L’immobilier neuf traverse une nouvelle phase de turbulences en cette rentrée 2025. En effet, le dernier baromètre publié par Trouver-un-logement-neuf.com révèle une situation préoccupante. Ce spécialiste de l’immobilier neuf en France dévoile une correction des prix au m² de -1,15% en six mois. Résultat : un appartement neuf de trois-pièces (T3) coûte désormais 315 997 € en moyenne dans les programmes immobiliers en commercialisation. Comment expliquer cette instabilité ? Quelles sont les villes les plus touchées par ces variations ? Cet article analyse les données exclusives de septembre 2025. Il décrypte également les enjeux d’un secteur de l’immobilier neuf en pleine mutation.
Sommaire :
- Comment évolue le marché de l’immobilier neuf en septembre 2025 ?
- Quelles villes subissent les plus fortes corrections de prix ?
- Où observe-t-on les plus fortes hausses de l’immobilier neuf ?
À retenir – Prix de l’immobilier neuf en septembre 2025
- L’immobilier neuf recule de -1,15% en six mois. Le prix moyen d’un T3 s’établit à 315 997 €.
- Désormais, seulement 91 villes disposent d’au moins 5 programmes neufs. L’an dernier, ce chiffre atteignait 117 villes.
- Paris culmine à 903 400 € tandis que La Roche-sur-Yon propose des T3 neufs à 200 400 €.
- Agde chute de -29% alors que Bourg-en-Bresse bondit de +16,3% sur six mois.
- Le stock dur des promoteurs atteint 12% contre 5% habituellement. Cette situation offre des marges de négociation inédites.
Comment évolue le marché de l’immobilier neuf en septembre 2025 ?
La fin d’une stabilisation éphémère
L’immobilier neuf français connaît un retournement de situation marquant. En effet, le portail Trouver-un-logement-neuf.com a analysé plus de 3 000 programmes immobiliers disponibles en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Le premier constat indique que les prix au m² repartent à la baisse après un léger rebond printanier. La diminution atteint -1,15% en six mois. Ainsi, le prix moyen d’un appartement neuf de trois-pièces (T3) s’établit à 315 997 €. En effet, la contraction persistante de l’offre apparaît comme le principal facteur d’instabilité.
Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, souligne cette tension croissante : “Le marché du neuf reste sous tension. Les prix oscillent selon les territoires. Cependant, la baisse du nombre de programmes disponibles accentue les déséquilibres. Si la demande repart, l’insuffisance d’offre risque de provoquer des à-coups sur les prix.”
Une raréfaction inquiétante de l’offre dans l’immobilier neuf
Les chiffres confirment l’ampleur du problème structurel sur le marché de l’immobilier neuf. Aujourd’hui, seulement 91 villes comptent au moins cinq programmes immobiliers en cours de commercialisation par les promoteurs. Un an plus tôt, ce nombre atteignait 117. Au printemps 2025, il s’élevait encore à 94. Or, cette raréfaction progressive modifie en profondeur la géographie de l’immobilier neuf français. En conséquence, l’offre de logements neufs se concentre désormais dans les grandes métropoles.
Parallèlement, les données de Trouver-un-logement-neuf.com mettent en lumière une situation contrastée. Sur les six derniers mois, 51 villes enregistrent une baisse des prix. À l’inverse, seules 40 affichent une hausse. Cette disparité illustre l’instabilité croissante du secteur. Chaque territoire suit désormais sa propre dynamique, en fonction de l’équilibre local entre l’offre et la demande.
“Ce resserrement de l’offre entraîne mécaniquement un baromètre de plus en plus centré sur les grandes villes”, explique Céline Coletto. Elle ajoute : “C’est comme si les périphéries et une grande partie des villes moyennes disparaissaient du radar, faute de nouveaux programmes d’immobilier neuf.”
Quelles villes subissent les plus fortes corrections de prix ?
Des chutes spectaculaires dans certaines métropoles de l’immobilier neuf
L’immobilier neuf enregistre des baisses spectaculaires dans plusieurs grandes villes françaises. À Agde, la correction atteint un niveau record : -29,01% en seulement six mois. En septembre 2025, le prix moyen d’un trois-pièces neuf chute ainsi à 233 900 €. Cette baisse massive s’explique par une réduction drastique de l’offre disponible. La commune de l’Hérault illustre parfaitement les difficultés que traverse l’immobilier neuf en région.
Nantes subit également une forte correction. Les prix reculent de -15,44%. Désormais, le prix moyen d’un trois-pièces neuf s’établit à 259 600 €. La métropole ligérienne ne compte plus que 23 programmes en commercialisation. Parmi eux figurent plusieurs résidences étudiantes neuves et des opérations en BRS (Bail Réel Solidaire) bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5%. Ces caractéristiques tirent mécaniquement les prix moyens vers le bas et accentuent la pression sur le marché nantais de l’immobilier neuf.
