour la construction dans le jardin. De plus, le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement sollicité la démolition de l'ouvrage et la remise en état des lieux.

La cour d’appel dans un premier accepte la demande. Elle retient que s’agissant d’une partie commune dont ils ont la jouissance privative, l’accord du syndicat des copropriétaires n’est pas nécessaire.

L’usage privatif ne modifie pas le caractère de partie commune

Pourtant, l’arrêt est cassé. Car, si l’on examine de nombreuses jurisprudences sur le même sujet, la question ne se pose pas. En effet, il s’avère que l’attribution d’un droit de jouissance privative ne modifie pas le caractère de partie commune.

Le copropriétaire qui en jouit ne peut :

  • ni s’approprier cette partie commune par la construction d’un ouvrage,
  • ni même entreprendre de travaux sur cette partie commune sans autorisation de l’assemblée générale. Une autorisation soumise à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Dans ces conditions, et à défaut d’autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est tout à fait en mesure de demander la remise des lieux en l’état antérieur.

De plus, selon les termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires, a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Cette démarche peut d’ailleurs être engagée par un copropriétaire individuellement, qui pourra ainsi exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes.


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 janvier 2020, 18-24.676, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 23 janvier 2020
N° de pourvoi: 18-24676
Non publié au bulletin – Cassation
M. Chauvin (président), président
SCP Gaschignard, SCP Marlange et de La Burgade, avocat(s)


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