Investissement

Investir dans un studio à Paris : Est-ce encore intéressant ?

23 août 2021

Investir dans un studio à Paris : Est-ce encore intéressant ?

La pierre demeure une valeur refuge malgré la crise sanitaire. En 2020, les Notaires de France ont enregistré près d’un million de transactions. Toutefois, lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier pour investir dans le locatif ou simplement pour y habiter, on a besoin de savoir combien on devra réellement rembourser chaque mois. Save Immo a mené l’enquête pour ceux qui souhaitent investir dans un studio à Paris.

Estimation du coût pour investir dans un studio à Paris

Avant de pouvoir investir dans sa résidence principale, il est important d’estimer le coût mensuel de l’acquisition. Mais, aussi le temps qu’il faudra pour amortir les frais d’acquisition. En effet, il ne faut pas négliger les frais « cachés ». Il faut tenir compte des charges d’entretien et d’assurance, des impôts fonciers, des impôts sur le revenu, etc.

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En premier lieu, on va s’intéresser au taux d’intérêt de l’emprunt immobilier. En achetant sur 20 ans, le taux d’intérêt moyen s’élève à 1,06%. Toutefois, en passant par les services d’un courtier, l’intérêt d’emprunt moyen diminue à 0,70%. Dans ce cas, des frais de courtage d’environ 1 500 € seront à prévoir.

Investir dans un studio à Paris

 

La taxe foncière est d’environ 300 € en moyenne pour un studio de 25 m2 à Paris. En matière de charges de copropriété, il faut compter 75 € par mois. De même, les charges locatives s’élèvent à 50 € par mois.

Si l’acquéreur désire investir dans un studio à Paris, meublé, d’autres frais supplémentaires doivent être pris en compte. Ainsi, Save Immo estime à 4 300 € le montant nécessaire pour meubler un appartement de 25 m2. De plus, il faudra par la suite tenir compte de la vétusté des meubles, soit 35 €/mois. Pour une rénovation complète, il en coûtera 15 000 € pour un 25 m2 en moyenne.

Investir dans un studio en meublé rapporte plus

On observe une augmentation des prix de l’immobilier à Paris : +27,8 % en cinq ans. De sorte que les prix atteignent en moyenne 10 300 € du m2 en 2021. Aussi, lors d’un investissement locatif, la rentabilité du bien et l’effort d’épargne sont regardés à la loupe.

Par ailleurs, ??il n’est pas simple de s’y retrouver avec la stratégie fiscale. C’est pourquoi, il est important de savoir celui qui le mieux adapté avant d’investir dans un studio à Paris. En effet, certains régimes peuvent sembler judicieux sur le papier, mais s’avèrent être un mauvais choix par la suite. Faut-il louer en location nue ou meublée ? Doit-on opter pour un régime fiscal en micro ou en réel ?

Si l’on étudie les loyers moyens, on se rend rapidement compte que ceux du meublé sont plus élevés. Dans notre exemple, pour un studio de 25 m2, le loyer moyen pour une location en nue est actuellement de 870 €. Tandis qu’il est de 990 € pour une location meublée de la même surface.

Aussi, investir dans un studio à Paris en meublé peut rapporter 50 000 € soit 20 % du prix total. Dans ces conditions, le calcul est le suivant : une location nue coûterait 1 075 €/mois contre 1 095 €/mois pour un meublé.

Alors quels sont les revenus nécessaires pour pouvoir investir ?

Si l’investisseur à des déjà des loyers ou des crédits à rembourser à hauteur de 1 500 €/mois, tout dépendra du régime choisi. Par ailleurs, on part du principe que l’apport initial est de l’ordre de 20 %. Aussi, si le futur acquéreur opte pour la location nue, il devra gagner 5 369 €/mois pour ne pas dépasser le taux d’endettement fixé par les banques. Toutefois, s’il opte pour un meublé, ce montant diminue à 5 151 €/mois. Un différentiel de 218 €/mois n’est donc pas négligeable.

“ Pour pouvoir emprunter, il ne faut généralement pas dépasser un taux d’endettement de 35%. Lorsqu’on veut financer un projet d’investissement locatif, le mode de calcul de ce taux d’endettement est particulier, on appelle cela le calcul différentiel.” – Paul Duthoit, fondateur de Save Immo.

Les banques utilisent de moins en moins ce mode de calcul. Néanmoins, elles peuvent déroger à leurs directives pour une partie des dossiers. La condition est de fournir un dossier complet, des finances stables et saines, et des garanties solides.

Quel est l’effort financier pour investir dans un studio à Paris selon le régime choisi ?

D’après les résultats collectés par Save Immo, en considérant que le ménage a un apport de 50 000 €.

S’il décide d’acheter une location nue, il devra consentir à un effort financier de :

  • 415 €/mois pendant 20 ans en régime micro-foncier.
  • 400 €/mois sur 5 ans jusqu’à 420€/mois pendant 20 ans en optant pour le régime réel.

Avec un meublé, l’effort financier est moins important :

  • 335 €/mois pendant 20 ans en régime micro BIC,
  • 265 €/mois en moyenne en régime réel BIC.

De toute évidence, l’investissement immobilier à Paris s’adresse à des ménages dont les revenus sont plutôt élevés. En effet, il faut avoir la capacité d’épargner chaque mois même pour investir dans un studio à Paris.

“ Si vous avez le choix, sachez qu’exploiter une location meublée demande souvent plus de temps qu’une location nue. Mais, avec des travaux qui mettent en valeur le bien, vous devriez attirer les locataires les plus sérieux et qui resteront longtemps. » – Paul Duthoit.

L’investissement le plus intéressant financièrement est une location meublée en régime réel BIC

Pour conclure, l’étude menée par Save Immo permet de mettre en lumière les taux de performance élevés si l’on souhaite investir dans un logement avec 50 000 € d’apport. En effet, l’investissement le plus intéressant financièrement est une location meublée en régime réel BIC. Puisque le taux de performance des fonds propres atteint +27% par an si revente au bout de 8 ans. Comparé à ce taux, le livret A est incontestablement moins intéressant avec sa performance de +0,5%.

À propos de Save Immo

Fondée en décembre 2020 par Paul Duthoit, Save Immo est la première application gratuite permettant de budgétiser facilement un achat ou un investissement immobilier. En moins d’une minute, Save Immo calcule toutes les données essentielles à l’acquéreur soit plus d’une centaine de valeurs clés. L’investisseur sait en un clin d’œil si le bien qu’il souhaite acquérir vaut la peine ou non, et ce qu’il lui rapportera en cas de revente. L’application est disponible sur iOS et sur Android.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.