Investissement locatif : faire le bon choix pour limiter le taux de sinistre

Deux startups Masteos et Unkle s’associent pour déterminer les villes de France qui affichent le meilleur couple rendement/risque. Deux critères clé en matière d’investissement locatif. Quelle région enregistre le meilleur équilibre entre rentabilité locative et risque d’impayés en 2021 ?

L’investissement locatif reste le placement préféré pour 56% des Français

L’investissement locatif intéresse une grande majorité des Français. En particulier, ceux qui veulent préparer leur retraite ou se constituer un patrimoine transmissible. Pour d’autres, il s’agit tout simplement de se créer des revenus complémentaires.

Pour ceux qui souhaitent se lancer dans la grande aventure de l’investissement locatif immobilier, il n’est pas simple de dénicher les meilleures opportunités. Aussi pour faire le bon choix, le rendement locatif est un indicateur déterminant.

Selon Masteos.com qui accompagne les investisseurs de A à Z, cet indicateur permet d’évaluer la pertinence d’acquisition d’un bien. Toutefois, pour offrir la meilleure expérience investisseur possible, cette startup entend dépoussiérer le marché de l’investissement locatif. De sorte qu’elle allie la puissance de la data et celle de ses réseaux locaux.

Minimiser le taux de sinistre pour faire le bon choix en immobilier locatif

Par ailleurs, pour minimiser les risques et trouver les villes où il fait bon d’investir, il est important de prendre en compte le taux de sinistre. Un dossier sinistré est un dossier Unkle pour lequel le propriétaire a engagé une procédure devant les tribunaux. La sinistralité constitue un frein considérable à la rentabilité locative. Ce taux a été calculé pour chaque département français, sur la base des 15 000 clients Unkle.

Ce risque n’est pas négligeable d’autant que la crise sanitaire a des conséquences concrètes sur le marché de la location. Le Baromètre de l’Anil 2020 montre une hausse importante des sollicitations en lien avec les impayés de loyers. En effet, on constate une augmentation des impayés de +15 % sur un an pour les locataires du privé. Selon Matthieu Luneau, co-fondateur de Unkle, il est donc primordial, cette année encore plus que d’autres, de considérer le taux de sinistre avant tout investissement locatif.

C’est pourquoi tout l’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif.

“ Les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment pour l’investissement locatif.” – Thierry Vignal, Président et co-fondateur de Masteos.

Masteos et Unkle ont voulu croiser leurs données et leurs expertises afin de mettre en perspective la rentabilité locative et le taux de sinistre des départements de France. Cette analyse débouche ainsi sur une sélection des 10 villes les plus intéressantes pour un investissement locatif en France.

Investissement locatif : dans quelles villes investir en 2021 ?

La Nouvelle Aquitaine, la région au plus haut potentiel d’investissement locatif

En 2021, la région Sud-Ouest est la destination préférée des investisseurs. Cela tombe bien puisque c’est également le territoire où l’on observe le meilleur rapport rendement/risque en matière d’immobilier locatif. Cette région possède de nombreux atouts : 970 km de littoral, la chaîne des Pyrénées, des pôles universitaires et économiques. Elle ne compte pas moins de sept villes à haut potentiel d’investissement locatif.

Parmi elles, trois sont particulièrement rentables, avec des taux de rendement supérieurs à 8 %. Tout en haut du classement, la commune de Bergerac, qui présente une rentabilité locative de 8,81 %. Suivent ensuite Cognac et Niort, avec respectivement des taux de rendement de 8,36 % et 8,20 %.

Du côté des villes les plus sûres, Poitiers arrive en tête avec un taux de sinistre de 0,45 % pour une rentabilité locative de 6,85 %. Niort, Bergerac et Cognac viennent après, avec des taux de sinistre qui sont respectivement de 0,62 %, 0,82 % et 0,92 %. Un peu plus loin, on retrouve Bordeaux et Talence, qui affichent un risque d’impayés de 0,96 % pour des rentabilités locatives de 4,25 % et 4,86 %. Enfin Saintes enregistre un taux de sinistre de 1,10 % et un rendement de 7,05 %.

Roubaix et Arras sur le podium des villes où investir !

Dans le reste de la France, la région Nord arrive en tête de sélection en matière d’investissement locatif. Roubaix et Arras se présentent comme les villes avec le ratio rendement-risque d’impayés le plus intéressant. En effet, Roubaix se positionne comme la ville la plus rentable de France. Sa rentabilité locative est de 9,06 % pour un taux de sinistre de 1,68 %. De même, Arras présente également un excellent couple rendement/risque. Le taux de rendement s’y éleve à 6,55 % pour un risque d’impayés de 1,11 %.

Par ailleurs, cinq autres villes proposent un couple rendement-risque qui, bien que moins avantageux, reste très positif en matière d’investissement locatif :

• Angers : rentabilité locative 5,36 % et taux de sinistre de 0,71 % ;
• Créteil : 5,48 % et 0,97% ;
• Marseille : 5,66 % et 1,64 % ;
• Lille : 5,28 % et 4,51 % ;
• Nantes : 1,68 % et 1,40 %.

Des villes où le risque reste élevé pour l’immobilier locatif

Vénissieux et Aubervilliers au sommet des villes les plus risquées

D’autres villes, en revanche, se distinguent par un taux de sinistre élevé, malgré un taux de rendement important. C’est le cas de Vénissieux et, plus encore, Aubervilliers. Si l’une et l’autre ont une rentabilité locative un peu au-dessus de 6 %, elles se présentent comme des villes très exposées aux impayés. Les taux de sinistre sont respectivement de 1,89 % et 3,23 %.

Ces deux villes démontrent qu’il ne faut pas s’en tenir qu’à un seul des deux critères. Car le taux de rendement n’augure pas du taux de sinistre. Ils ne sont pas nécessairement corrélés et cela pourrait donc être trompeur.

Paris, Lyon et Marseille : des valeurs pas si sûres

Vient ensuite le cas des trois plus grandes villes de France, à savoir Paris, Lyon et Marseille. Elles sont généralement considérées comme des valeurs refuges, un placement en immobilier locatif sûr. Or, les taux de rendement de ces trois villes ne soient pas forcément incitatifs. Ils sont respectivement de 3,4 % à Paris, 4 % à Lyon et 5,66 % à Marseille. Par ailleurs, toutes trois font apparaître un taux de sinistre assez intéressant : 1,45 % pour Paris, 1,89 % pour Lyon et 1,64 % pour Marseille.