De plus en plus de Français envisagent de déménager dans une ville moyenne. Une attractivité bienvenue pour ces espaces longtemps délaissés, qui représentent des opportunités d’investissement. À condition de prêter attention aux particularités de ces marchés… Par Gautier Allard, Directeur Corporate chez Clubfunding.
Des actifs prêts à quitter les métropoles pour une ville moyenne
Le confinement et l’essor du télétravail auront peut-être eu des effets durables sur l’immobilier. C’est le cas de nombreux citadins ayant goûté à cette nouvelle forme de travail et qu’ils l’ont adoptée. En effet, ils envisagent de quitter les grandes agglomérations pour changer de cadre de vie.
À tel point, que qu’un quart des actifs des métropoles, soit près de 400 000 habitants, souhaiterait en faire partie. Parmi eux, 50 % s’intéressent même à une ville moyenne. Est-ce la solution face à un marché de l’immobilier saturé, notamment à Paris et dans sa périphérie ?
Accessible, peu chère et connectée, la ville moyenne semble avoir la cote. Elle répond aux critères des cadres parisiens qui recherchent avant tout la proximité avec la capitale et une connexion haut débit. C’est le cas pour de nombreuses villes moyennes qui sont désormais reliées à Paris par le TGV et disposent d’une connexion rapide.
Cerise sur le gâteau, elles affichent des prix défiant toute concurrence : de 2255 € le m2 à Angers à 1896 € à Clermont-Ferrand. Dans des villes comme Limoges, Troyes ou Saint-Brieuc, le prix au m2 médian des appartements anciens ne dépasse pas 1300 €.
Un dynamisme retrouvé pour la ville moyenne ?
Grande oubliée de l’aménagement du territoire, la ville moyenne a longtemps souffert de nombreux handicaps. Centres-villes peu dynamiques, fermeture des services publics, désertion de la classe moyenne au profit des périphéries rurales… Aussi, affublée de nombreux maux, la ville moyenne n’était plus la destination privilégiée des Français. Ils lui préfèrent le dynamisme des grandes villes ou le calme de la campagne. Pour autant, ces derniers semblent aujourd’hui retrouver de l’intérêt pour des villes à taille humaine.
D’ailleurs, des actions publiques ont permis de revitaliser les villes moyennes ces dernières années. Citons, le programme « Action cœur de ville » lancé en 2018. Il prévoyait la mobilisation de 5 milliards d’euros sur le quinquennat. 1,5 milliard d’euros a été déjà utilisé afin d’accompagner 222 villes moyennes.
D’autant plus que le gouvernement ne semble pas vouloir s’arrêter là. La ministre de la Cohésion des territoires a affirmé vouloir en faire la « figure de proue » du plan de relance. Si l’exode urbain vers la ville moyenne n’a pas encore été constaté, 148 villes du programme ont en revanche enregistré une hausse de leur volume de ventes immobilières, supérieure à 5 % entre 2018 et 2019.
Étudier le marché local, la clé d’un investissement réussi
La ville moyenne représente-t-elle la nouvelle bonne affaire du marché immobilier ? L’achat dans un objectif résidentiel et l’investissement locatif ne répondent évidemment pas aux mêmes logiques.
Du point de vue des investisseurs, le dynamisme des centres-villes reste toujours un bon signal. D’autant plus que la réduction d’impôt Denormandie permet d’investir plus facilement dans l’ancien. Les villes moyennes ne semblent pas encore attirer les investisseurs en recherche de plus-value immobilière. Une donnée qui pourrait rapidement évoluer.
En effet, Les risques dans la ville moyenne ne sont pas les mêmes que dans les métropoles. En cela, une étude précise du marché local est indispensable pour éviter toute erreur. Car, il faut éviter le risque de vacance locative. De toute évidence, il vaut mieux écarter les villes où le taux de chômage est plus élevé, où les salaires sont moindres et où l’offre en logements peut être supérieure à la demande.
De même, la plus-value immobilière peut également être moindre. Cependant, le ticket d’entrée est généralement moins élevé et la rentabilité d’un logement est plus rapidement atteinte. Des spécificités qu’il convient d’étudier afin de saisir les nombreuses opportunités qui se présenteront dans les mois et années à venir dans nos villes moyennes…
À propos de ClubFunding
ClubFunding est l’un des leaders français des plateformes de prêts par obligations. Il permet aux PME françaises de financer leur développement grâce à l’émission d’obligations. Un mode de financement réservé jusque-là aux grands groupes et aux investisseurs professionnels.
