Derrière une sensible amélioration du nombre de transactions, il faut percevoir une volonté des acteurs de retrouver de la fluidité. Beaucoup d’acquéreurs espéraient une vraie baisse des prix. Cette chute ne s’est pas produite. Le marché immobilier est ainsi devenu depuis plusieurs années un marché essentiellement d’utilisateurs.
Marché immobilier : Un marché essentiellement d’utilisateurs
Beaucoup d’acquéreurs espéraient une vraie baisse des prix, ces derniers ayant doublé en 10 ans dans certains secteurs. Cette chute ne s’est pas produite ; malgré 4 ans de correction, les prix ont diminué d’environ 5% seulement en zones urbaines et jusqu’à 30% dans certains secteurs ruraux.
Les taux d’intérêt d’emprunt ont baissé progressivement jusqu’à atteindre des niveaux historiquement bas ayant ainsi resolvabilisé de nombreux acquéreurs. Mais cette baisse ininterrompue, accompagnée d’une correction des prix, n’a pas incité ces derniers à précipiter leur décision d’achat car le temps jouait pour eux.
La multiplication des réglementations bridant les transactions immobilières et la fiscalité de plus en plus agressive ont lassé peu à peu les investisseurs de l’immobilier ancien, qui se sont récemment reportés sur le neuf avec le dispositif « Pinel ». Le déséquilibre entre un grand nombre de vendeurs s’accrochant encore à des valeurs de moins en moins réalistes et peu d’acquéreurs espérant un ajustement des prix a gonflé le stock de biens à vendre.
Selon l’indice Notaires-INSEE, au deuxième trimestre 2015, les prix des logements anciens en France métropolitaine baissent à nouveau (-0,6% par rapport au trimestre précédent en données provisoires corrigées des variations saisonnières). La baisse est plus accentuée pour les appartements (-0,8%) que pour les maisons (-0,5%).
Et dans l’ancien ?
Sur un an, les prix des logements anciens diminuent de 2,8%. Il s’agit de la plus forte baisse enregistrée depuis l’entrée dans la période actuelle de diminution des prix (mi-2012). Cette baisse est plus accentuée pour les appartements (-3,1%) que pour les maisons (-2,6%). Entre mi-2012 et fin 2014, au contraire, le prix des maisons avait davantage baissé que celui des appartements.
En province, les prix diminuent à nouveau au deuxième trimestre 2015 (-0,7% sur le trimestre, -2,9% sur l’année) ; la baisse est également plus marquée sur un an en appartements (-3,2%) qu’en maisons (-2,7%). En Île-de-France, les tendances sont les mêmes qu’en province. Le seul écart notable concerne l’évolution du prix des maisons sur un an : la baisse y est limitée à 1,9%.
L’analyse des prix médians par département confirme la tendance observée le trimestre précédent en maisons anciennes avec des prix stables ou en hausse dans près de deux tiers des départements. En appartements anciens, le marché immobilier est à nouveau orienté à la baisse : dans 60% des départements, les baisses de prix sont supérieures à 2%.
Au niveau des principales villes de province en appartements anciens, la tendance est contrastée. Dans certaines villes : Dijon, Saint-Etienne, Marseille, Toulon, Lyon et Lille, les prix continuent de diminuer. D’autres villes sont à nouveau en baisse, après une stabilité ou une hausse le trimestre précédent : Aix-en-Provence, Grenoble, Nantes, Nice, Strasbourg et Rennes. Orléans, Bordeaux, Toulouse, Montpellier et Besançon sont des villes dont les prix continuent de se stabiliser ou d’augmenter légèrement.
Sur 3 mois, la tendance observée au niveau national à partir des indicateurs avancés (projection à fin novembre 2015) anticipe une reprise du marché : les prix des appartements anciens augmenteraient de 1,1% et ceux des maisons anciennes se stabiliseraient. Sur un an, entre novembre 2014 et novembre 2015, les prix se stabilisent, -0,2 % en appartements et en maisons.
En ce qui concerne le volume annuel des trmarchéansactions, il augmente à nouveau au deuxième trimestre 2015. A fin juin 2015, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 716.000, contre 694.000 en mars 2015. Ce volume de transactions reste cependant légèrement inférieur à son niveau d’un an auparavant (730.000 en juin 2014, soit -1,9%).
