Après deux années de turbulences marquées par la chute des volumes de transaction immobilière et l’ajustement des prix au m², le marché de l’immobilier ancien semble retrouver de l’élan. Selon le réseau Laforêt, au 1er semestre 2025, la stabilisation des taux d’intérêt immobilier, le retour de la confiance des acheteurs et un meilleur équilibre entre l’offre immobilière et la demande redessinent les contours d’une reprise. Pourtant, cette embellie reste fragile, portée par des facteurs conjoncturels et contrastée selon les régions.
Sommaire :
- Une reprise du marché immobilier ancien : réalité ou illusion ?
- Quels facteurs soutiennent la demande en 2025 ?
- Pourquoi l’offre de l’immobilier ancien peine encore à suivre le rythme ?
- Les prix de l’immobilier ancien : stabilisation ou faux plat ?
- Quelles perspectives pour la fin de l’année 2025 ?
À retenir – Immobilier ancien au 1er semestre 2025
- La demande immobilière progresse fortement (+18% au national), portée par la stabilisation des taux à 3,11%.
- L’Île-de-France devient la région la plus dynamique avec +19% de compromis de vente signés.
- Les prix au m² se stabilisent (+0,9% en moyenne nationale) après deux ans de baisse.
- L’offre immobilière reste insuffisante, notamment en régions, où la pénurie de biens alimente la tension sur les logements recherchés.
- Le marché reste dépendant de l’évolution des taux et de la confiance des acquéreurs.
Une reprise du marché immobilier ancien : réalité ou illusion ?
Le réseau Laforêt observe un net rebond de l’activité au cours des douze derniers mois, avec une hausse de 18% de la demande immobilière au niveau national. Les régions sont en tête (+19%), suivies par Paris (+13%) et l’Île-de-France hors capitale (+12%). Le volume de compromis de vente connaît lui aussi une progression notable (+17%), signe d’une meilleure fluidité des transactions immobilières.
« S’il est encore prématuré de parler d’une reprise solide, les signaux sont encourageants : confiance retrouvée, volumes en hausse, prix stabilisés », souligne Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt.
Cependant, cette reprise reste hétérogène. Si les maisons anciennes ont retrouvé la faveur des acheteurs avec +18% de demandes, les appartements anciens progressent à un rythme légèrement inférieur (+15%). Cette dynamique est en partie saisonnière et liée à des conditions de financement immobilier plus favorables qu’en 2023 et 2024.
Quels facteurs soutiennent la demande en 2025 ?
Stabilisation des taux et regain de pouvoir d’achat immobilier
Les taux d’intérêt moyens sont passés de 4,20% en décembre 2023 à 3,11% en mai 2025 (source : Observatoire CSA/Crédit Logement). Cette baisse redonne de l’oxygène au pouvoir d’achat immobilier. Ainsi, elle permet à de nombreux acquéreurs de relancer leurs projets d’achat de logement ancien suspendus.
Retour de la confiance et ajustement des prix au m²
Le réseau Laforêt met en avant un alignement progressif entre vendeurs et acheteurs. Les propriétaires acceptent davantage de négociations, même si la marge moyenne a reculé à 4,56% au national. À Paris, elle n’est plus que de 2,91%, reflet d’une tension accrue sur un marché où l’offre se raréfie.
« Le retour aux fondamentaux est sans doute la meilleure nouvelle de ce premier semestre », précise Yann Jéhanno, évoquant un marché où vendeurs et acquéreurs trouvent à nouveau un terrain d’entente.
Profil des acheteurs : primo-accédants et secundo-accédants
Les primo-accédants représentent désormais un tiers des transactions immobilières de l’immobilier ancien. On distingue deux tendances :
- Les 30-35 ans avec aide familiale, ciblant des biens supérieurs à 200 000 € en zones urbaines.
- Les moins de 30 ans sans aide, privilégiant des maisons ou appartements anciens à moins de 200 000 € en périphérie ou milieu rural.
Quant, aux secundo-accédants qui constituent environ la moitié du marché résidentiel, privilégient les logements anciens rénovés ou clés en main.
Pourquoi l’offre de l’immobilier ancien peine encore à suivre le rythme ?
Une hausse insuffisante des mises en vente
Si l’offre immobilière a progressé de 8% sur un an, elle reste inférieure à la hausse de la demande. En régions, l’augmentation n’est que de 6%, contre +13% en Île-de-France. À Paris, l’offre recule même de 8%, conséquence d’un stock limité et de vendeurs espérant la fin du cycle baissier.
Déséquilibre entre maisons et appartements anciens
La hausse de l’offre est quasi équivalente pour les maisons (+7 %) et les appartements (+9 %). Mais l’intérêt marqué pour les petites et moyennes surfaces continue de creuser l’écart sur certains segments du marché immobilier ancien.
Les prix de l’immobilier ancien : stabilisation ou faux plat ?
Une hausse modérée mais généralisée
En moyenne nationale, les prix au m² progressent de +0,9% pour atteindre 3 355 €/m². Les maisons anciennes affichent +1,1%, contre +0,7% pour les appartements anciens. Les grandes villes connaissent des évolutions contrastées : Rouen (+4,6%), Bordeaux (+2,3%), Toulouse (+1,5%), mais Dijon (-3,8%) et Strasbourg (-1,3%) reculent encore.
Paris : le seuil des 10 000 €/m² perd de son symbolisme
La capitale affiche 9 608 €/m² en moyenne, avec 10 arrondissements au-dessus et 10 en dessous de cette barre. Cette configuration témoigne d’un marché plus segmenté, où la valeur symbolique des 10 000 € n’est plus un point de bascule psychologique systématique.
Quelles perspectives pour la fin de l’année 2025 ?
La Banque centrale européenne a abaissé ses taux directeurs à quatre reprises depuis janvier 2025, et la Banque de France laisse entrevoir de nouvelles baisses possibles. Le contexte monétaire reste donc favorable au financement immobilier.
« Deux facteurs clés devront être suivis au cours des prochains mois : l’évolution des taux d’intérêt, qui conditionne le pouvoir d’achat immobilier, et celle des prix, qui dira si la reprise peut durer », avertit Yann Jéhanno.
Les investisseurs immobiliers, prudents, restent freinés par une fiscalité incertaine et la suspension de certains dispositifs comme MaPrimeRénov’.
