Immobilier neuf : comment fonctionne l’achat sur plan ?

Immobilier neuf : comment fonctionne l’achat sur plan ?

L’achat en VEFA ou vente en l’état de futur achèvement, ou encore l’achat sur plan, vise à acheter un bien immobilier neuf, clé en main. Bien que son coût initial soit plus important que dans lancien, l’achat sur plan présente de nombreux avantages. Toutefois, quelques précautions sont à prendre avant de se lancer…

Quels sont les avantages de l’achat sur plan ?

Aujourd’hui, l’achat sur plan séduit de nombreux primo-accédants pour sa simplicité. Le coût initial est plus important qu’un immobilier ancien. Toutefois, vous procédez à des règlements échelonnés.

Mis à part cela, l’achat sur plan permet aussi de bénéficier de frais de notaire réduits. C’est loin d’être négligeable, car ils représentent en moyenne 4% du prix de vente contre 8% dans le cas d’un immobilier ancien.

Sans oublier les avantages fiscaux pour ceux qui achètent sur plan pour un investissement locatif. C’est le cas du dispositif Pinel dont vous pouvez bénéficier sous certaines conditions. Cela dépendra de sa localisation géographique, de la durée de mise en location et de l’étiquette énergétique du bâtiment. Le dernier avantage financier et non des moindres est la possibilité de bénéficier d’aides financières comme le prêt immobilier à taux zéro en tant que primo-accédants.

Par ailleurs, acheter un bien immobilier dans un programme neuf c’est comme acheter un bien sur mesure. Vous allez pouvoir personnaliser votre aménagement intérieur en choisissant vos matériaux, vos équipements selon vos goûts. Le plus souvent, vous avez le choix quant aux finitions des sols, des murs, des sanitaires, etc.

D’ailleurs, le promoteur immobilier peut mettre à votre disposition des outils de visite en réalité virtuelle afin de vous projeter complètement dans une version livrable de votre bien. De même, vous trouverez plusieurs plateformes qui vous présentent à la vente, un bien immobilier neuf en vidéo.

Enfin, vous avez la garantie que votre appartement neuf répondra aux dernières normes en vigueur que ce soit en ce qui concerne la sécurité, le confort ou la performance énergétique.

Les 3 grandes étapes de l’achat sur plan

Pour rappel, la vente en VEFA se pratique directement entre un promoteur immobilier et un acquéreur. Un contrat est signé qui engage le promoteur à construire et à livrer un appartement neuf ou une maison selon les plans et les demandes de l’acquéreur. Voilà pourquoi on l’appelle achat sur plan.

Le contrat de réservation appelé aussi contrat préliminaire

Bien que facultative, cette première étape est vivement recommandée. En effet, ce premier contrat a pour but de réserver le logement. Il doit surtout préciser les éléments essentiels tels que le prix de vente et le descriptif du bien.

Ainsi, on y retrouve le détail des plans, la surface et la situation au sein de l’immeuble s’il s’agit d’un appartement. Ce contrat précise également l’échéancier des appels de fond quant à la réalisation des travaux.

C’est lors de la signature du contrat de réservation que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Celui-ci est en moyenne de 5% du prix de vente du logement. À compter du lendemain de la signature de ce contrat, le client dispose de 10 jours de rétractation.

La signature de l’acte authentique de vente

C’est l’étape suivante, une fois que le dossier de financement est constitué. La signature se déroule en présence d’un notaire.

Cet acte de vente doit mentionner :

  • une description exacte et détaillée du futur logement,
  • la date d’achèvement,
  • le mois de livraison,
  • le prix,
  • les modalités de paiement,
  • l’organisme bancaire qui garantit l’achèvement.

L’échelonnement des paiements

En effet, l’échelonnement s’exerce au fur et à mesure des travaux lors de l’achat sur plan d’un logement neuf, il doit correspondre à :

  • 35% à l’achèvement des fondations,
  • 70% à la mise hors d’eau,
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble,
  • 100% au moment de la livraison du logement.

À signaler, des appels de fonds intermédiaires peuvent être réclamés à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air. Quoi qu’il en soit, le solde est toujours versé à la livraison.

Enfin, une fois la construction achevée, vous devenez propriétaire de l’appartement après la remise des clés. Vous bénéficiez de garanties relatives à un achat immobilier en VEFA en cas de défauts de conformité.

Achat sur plan, des précautions à prendre pour éviter les pièges

Un bon conseil, lorsque l’on achète en état futur d’achèvement, il ne faut pas se précipiter. Ça y est vous avez trouvé le programme neuf de vos rêves… Pas d’emballements, certains points doivent d’abord être vérifiés pour éviter les mauvaises surprises ou de tomber dans quelques pièges.

Avant toute démarche contractuelle, il est donc judicieux de se rendre sur place pour découvrir l’environnement de la construction. Vous devez vous familiariser avec votre futur quartier pour vous faire une idée de la qualité de l’emplacement et des commodités à proximité.

À juste titre, il est bon de demander le plus de précisions possible dès la réservation. Surtout ne pas négliger de se renseigner sur le sérieux du promoteur qui se charge du projet. Vous devez vérifier sa réputation, son ancienneté et sa connaissance du marché.

Pour avoir l’assurance de réussir son investissement, le mieux est de se fier à un promoteur immobilier expérimenté et appartenant à un grand groupe. Au moment de la signature du contrat de réservation, vous devez bien vérifier son contenu.

De même, soyez attentif à la livraison afin de déceler le moindre défaut. Vous devez vous assurer que votre logement correspond bien à ce qui a été inscrit dans le contrat de vente. En cas de défaillances ou de prestations non-conformes, il est impératif de reporter toutes vos observations dans le procès-verbal.

Quels sont les recours possibles après la réception du bien ?

Rassurez-vous l’achat sur plan est encadrée par la loi dès la réservation du bien par l’acquéreur jusqu’à sa livraison. Que le bien présente ou non des défauts, l’acquéreur dispose toujours de plusieurs garanties.

Toutefois, il se peut que certaines garanties ne soient pas présentes dans votre contrat. Voilà pourquoi il convient d’être particulièrement vigilant à la signature des contrats. Vous devez vérifier la liste des garanties proposées par le promoteur.

En règle générale, vous allez retrouver les garanties suivantes :

  • La garantie de parfait achèvement. D’une durée d’un an, elle oblige le constructeur et l’entrepreneur à réparer les désordres mentionnés lors de la réception.
  • La garantie de l’isolation phonique d’une durée d’un an également.
  • La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale d’une durée de 2 ans. Elle concerne les équipements dissociables du gros œuvre.
  • La garantie décennale d’une durée de 10 ans. Elle couvre les vices ou les dommages de construction pouvant affecter la solidité de l’ouvrage et de ses équipements.
  • L’assurance dommages-ouvrage assure la réparation des dommages relevant de la garantie décennale et survenus avant la réception.

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