Selon le baromètre annuel Qlower, l’inflation persistante et l’incertitude fiscale provoque un blocage durable du marché de l’investissement immobilier. En effet, ce baromètre nous offre un aperçu représentatif des tendances actuelles en matière de revenus locatifs et de charges. Quels sont les facteurs actuels qui influencent le marché de l’investissement immobilier en France ?
Sommaire :
- Baromètre annuel Qlower : un éclairage sur l’investissement immobilier en France
- Évolution des loyers : comparatif entre locations meublées et nues en 2023
- Modération des augmentations de loyer : quel impact sur l’investissement immobilier ?
- Hausse record des charges pour les propriétaires
- Comment préserver la rentabilité de son investissement immobilier ?
- Tendances 2023-2024 : entre hausse des charges et stagnation des revenus
- Quel chemin emprunter pour l’investissement immobilier en 2023 ?
Baromètre annuel Qlower : un éclairage sur l’investissement immobilier en France
Qlower est une entreprise spécialisée dans la comptabilité et la fiscalité des investisseurs immobiliers. À cet effet, elle dresse chaque année un état des lieux des coûts réels auxquels sont confrontés les quelque 3 millions de particuliers qui investissent dans la pierre.
Or, ces acteurs clés contribuent à l’offre de logement pour un foyer sur cinq en France. Pour l’édition 2023 de ce baromètre, Qlower a analysé les données anonymisées de 4 000 logements. Ce qui permet à Christophe Duprat, son président cofondateur d’établir un état de l’évolution des revenus locatifs et des charges pour ce panel représentatif de l’investissement immobilier.
Évolution des loyers : comparatif entre locations meublées et nues en 2023
Cette année, le marché locatif révèle des tendances à la hausse, en particulier en matière de loyers. Selon les données récentes, le loyer moyen pour une location meublée s’élève à 869€ charges comprises, soit une hausse de +6,5% par rapport à l’année précédente.
Pour autant, cette augmentation s’explique en partie par une surface moyenne 5% plus grande et une croissance des loyers de +1,5%. En comparaison, le loyer moyen en location nue est de 14,5€ par mètre carré par mois, contre 16,7€ en location meublée. Ce qui représente une différence de 15%.
Ainsi, pour ces deux types de location, les charges locatives constituent environ 10% du loyer total, un ratio qui demeure stable.
Modération des augmentations de loyer : quel impact sur l’investissement immobilier ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’augmentation des loyers entre 2021 et 2022 a été relativement modeste. Puisque l’on a pu observer une hausse de seulement 1,5%. Notons que ce chiffre est nettement inférieur au “bouclier loyer” de 3,5%. Ce qui suggère que les propriétaires bailleurs ne maximisent pas systématiquement les loyers, même s’ils en ont le droit.
> Consultez notre article sur : “ Observatoire des loyers : état des lieux du marché locatif privé ”
Cette tendance à la modération est en ligne avec les évolutions précédentes. Elle ne prend pas encore en compte l’impact des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) de catégorie F et G, dont les loyers seront progressivement gelés. Cependant, une accélération des augmentations de loyer est attendue entre 2022 et 2023. Elle sera la conséquence d’une répercussion des hausses de charges, comme la taxe foncière et les charges de copropriété. En effet, il est à craindre que les locataires subissent une indexation des loyers plus systématique.
Hausse record des charges pour les propriétaires
Alors que le loyer moyen s’établit à 869€ par mois, les propriétaires bailleurs font face à des dépenses presque équivalentes pour maintenir leur investissement immobilier. Ces coûts ont grimpé de manière significative, atteignant 866€ par mois. Soit une augmentation de +10,6% en un an.
Pour mettre cela en perspective, ces dépenses n’étaient que de 783€ par mois en 2021 pour un échantillon similaire. Or, cette hausse sans précédent est principalement attribuable à l’envolée du coût de financement. En effet, le remboursement du crédit (capital, intérêts et assurance) constitue désormais 66% de l’ensemble des dépenses, contre 51% l’année précédente.
Pour autant, les autres postes de dépense restent stables, à l’exception des charges de copropriété. Puisque ces charges s’alourdissent en raison de la hausse du coût de l’énergie, et de la taxe foncière (+3,4% l’an dernier). En conséquence, les revenus locatifs ne font plus que compenser les dépenses, annihilant toute rentabilité mensuelle. De fait, le fameux “cashflow” devient quasi inexistant, sauf pour ceux qui ont pu apporter plus de 20% du montant total de l’acquisition.
Comment préserver la rentabilité de son investissement immobilier ?
