Selon une étude publiée par SeLoger, la loi Climat & Résilience redessine profondément le marché immobilier français à travers l’influence croissante du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). L’enquête révèle des écarts de prix atteignant jusqu’à 25% entre les passoires thermiques et les logements bien isolés selon les territoires. Face à ce constat, SeLoger a développé un outil inédit, “impact DPE”, permettant aux Français et aux professionnels d’évaluer précisément les effets de cette réglementation sur la valeur d’un bien.
Sommaire :
- L’évolution du marché locatif face à l’impact du DPE
- La décote significative des passoires thermiques
- Le paradoxe des biens énergivores sur le marché
- L’impact du DPE sur les loyers et le stock de logements
- Un nouvel outil pour comprendre la valeur immobilière
L’évolution du marché locatif face à l’impact du DPE
Une redistribution des cartes entre location et vente
Depuis la promulgation de la loi Climat & Résilience, le paysage immobilier français connaît des mutations profondes. Au 1er janvier 2023, les passoires énergétiques représentaient 18,5% du parc locatif privé, contre 15,7% dans l’ensemble des résidences principales. Ainsi, l’impact du DPE se manifeste clairement dans la redistribution des biens entre le marché locatif et celui de la vente.
Les chiffres publiés par SeLoger illustrent cette tendance. En effet, la part des passoires thermiques à la location est passée de 14% en juillet 2021 à seulement 8% en janvier 2025. À l’inverse, ces mêmes biens représentent désormais 15% des annonces de vente, contre 10% en juillet 2021. Cette inversion témoigne de l’efficacité progressive des mesures d’interdiction de location des logements énergivores prévues par la loi.
Les propriétaires bailleurs semblent avoir anticipé le calendrier réglementaire. Beaucoup d’entre eux retirent progressivement les logements les moins performants du marché locatif. Deux options s’offrent alors à eux : soit ils engagent des travaux de rénovation, soit ils choisissent de mettre leur bien en vente. Conséquence directe : ce mouvement transforme en profondeur la structure même de l’offre immobilière en France.
Le calendrier d’interdiction comme moteur du changement
L’impact du DPE est particulièrement visible à travers le calendrier d’interdiction de location, qui pousse les propriétaires à agir. Les échéances fixées par la loi Climat & Résilience (n° 2021-1104 du 22 août 2021) ont créé une pression temporelle qui modifie progressivement la qualité énergétique du parc locatif français.
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Et cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
Ce dispositif législatif ambitieux a un objectif clair : éradiquer les passoires thermiques du marché locatif à moyen terme. Ainsi, il entraîne des conséquences directes sur les stratégies d’investissement des propriétaires bailleurs. Il influence également leurs choix en matière de gestion patrimoniale, qu’il s’agisse de rénover, vendre ou arbitrer leur portefeuille immobilier.
La décote significative des passoires thermiques
Un impact DPE quantifiable sur les prix de vente
L’étude de SeLoger met en lumière l’influence considérable du DPE sur la valeur des biens immobiliers. En moyenne, les logements classés F ou G subissent une décote de 15%. Soit environ 452€/m² par rapport aux biens classés D. De plus, cette perte de valeur s’accompagne d’une marge de négociation accrue. Elle atteint 5,9% pour les passoires thermiques contre 3% pour les logements classés D.
Toutefois, l’impact du DPE varie significativement selon les territoires. Au 1er janvier 2025, la majorité des départements affichent une différence de prix supérieure à 20% entre une passoire thermique et un bien classé D, avec des écarts dépassant 25% dans de nombreuses zones rurales ou peu tendues.
Cette carte de France révèle que les départements les plus touchés par ces décotes supérieures à 25% se situent principalement dans le centre, le sud-ouest et le nord-est du pays. Tandis que les zones littorales et les grandes métropoles connaissent des décotes moins prononcées, souvent inférieures à 15%.
Une évolution différenciée des prix depuis 2021
À l’échelle nationale, l’impact du DPE sur l’évolution des prix est manifeste depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul en juillet 2021. Ainsi, les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix augmenter de 3,4%. Tandis que les biens classés E ont légèrement reculé (-0,6%), et les logements F ou G ont chuté de 3,5%, toutes typologies confondues.
