Beanstock, la plateforme française d’investissement locatif clé en main, a récemment mené une enquête. Elle souhaite ainsi répondre à une question qui suscite l’intérêt de nombreux primo-investisseurs. Investir en colocation est-il réellement plus rentable qu’un investissement dans un studio à location meublée classique ? Les résultats de cette enquête pourraient avoir des implications importantes pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier locatif.
Investir en colocation : quels sont les fondements de cette enquête ?
Dans sa nouvelle étude, Beanstock compare les rentabilités brutes et nettes d’un studio par rapport à une colocation sur deux échelles de temps différentes, à savoir un an et vingt ans. De plus, la comparaison est réalisée sur plusieurs villes attractives pour les projets de colocation.
Beanstock a mené une étude approfondie dans six villes françaises de plus de 50 000 habitants, qui semblaient idéales pour la colocation :
- Paris,
- Marseille (la deuxième ville de France),
- Poitiers (une ville de province de taille moyenne),
- Evry (une banlieue étudiante de Paris),
- Roubaix (une banlieue étudiante de Lille),
- Nantes (une ville étudiante).
De plus, les experts ont rassemblé des données sur des surfaces allant du T1 de 20 m² au T4 en colocation de 70 m².
Pour mener à bien son étude, Beanstock a utilisé une centaine d’annonces provenant principalement de sa base de données interne. Mais également à partir des grands sites d’annonces tels que Leboncoin, Seloger et La carte des colocs.
Les experts ont également considéré plusieurs facteurs importants, tels que :
- le taux de la taxe foncière en vigueur,
- les charges estimées en fonction des surfaces,
- les frais de notaires estimés à 7% du prix FAI,
- les coûts des travaux évalués à 700 €/m² à Paris et 600 €/m² en région.
- le loyer mensuel toutes charges comprises a été déterminé à partir des données des annonces Beanstock et des grands sites d’annonces.
Quels sont les coûts cachés de la colocation ?
L’étude approfondie menée par Beanstock révèle que contrairement à un studio, investir en colocation peut s’avérer très coûteux pour les investisseurs. Notamment en raison de deux coûts cachés importants : la vacance locative et les provisions d’usure.
Concernant la vacance locative, elle dépend de l’intensité de la tension locative locale, du type de bien et de la localisation. En effet, la colocation est généralement plus sujette à la vacance locative pour plusieurs raisons :
- le turnover plus important,
- l’incompatibilité entre colocataires,
- l’offre plus importante en T2, T3 et T4 par rapport aux T1.
Concernant les provisions d’usure, un appartement subit une usure naturelle au fil des années et des locations. Et, cela, même s’il est entièrement rénové et équipé à neuf. Or, on note que cette usure est encore plus forte dans les colocations.
Selon Beanstock, cette usure peut atteindre 1 % du prix du bien sur 20 ans pour un bien en location meublée standard. Dans le cas d’une colocation, elle peut atteindre 3 % ! Car, l’activité y est plus soutenue et le turnover plus fréquent.
Enfin, il faut tenir compte des provisions pour travaux votées dans les copropriétés. Elles représentent un budget de 15000 € sur 20 ans pour un bien à 300 000 € dans une copropriété de taille moyenne. En effet, ces coûts cachés doivent être étudiés par les primo-investisseurs souhaitant investir en colocation.
Investir en colocation : la rentabilité nette est-elle au rendez-vous ?
Investir dans un studio plutôt que dans une colocation pour du locatif serait plus rentable dans la plupart des villes étudiées. Cette conclusion s’applique à court et à long terme, à l’échelle nationale, avec des rentabilités brutes de :
- 4,9% en studio et 4,6% en colocation la première année,
- 6,6% en studio et 6,3% en colocation la vingtième année.
De plus, l’étude souligne une différence plus importante entre la rentabilité brute et la rentabilité nette sur un projet d’investissement en colocation :
- une diminution de 1,2 point pour le studio et de 1,9 point pour la colocation la première année,
- 1,5 point en moins pour le studio et -2,4 points pour la colocation la vingtième année, à l’échelle nationale.
Investir en colocation VS investir dans un studio en investissement locatif : le détail pour chaque ville
Paris
Que ce soit sur la première année ou sur vingt ans, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en studio.
- Année 1 : 4% en studio vs 3,2% en colocation.
- Année 20 : 5,4% en studio vs 4,5% en colocation.
Poitiers
- Année 1 : 5,4% en studio vs 5,0% en colocation.
- Année 20 : 7,3% en studio vs 6,9 % en colocation.
Nantes
À Nantes, la rentabilité nette est la même. Quels que soient le type de projet et l’échelle de temps.
- Année 1 : 3,8% en studio ou en colocation 3,8%.
- Année 20 : 5,2% en studio ou en colocation 5,2%.
Toutefois, les experts Beanstock constatent une différence plus importante entre la rentabilité brute et la rentabilité nette sur un projet de colocation. Donc investir en colocation s’avèrera beaucoup moins rentable que ce qui est annoncé.
- Année 1 : -1,1 point entre la rentabilité brute et nette d’un T1, -1,3 point entre la rentabilité brute et nette d’une colocation.
- Année 20 : -1,3 point entre la rentabilité brute et nette d’un T1, -1,6 point entre la rentabilité brute et nette d’une colocation.
Marseille
- Année 1 : 5,1% en studio vs 4,7% en colocation.
- Année 20 : 6,9% en studio vs 6,5% en colocation.
Evry
À Evry, la rentabilité nette est plus importante sur un investissement en colocation vs investissement en studio.
- Année 1 : 5,0 % en colocation vs 4,9 % en studio
- Année 20 : 6,8% en colocation vs 6,7 % en studio
Toutefois, il y a une différence beaucoup plus importante entre la rentabilité brute par rapport à la rentabilité nette sur les projets en colocation vs les projets en studio.
- Année 1 : – 1,2 point en studio vs – 2,7 points en colocation.
- Année 20 : -1,5 point en studio vs – 3,4 points en colocation.
Roubaix
- Année 1 :6,0% en studio vs 5,7% en colocation
- Année 20 : 8,2% en studio vs 7,8% en colocation.
Investir en colocation : est-ce la meilleure option ?
En conclusion, cette étude menée par Beanstock remet en question l’idée répandue selon laquelle l’investissement locatif en colocation est plus rentable que celui dans des petites surfaces.
“On constate une augmentation du nombre de primo-investisseurs convaincus qu’investir en colocation est plus rentable qu’investir dans des petites surfaces. En effet, selon eux, la colocation permet d’afficher des loyers plus élevés que les petites surfaces. Ainsi, ils prétendent à un cashflow très positif, et donc à un investissement qui s’autofinance rapidement.” – Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock.
Malgré des loyers plus élevés, investir en colocation peut s’avérer plus risqué et coûteux que prévu. Puisque l’on observe des vacances locatives plus fréquentes, des provisions pour travaux plus importantes et une rentabilité nette inférieure à celle d’un investissement locatif meublé classique. Il est donc essentiel pour les investisseurs de bien évaluer tous les aspects avant de se lancer dans un tel projet.
