L’immobilier de logements en France connaît une période de changement imminent. Après des années record, à l’exception de 2020, le marché se retourne. Selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta, les mises en chantier devraient poursuivre leur repli en 2023 pour atteindre 355 000 unités, avec un rebond modéré en 2024. De même, les ventes de logements neufs des promoteurs devraient connaître une baisse de plus de 5% et 8% respectivement en 2023 et 2024. Dans cet article, nous examinerons les tendances 2023-2024 du marché de l’immobilier de logements.
Le marché de l’immobilier de logements à l’heure du retournement
Le marché de l’immobilier de logements en France subit un retournement. Les mises en chantier vont continuer de diminuer en 2023, pour atteindre 355 000 unités avant une légère reprise en 2024. Selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta, les ventes de logements neufs des promoteurs devraient baisser de plus de 5% et de 8% respectivement en 2023 et 2024.
Quant aux transactions dans l’ancien, elles vont également subir un déclin. Elles étaient à un niveau élevé avec plus d’un million de signatures en 2022 et une augmentation moyenne des prix de 6,5% dans le pays. Or, les prévisions de Xerfi, indiquent que les ventes de logements anciens plongeront de plus de 10% cette année. Ainsi, le marché de l’immobilier de logements repassera sous la barre du million d’opérations.
En effet, cette baisse s’explique par plusieurs facteurs :
- la remontée des taux d’intérêt,
- le durcissement des conditions d’accès au crédit,
- la hausse des coûts et des prix dans le neuf,
- la difficulté des promoteurs à monter des projets en zone urbaine, etc.
Dans ce contexte, les prix sont sous pression, avec une légère augmentation moyenne en 2023 dans l’ancien :
- +1,5% en France,
- +0,5% pour l’Ile-de-France,
- +2% pour la province.
Cependant, la pente est clairement négative, avec une baisse des prix supérieure à 1% prévue pour 2024 au niveau national en moyenne. Néanmoins, elle sera plus marquée en Ile-de-France qu’en province. En raison notamment de la décote à appliquer au nombre croissant de passoires thermiques.
Immobilier de logements : les disparités géographiques resteront d’actualité
Le marché immobilier de logements présente des disparités géographiques importantes. Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Nantes et Bordeaux subissent une suroffre de biens énergivores, tirant les prix vers le bas.
À l’inverse, dans les villes moyennes et les zones rurales, l’offre restera tendue, soutenant les prix. D’ailleurs, cette tendance se renforce par la pratique généralisée du télétravail, suscitant un regain d’intérêt pour ces zones.
Le pouvoir d’attraction de Paris s’est également érodé. Ainsi, on observe une diminution du prix moyen du mètre carré pour la deuxième année consécutive en 2022. Tandis que des villes comme Le Havre, Orléans et Angers ont vu les prix s’envoler jusqu’à 46% en trois ans.
Par ailleurs, en Bretagne et dans les Pays de la Loire, le marché immobilier de logements a connu un repli des transactions dans l’ancien après un cru exceptionnel. Toutefois, en régions PACA et en Auvergne-Rhône-Alpes, la baisse a été plus limitée.
L’intermédiation est-elle en question ?
De plus en plus de particuliers pensent être capables de vendre leur logement aussi bien qu’un agent immobilier ou un mandataire.
“ Désormais, le savoir-être (écoute, sympathie…) de ces professionnels prime sur leur expertise. À tel point que le montant de la commission semble un critère secondaire de choix de l’intermédiaire.” – Vincent Desruelles, Directeur d’études chez Xerfi.
Les acteurs de l’immobilier sont aussi de plus en plus conscients de la nécessité de construire des logements plus respectueux de l’environnement. Cela est dû à la réglementation plus stricte et aux attentes des particuliers et des investisseurs. D’ailleurs, le bilan carbone des nouvelles constructions est devenu un critère de performance important. Ce qui pousse les promoteurs et autres acteurs de la filière à s’adapter.
Les professionnels de l’immobilier de logements peuvent s’appuyer sur la digitalisation pour rester compétitifs. Mais, cette opportunité reste largement sous-exploitée. Néanmoins, les acteurs de la filière investissent dans de nouveaux outils pour :
- renforcer leurs compétences en prospection foncière,
- améliorer l’expérience client,
- augmenter la productivité,
- personnaliser les services.
C’est pourtant, l’expansion géographique qui demeure une stratégie clé pour la croissance dans le secteur immobilier résidentiel. En effet, les agents et les courtiers, ainsi que les promoteurs, ont besoin d’être ancrés localement pour pouvoir agir rapidement sur de nouveaux marchés. Pour ce faire, les promoteurs peuvent parfois acquérir des opérateurs locaux. Ils cherchent également à diversifier leur portefeuille en se tournant vers l’immobilier géré, tel que les résidences services et le coliving. Des secteurs qui offrent un fort potentiel de croissance.