Cette différenciation des prix est sans équivoque : elle confirme que le DPE est désormais un facteur clé dans la valorisation immobilière. En effet, la performance énergétique d’un bien influence de plus en plus fortement son prix sur le marché. Résultat : un marché immobilier à plusieurs vitesses se dessine, où les biens bien notés tirent leur épingle du jeu, tandis que les logements énergivores peinent à trouver preneur.
Le paradoxe des biens énergivores sur le marché
Des délais de vente allongés, mais un intérêt maintenu
L’impact du DPE ne se limite pas à la valeur des biens, il influe également sur la dynamique de vente.
Au 1er janvier 2025, les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E, soit un délai supplémentaire de 5 jours.
Paradoxalement, ces biens continuent de susciter un intérêt significatif. Les annonces de logements classés G génèrent en moyenne 67 % de contacts en plus qu’un bien classé D. Celles des logements classés F enregistrent également 32 % de contacts supplémentaires.
Cette attractivité relative s’explique avant tout par des prix plus accessibles. Pour de nombreux acquéreurs à budget contraint, ces biens représentent une opportunité d’entrée sur le marché immobilier, malgré les travaux à prévoir. L’impact du DPE crée ainsi une situation paradoxale où les biens les moins performants énergétiquement connaissent à la fois une décote importante et une attention accrue des acheteurs potentiels.
L’impact du DPE sur les loyers et le stock de logements
Une différenciation des loyers selon la performance énergétique
L’application progressive de la loi Climat & Résilience incite les bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens. Cette dynamique se traduit par une différenciation claire des loyers en fonction de l’étiquette DPE.
À Paris, par exemple, au 1er janvier 2025, les logements classés A se louent en moyenne 3,0€ de plus par mètre carré que les logements classés D. À l’inverse, les biens classés G affichent un loyer mensuel inférieur de 1,3€/m² à ceux classés D.
Cette modulation des loyers reflète la nouvelle valeur d’usage attribuée à la performance énergétique, tant par les propriétaires que par les locataires. Toutefois, il convient de noter que ces variations de loyers s’inscrivent dans un contexte parisien particulier, marqué par l’encadrement des loyers.
Une réduction drastique de l’offre de logements énergivores
L’évolution du stock de biens à louer en France montre une baisse significative de l’offre de logements les plus énergivores.
Depuis janvier 2021, le nombre de passoires thermiques disponibles à la location a diminué de près de 64%, contre 37% pour les biens classés A à D.
Ce recul plus marqué suggère un retrait progressif de ces logements du marché locatif, en lien avec les échéances réglementaires. Il peut également s’expliquer par des actions de rénovation entreprises par les propriétaires afin d’améliorer la classe DPE de leurs biens et de les maintenir sur le marché locatif.
Un nouvel outil pour comprendre la valeur immobilière
Impact DPE : la transparence au service des décisions immobilières
Face à ces transformations profondes du marché, SeLoger a développé un outil gratuit et accessible à tous : “impact DPE“. Cette plateforme permet aux particuliers comme aux professionnels de mesurer précisément les effets de la loi Climat & Résilience sur la valeur d’un bien, selon sa localisation et ses caractéristiques.
Baptiste Capron, Directeur Général de SeLoger, souligne l’importance de cet outil : “Le DPE est aujourd’hui un critère quasiment aussi structurant que la localisation ou la surface. Il redéfinit profondément les équilibres du marché. Avec “Impact DPE”, nous mettons la donnée au service de la transparence, pour aider les Français et les professionnels de l’immobilier à mieux comprendre et mieux décider.”
Notons que cet outil s’appuie sur une méthodologie rigoureuse. L’impact du DPE sur le prix est calculé grâce à une régression hédonique qui isole l’effet spécifique de la performance énergétique, toutes choses égales par ailleurs. De même, le délai de vente médian est obtenu par un modèle de survie contrôlant les caractéristiques et la localisation des biens.
Un regard affiné sur les disparités territoriales
L’impact du DPE varie considérablement d’un territoire à l’autre, créant des disparités importantes dans la valorisation des biens. L’outil développé par SeLoger permet de visualiser ces écarts à l’échelle départementale, offrant une lecture fine des dynamiques locales.
Cette approche territoriale de l’impact du DPE est essentielle pour bien comprendre les nouvelles dynamiques du marché immobilier français. Désormais, ce marché ne se structure plus uniquement autour de la localisation ou de la surface des biens. À présent, un troisième critère s’impose : la performance énergétique. Il est devenu un facteur clé de valorisation et de hiérarchisation des logements.
