Le 15 décembre 2022, les Notaires de France ont publié leur bilan annuel du marché immobilier ancien. De plus, ils ont fourni des prévisions pour janvier 2023. L’analyse révèle que l’année 2022 a été marquée par une diminution du volume des transactions et une hausse des prix.
Un recul du volume des transactions et une évolution des prix de l’immobilier ancien en France
Le 30 septembre 2022, 1 133 000 transactions ont été enregistrées sur l’ensemble du territoire durant les douze derniers mois. À la même période, l’année précédente, 1 206 000 ventes avaient été constatées. Cela indique une légère diminution du volume annuel des transactions depuis le quatrième trimestre 2021. Cette baisse intervient après une augmentation observée entre fin décembre 2020 et fin septembre 2021.
Sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de 4,0%.
Les prix des appartements anciens dans l’Hexagone ont connu une légère hausse de 0,9 % sur trois mois (entre T2 2022 et T3 2022). Les évolutions observées au cours des trimestres précédents se sont établies à 1,2 % au T1 2022 et au T2 2022. Pour ce qui est de l’immobilier ancien sur le collectif, les prix ont augmenté de 4,0 % sur un an. Cette croissance est toutefois inférieure aux augmentations enregistrées durant les deux années précédentes (+5,3 % au T3 2021 et +6,6 % au T3 2020).
Les prix des maisons anciennes en France métropolitaine, quant à eux, ont augmenté de 1,9 % entre le deuxième et le troisième trimestres 2022. Pour autant, cette évolution est comparable à celle observée sur les trimestres précédents (+2,1 % au premier trimestre 2022 et +1,5 % au second trimestre 2022). En revanche, l’évolution annuelle des prix de l’immobilier ancien en individuel se situe en moyenne à +8,2 % au troisième trimestre 2022. Cette augmentation est donc inférieure à celle constatée pour la même période en 2021 (+9,1 %).
Une légère baisse de la surface finançable d’un bien immobilier ancien sur le collectif
Le pouvoir d’achat immobilier pour un appartement ancien est basé sur un remboursement mensuel de 800 € sur une durée de 20 ans. Selon les données du marché immobilier ancien en France pour l’année 2022, la surface finançable pour un tel bien s’est établie à 43 m². Soit une baisse de 2 % par rapport à l’année précédente. Ce qui correspond à une diminution d’un mètre carré.
Évolution du pouvoir d’achat immobilier en France
Cependant, si l’on compare ces chiffres avec ceux de 2012, la surface finançable a progressé de 14 % soit 5 m² de plus. Ainsi, sur les trois trimestres de 2022, pour un appartement ancien, cette surface est supérieure à la moyenne nationale dans 11 villes sur les 17 étudiées. De plus, elle est également inférieure à la moyenne nationale dans les six villes restantes.
Notons qu’à Lyon, Nice et Bordeaux, la surface finançable n’excède même pas les 35 m². À l’inverse, elle est particulièrement élevée à Saint-Étienne (128 m²) et au Havre (71 m²). En comparaison à 2021, le pouvoir d’achat immobilier recule dans l’ensemble des villes étudiées. Paradoxalement, Saint-Étienne affiche la baisse annuelle la plus forte (-8%).
Une baisse assez importante de la surface finançable d’une maison ancienne en 2022
De même, cette étude porte sur le pouvoir d’achat immobilier pour une maison ancienne. Cette fois, elle se fonde sur un remboursement de 1 300 €/mois sur 20 ans. Ainsi, les neuf premiers mois ont montré que la surface finançable était de 113 m² dans ce segment du marché immobilier ancien. De fait, une baisse de 8 % a été constatée sur un an, ce qui représente 10 m² en moins. De plus, l’augmentation de la surface finançable sur dix ans est plus faible (+3 % pour les maisons individuelles contre +14 % pour les immeubles collectifs).
Les données indiquent que l’agglomération de Saint-Étienne offre un pouvoir d’achat plus élevé sur le marché des maisons anciennes. En effet, la surface finançable est en moyenne de 127 m². Cette valeur est donc nettement supérieure à celle constatée pour les grandes agglomérations telles que Paris, Lyon, Marseille et Nice (inférieure à 65 m²).
Enfin, les données révèlent que le pouvoir d’achat pour une maison ancienne a diminué par rapport à 2021 dans les agglomérations étudiées. Notons que la baisse est la plus faible à Grenoble (-5 %), Saint-Étienne (-6 %) et Paris (-6 %). Cependant, elle s’est accrue de plus de 10 % à Nice, Marseille, Strasbourg et Toulon. D’ailleurs, sur une période de dix ans, Nice a connu une augmentation importante de la surface finançable (+20 %). À l’inverse, Bordeaux a enregistré la baisse la plus significative (-21 %) sur le marché immobilier ancien individuel.
Une hausse du volume de logements anciens énergivores vendus en 2022
Au troisième trimestre 2022, sur le marché immobilier ancien, les transactions réalisées sont composées de :
- 6 % de logements économes (classes A et B),
- 17 % de logements énergivores (classes F et G).
On remarque ainsi qu’entre le T3 2021 et le T2 2022, le volume de ventes des logements énergivores a fortement progressé. Cela concerne surtout les biens anciens étiquetés G. Ainsi, la part de leurs transactions atteint 7 % au T1 2022, contre 5 % au T4 2021 et 3 % au T3 2021. Toutefois, la part des logements de classe D a chuté de 4 % entre le T3 2021 et le T1 2022. Elle est passée de 38 % à 34 %.
Répartition des logements anciens vendus selon l’étiquette énergie.
De sorte que les propriétaires de logements anciens de classe G ont été incités à vendre plus rapidement que prévu. En 2021, en effet, le gouvernement a prévu d’interdire à la location les biens les plus énergivores. Cette mesure entrera en vigueur en 2023.
Les prévisions dans l’immobilier ancien pour le début de l’année 2023
Selon Maître Édouard Grimond, le volume des transactions dans l’immobilier ancien pourrait subir une baisse progressive en janvier 2023. En effet, la mécanique du taux d’usure en hausse pourrait entraîner le report, voire l’annulation d’une signature de vente.
D’ailleurs, l’augmentation des prix des logements anciens a déjà commencé à ralentir. Malgré cela, on ne mise pas encore sur une baisse immédiate des prix. En revanche, il convient de rester vigilant dans les prévisions face au contexte géopolitique et macroéconomique instable. Dans le même temps, l’amélioration de la qualité des logements mis en vente dans le cadre de la sobriété énergétique entraînerait une hausse des prix de l’immobilier ancien.