Selon les calculs de Qlower, la rentabilité locative nette après impôt varie considérablement entre les types de location. Ainsi, le panel étudié révèle une rentabilité nette de 4,8% pour les logements loués meublés (45% de l’échantillon). Dans ce cas, les propriétaires parviennent à échapper à l’impôt sur les revenus locatifs grâce à la déduction de l’amortissement de leur bien immobilier sous le régime BIC Réel.
À l’opposé, les propriétaires en location nue sont confrontés à une fiscalité lourde. Généralement, celle-ci est à hauteur de 47,2%, et ne bénéficient pas du mécanisme d’amortissement. Ce qui réduit drastiquement leur rentabilité nette à seulement 1,9%.
> Consultez notre article sur : “ Rentabilité locative : classement des villes les plus intéressantes ”
Dans ce contexte d’investissement immobilier, les propriétaires bailleurs adoptent diverses stratégies pour maximiser leur rentabilité. Seuls 24% d’entre eux confient la gestion de leur bien à un professionnel, avec des frais oscillant entre 4 et 10% des loyers bruts.
La location saisonnière, bien que ne représentant que 3,5% du panel, continue de susciter un intérêt croissant et génère de nombreuses questions auprès des services clients. Enfin, la restructuration du patrimoine via des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) apparaît comme une option de plus en plus envisagée. Puisqu’elle permet de maintenir une stabilité fiscale. Surtout à un moment où la fiscalité de la location meublée est remise en question par le gouvernement.
Tendances 2023-2024 : entre hausse des charges et stagnation des revenus
Grâce à son outil unique de comptabilisation en temps réel des revenus et des charges, Qlower, nous livre un aperçu inédit des perspectives pour l’investissement immobilier en 2023 et 2024. D’après les données déjà collectées pour les deux tiers de l’année 2023, plusieurs tendances se dessinent.
- Hausse modérée des loyers. Les investisseurs immobiliers semblent répercuter plus systématiquement la hausse des loyers. De fait, ils anticipent une augmentation de 2,5% du revenu locatif moyen. Parallèlement, on note une tendance à la diversification vers la location de courte durée ou mixte.
- Explosion des charges. Depuis janvier 2023, les charges ont déjà augmenté de 13%. Cette hausse s’explique notamment par des taux d’intérêt en progression constante, passant de 2,60% en janvier à 3,90% actuellement. De plus, ils pourraient atteindre 4,5% d’ici la fin de l’année.
- Copropriété et taxe foncière. Les charges de copropriété connaissent également une hausse significative par l’augmentation du coût de l’énergie. Quant à la taxe foncière, elle grimpe de manière inédite, avec des hausses locales pouvant atteindre jusqu’à 45% à Paris.
- Stagnation des travaux de rénovation. Malgré les incitations à la rénovation énergétique, le manque de ressources qualifiées sur le territoire freine les intentions de travaux.
“ Les charges de copropriété démontrent une hausse plus importante qu’en 2022. L’année dernière, les budgets des copropriétés n’avaient pas encore considéré la hausse du coût de l’énergie. C’est chose faite avec des régularisations de charges explosives et génératrices d’impayés en copropriété comme auprès de certains locataires.” – Christophe Duprat, président cofondateur de Qlower.
Ces facteurs dessinent un paysage incertain pour les investisseurs immobiliers, pris entre l’augmentation des dépenses et une rentabilité de plus en plus aléatoire. Ils soulèvent ainsi des interrogations majeures sur la pérennité de l’investissement immobilier en France à long terme.
Quel chemin emprunter pour l’investissement immobilier en 2023 ?
Les investisseurs immobiliers se trouvent actuellement dans une situation délicate, confrontés à des vents économiques et fiscaux défavorables en 2023. En effet, le “bouclier loyer” crée une tension palpable. En cela, il accentue le décalage entre l’inflation des coûts et leur non-répercussion sur les loyers.
Toutefois, c’est surtout l’incertitude qui règne autour de la fiscalité immobilière qui paralyse les décisions d’investissement. Dans ce contexte, les investisseurs se contentent de mesures d’optimisation, telles que la renégociation des assurances, l’auto-gestion et la comptabilité automatisée.
Trois grandes questions demeurent sans réponse claire, retardant d’autant plus les décisions d’investissement :
- Quand et à quel taux les banques reviendront-elles à la production de crédit ?
- Quelle sera la fiscalité applicable aux bailleurs particuliers, que ce soit en location nue ou meublée ?
- Faut-il anticiper une baisse des prix immobiliers pour rééquilibrer les relations entre acheteurs et propriétaires dans un marché perturbé ?
Face à cette situation, Christophe Duprat, président de Qlower, appelle à une clarification rapide de la fiscalité. Ainsi, il souhaite éviter que l’incertitude actuelle n’entrave durablement les décisions en matière d’investissement immobilier.
