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Investissement

Pourquoi investir dans l’immobilier résidentiel dans un contexte difficile ?

Gurvan Mahéo, Axipit REP

L’environnement actuel se distingue par de nombreuses incertitudes qui influencent la visibilité des investisseurs et leur prise de décision. La guerre en Ukraine a succédé à la crise sanitaire et l’inflation est portée par les prix de l’énergie et des matières premières. Pour y faire face, l’immobilier résidentiel présente de sérieux atouts. Puisqu’il constitue une classe d’actifs particulièrement attractive dans un environnement chahuté. Tribune de Gurvan Mahéo, gérant financier et responsable des risques chez Axipit REP.

Immobilier résidentiel : quelles sont les forces structurelles de ce marché ?

Un ensemble de facteurs permet au marché immobilier résidentiel d’être stable, liquide et profond. En premier lieu, l’évolution de notre société moderne conduit à une augmentation constante du nombre de ménages. Ainsi, on observe une croissance de +23% entre 1999 et 2020 selon l’Insee. Ce qui nous conduit à des besoins grandissants de logements.

Investissement en immobilier résidentiel

Bureaux de Axipit Real Estate Partners dans le 8e arrondissement parisien

Or, nous sommes confrontés à une offre insuffisante. En effet, les 450000 à 500000 logements supplémentaires nécessaires chaque année ne sont que partiellement mis en chantier. De fait, cette situation engendre un déficit structurel de logements en France. Certaines zones géographiques rencontrent de fortes tensions. C’est le cas en Île-de-France, dans le grand Ouest et la région PACA. Toutefois, le taux de vacance y est particulièrement faible, parfois inférieur à 2%, et stable depuis quarante ans.

Outre cela, le marché immobilier résidentiel présente une forte liquidité. Les volumes de transactions de logements anciens ne cessent de progresser sur les dernières années. D’autant plus que cette dynamique s’est prolongée pendant la crise sanitaire. Malgré des prix en hausse, le pouvoir d’achat immobilier était proche de son plus haut historique en 2021 grâce à des conditions de financement attractives.

Même si les taux pratiqués par les banques sont légèrement repartis à la hausse, ils restent très bas et très attractifs au regard des 10 dernières années. Par ailleurs, l’intervention d’une multitude d’acteurs contribue à renforcer la liquidité du marché. Enfin, les diverses modalités de transactions (logements cédés à l’unité, en blocs, en démembrement de propriété, etc.) assurent aussi une profondeur qui renforce, là encore, la liquidité de l’immobilier résidentiel.

Un rendement sécurisé de l’immobilier résidentiel malgré le contexte inflationniste

L’immobilier résidentiel bénéficie d’un couple rendement risque attractif. Puisque l’on constate des taux de rendement allant de 2,10% pour des actifs parisiens très sécurisés à 4,40% pour des actifs en régions.




Ainsi, le contexte inflationniste actuel ne menace pas cet atout grâce à la corrélation entre l’évolution de l’inflation et celle des loyers. Les baux prévoient, en effet, une clause d’indexation des loyers sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette dernière correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (IPC) hors tabac et hors loyers.

De cette façon, le rendement réel des actifs, qui considère l’inflation, est ainsi préservé. C’est un avantage indéniable, alors que, d’après l’Insee, l’inflation a franchi la barre des 5 % sur un an en mai dernier.

Une valorisation des logements les moins énergivores

Deux dispositions de la loi Climat et Résilience de 2021 conduisent à valoriser davantage les logements les plus vertueux sur le plan de la consommation énergétique. D’abord, les logements classés G selon le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) seront interdits à la location dès 2025. Ce sera valable aussi pour les étiquettes énergétiques F en 2028.

Cette réglementation concerne 8 millions de logements sur un total de 55 millions d’actifs composant le parc immobilier résidentiel français. D’ailleurs, la quote-part de logements classés F et G est en diminution entre 2011 et 2021 dans les ventes de logements anciens. Aussi, on peut considérer que les acquéreurs se reportent désormais vers les actifs les moins énergivores.

La loi a également fixé l’objectif de « zéro artificialisation nette » (ZAN) en 2050. Pour autant, cette mesure va limiter la quantité de foncier constructible. Face à des besoins élevés, les logements, qui présentent de bonnes qualités environnementales, offrent donc de fortes opportunités de valorisation.

De toute évidence, l’investissement en immobilier résidentiel est un marché qui bénéficie de solides fondamentaux. En cela, il se prête à diverses stratégies. Pour certains, l’approche est défensive. Elle consiste à assurer un rendement locatif à moyen terme tout en bénéficiant de plus-values à la revente des actifs. D’autres optent plutôt pour une approche Value-Add. Cette dernière se déploie sur un horizon plus court et correspond à une gestion active. En effet, elle cible la réhabilitation, la restructuration, voire la transformation d’actifs et offre à l’investisseur une fiscalité attractive.

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Gurvan MAHÉO

10 ans d’expérience professionnelle dans l’immobilier. Avant de rejoindre Axipit Real Estate Partners début 2021, il était Directeur de l’activité Fund Management Immobilier chez Twenty First Capital, gérant différents véhicules régulés représentant 2,5 milliards d’euros d’actifs.

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