Le Diagnostic de Performance Énergétique bouleverse aujourd’hui l’investissement locatif français. Selon l’étude inédite de Maslow.immo, la géographie traditionnelle de l’investissement locatif se recompose entièrement. L’analyse de 2,4 millions de diagnostics réalisés entre janvier et août 2025 révèle une réalité saisissante. Certains bastions historiques de l’investissement locatif deviennent des zones à risque, tandis que d’autres territoires émergent comme les nouveaux eldorados. Avec la disparition programmée des DPE G dès 2025, F en 2028 et E en 2034, comment identifier les villes où l’investissement locatif reste pertinent ? L’étude apporte des réponses concrètes en croisant croissance démographique et performance énergétique. Elle offre ainsi aux investisseurs une nouvelle grille de lecture indispensable pour sécuriser leur investissement locatif.
Sommaire :
- Comment le DPE transforme-t-il l’investissement locatif en 2025 ?
- Quelles villes émergent comme nouveaux territoires d’investissement locatif ?
- Pourquoi certains marchés traditionnels deviennent-ils risqués pour l’investissement ?
À retenir – Investissement locatif et nouvelle donne énergétique
- Le DPE devient central pour 80% des acheteurs en investissement locatif, au même niveau que la rentabilité
- Saint-Laurent-du-Var, Istres et Villenave-d’Ornon dominent le nouveau classement de l’investissement locatif
- L’Île-de-France concentre les marchés les plus fragiles malgré la tension locative
- 37% des acheteurs refusent les logements F ou G
Comment le DPE transforme-t-il l’investissement locatif en 2025 ?
Une réglementation qui redéfinit les règles du jeu
La loi Climat et Résilience marque un tournant décisif pour l’investissement locatif. Elle prévoit la disparition progressive des passoires énergétiques : les logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Cette évolution rebat complètement les cartes du marché immobilier.
Désormais, le DPE devient un critère central. Près de 80% des acheteurs en investissement locatif en tiennent compte, selon les données du Groupe BPCE publiées en mai 2025.
Cette transformation réglementaire s’accompagne d’une prise de conscience des risques. Investir dans un parc dégradé, c’est s’exposer à un actif bloqué, coûteux en rénovation énergétique et difficile à revendre. Les chiffres confirment cette tendance. Puisque 37% des acheteurs refusent catégoriquement d’acquérir un logement classé F ou G pour constituer leur patrimoine.
L’émergence de nouveaux critères de sélection
L’investissement locatif ne peut plus s’appuyer uniquement sur ses critères traditionnels. La rentabilité brute, la tension locative ou l’optimisation fiscale ne suffisent plus à sécuriser un projet sur le long terme. Désormais, le DPE s’impose comme un véritable indicateur de valeur et de liquidité. Il devient un élément central de toute stratégie patrimoniale durable.
Les investisseurs les plus prudents intègrent désormais l’efficacité énergétique dès la phase de sélection territoriale. En cela, ils anticipent les futures échéances réglementaires afin d’éviter les pièges d’un marché immobilier en pleine mutation.
Une méthode d’analyse rigoureuse révèle les nouveaux territoires
L’étude Maslow.immo repose sur une méthodologie précise analysant les villes françaises de plus de 30 000 habitants situées en zones tendues. Deux critères fondamentaux ont été croisés selon les données de l’ADEME : le dynamisme démographique annuel moyen (source INSEE, 2015-2021) et la performance énergétique des logements neufs et anciens ayant fait l’objet d’un DPE entre le 1er janvier et le 31 août 2025.
Chaque ville a reçu une note pondérée, de 7 points pour un logement classé A à 1 point pour un logement classé G. Cette analyse de marché permet d’identifier avec précision les territoires où l’investissement conjugue attractivité territoriale et qualité énergétique.
Quelles villes émergent comme nouveaux territoires d’investissement locatif ?
Le Top 10 des territoires d’avenir
L’analyse de marché révèle dix territoires d’exception pour l’investissement locatif. Ces marchés tendus conjuguent croissance urbaine et parc immobilier aligné sur les futures exigences climatiques.
Saint-Laurent-du-Var trône en tête de ce nouveau classement. Avec une note DPE pondérée de 5,10/7 et une croissance démographique de +1,1% par an, la commune adossée à la métropole niçoise illustre parfaitement cette nouvelle donne. 32% des diagnostics réalisés depuis janvier 2025 affichent une étiquette A, résultat d’une politique urbaine ambitieuse et de l’arrivée programmée du tramway.
Des territoires qui anticipent les contraintes réglementaires
Les territoires les plus performants présentent des caractéristiques communes. Ils profitent de projets urbains structurants, d’une politique active de rénovation énergétique et d’un dynamisme démographique soutenu.
Les villes du classement prouvent leur capacité à anticiper les échéances énergétiques. Saint-Laurent-du-Var, par exemple, conduit des projets urbains ambitieux. Elle soutient la rénovation énergétique grâce à des guichets dédiés et prépare l’arrivée du tramway. Cette stratégie patrimoniale globale renforce la performance du parc immobilier et attire les investisseurs.
À Istres, la transition énergétique s’intègre dans une politique de transformation portée par la municipalité. La ville rénove ses bâtiments publics, remplace le fioul par des solutions durables, installe du solaire et développe la mobilité électrique. Cette action coordonnée élève progressivement la qualité de l’ensemble du parc résidentiel. Elle sécurise ainsi l’investissement locatif sur le long terme face aux futures obligations de rénovation.
Pourquoi certains marchés traditionnels deviennent-ils risqués pour l’investissement ?
La face cachée des marchés tendus
Certains bastions traditionnels de l’investissement locatif figurent désormais parmi les territoires les plus risqués. Saint-Maur-des-Fossés, Malakoff et Saint-Germain-en-Laye, pourtant situés en zones très tendues, affichent des performances énergétiques inquiétantes.
Ces communes, situées en Île-de-France, présentent un paradoxe préoccupant pour l’investissement locatif. La forte tension foncière masque en réalité la fragilité énergétique du bâti. Cette dissonance du marché immobilier entretient artificiellement des prix élevés. Pour autant, elle pèse sur la plus-value future, fragilisée par des performances énergétiques dégradées.
Les risques d’un déséquilibre structurel
Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo, alerte sur cette transformation : “Le risque énergétique ne concerne plus seulement les zones peu attractives. Il s’invite désormais au cœur des marchés les plus tendus. Pour les investisseurs, c’est un changement de grille de lecture fondamental.”
Cette évolution menace la rentabilité immobilière et la liquidité des actifs dans ces zones. À terme, une part croissante du parc sera soumise à l’interdiction de location, déclenchant un effet domino : raréfaction de l’offre, hausse des loyers, pression accrue sur les logements conformes.
Une recomposition géographique inévitable
Saint-Maur-des-Fossés, Malakoff et Saint-Germain-en-Laye cumulent une forte tension foncière et de faibles performances environnementales. Ce croisement rare entre demande soutenue et vétusté du parc crée une véritable dissonance du marché immobilier. Selon l’étude Maslow.immo, la pression de la demande maintient les prix à un niveau élevé. Pourtant, ces biens restent structurellement pénalisés par leur inertie thermique.
À terme, ce déséquilibre fragilisera la rentabilité locative et la liquidité des actifs. La géographie traditionnelle de l’investissement locatif se recompose donc progressivement. Loin d’une lecture uniforme, certaines villes affichent déjà un alignement rare entre qualité du parc immobilier et attractivité territoriale.