Grenoble et Bordeaux dans la tourmente de l’immobilier neuf
De même, Grenoble enregistre une baisse quasi identique de -15,41% sur le marché de l’immobilier neuf. Le prix moyen s’établit à présent à 265 700 € pour un trois-pièces. Cette correction importante reflète les difficultés rencontrées par les promoteurs dans la capitale dauphinoise. En effet, les contraintes réglementaires et environnementales pèsent lourdement sur les nouveaux projets d’immobilier neuf.
Par ailleurs, Bordeaux (-8,66% à 285 700 €) et Montpellier (-8,56% à 280 900 €) poursuivent leur correction. Cette tendance s’est amorcée depuis plusieurs trimestres. Ces deux métropoles étaient jadis très dynamiques sur le marché du neuf. Aujourd’hui, elles subissent les effets d’un secteur en restructuration profonde.
Enfin, à Bihorel, dans la métropole rouennaise, la baisse de -9,44% traduit surtout un retour à la normale. Cette correction fait suite à une flambée exceptionnelle des prix de l’immobilier neuf en 2024.
Où observe-t-on les plus fortes hausses de l’immobilier neuf ?
Bourg-en-Bresse, champion des hausses dans l’immobilier neuf
À contre-courant de la tendance générale, certaines villes voient leurs prix s’envoler sur le marché de l’immobilier neuf. Notamment, Bourg-en-Bresse enregistre la plus forte hausse avec +16,29% en six mois. Ainsi, le prix y atteint 217 000 € pour un trois-pièces. Malgré cette progression, la ville conserve sa place dans le top 5 des villes les moins chères pour l’immobilier neuf en France.
Cette progression exceptionnelle s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, l’offre de programmes immobiliers demeure très limitée. D’autre part, la demande d’investissement locatif reste soutenue dans cette préfecture de l’Ain. De plus, l’immobilier neuf bénéficie d’un regain d’intérêt des investisseurs. Ces derniers sont attirés par les prix au m² encore abordables et la proximité avec Lyon. D’ailleurs, le rendement locatif attractif et les dispositifs fiscaux disponibles renforcent cette dynamique.
La région parisienne et la Côte d’Azur dynamisent l’immobilier neuf
En Île-de-France, l’immobilier neuf continue de progresser dans certaines communes stratégiques. Ainsi, Puteaux enregistre une hausse de +12,79% pour atteindre 664 700 €. Dans le même temps, Nanterre progresse de +8,28% à 374 100 €. Ces communes proches de La Défense profitent de leur proximité avec le premier quartier d’affaires européen.
Par ailleurs, Nice confirme le dynamisme des marchés haut de gamme de l’immobilier neuf. La hausse remarquable atteint +12,57%. Le prix s’élève désormais à 533 000 € pour un trois-pièces neuf. Cette progression place Nice dans le top 3 des villes les plus chères de France pour l’immobilier neuf. Elle reflète l’attractivité persistante de la Côte d’Azur.
Simultanément, les destinations littorales tirent leur épingle du jeu. Argelès-sur-Mer bondit de +10,84% à 283 300 €. Pornichet progresse de +8,16% à 406 900 €. Saint-Laurent-du-Var s’apprécie de +8,21% à 379 400 €. Ces hausses témoignent d’un regain d’intérêt pour l’immobilier neuf en bord de mer. Elles attirent notamment les investisseurs cherchant des actifs résidentiels dans des zones touristiques.
Paris maintient sa domination, La Roche-sur-Yon devient la moins chère
Le classement des extrêmes sur le marché de l’immobilier neuf évolue légèrement en septembre 2025. D’un côté, Paris conserve sa position de leader. Le prix moyen d’un trois-pièces neuf y atteint 903 400 €. Ce montant représente plus de quatre fois le prix pratiqué dans les villes les moins chères. Cette domination illustre la persistance des inégalités territoriales sur le marché du neuf en France.
Nice (533 000 €) et Annecy (452 200 €) font désormais leur entrée dans le top 5 des villes les plus chères. Elles remplacent certaines communes franciliennes, qui ne disposent plus d’assez de programmes pour figurer au classement.
À l’autre extrémité du spectre, La Roche-sur-Yon devient la ville la plus abordable. Le prix d’un trois-pièces neuf y tombe à 200 400 €. Challans suit de près, avec 220 500 €. La Vendée place ainsi deux communes dans le top 5 des villes les moins chères du marché du neuf. Ces écarts de prix sont considérables. À titre d’exemple, on peut acheter quatre appartements neufs de trois pièces à La Roche-sur-Yon pour le prix d’un seul à Paris.
Les opportunités pour les investisseurs dans l’immobilier neuf
Pour les investisseurs disposant d’une certaine souplesse géographique, le marché de l’immobilier neuf offre aujourd’hui des opportunités inédites d’investissement locatif. Le stock dur des promoteurs, c’est-à-dire les logements neufs achevés, mais non vendus, bondit à 12 %. En comparaison, la moyenne de long terme avoisine plutôt les 5%, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).
Ce niveau exceptionnel ouvre une marge de négociation rarement observée. La situation concerne surtout les résidences neuves disponibles immédiatement, avec des promoteurs pressés d’écouler leur stock. Par ailleurs, une autre opportunité émerge : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif s’adresse désormais aux particuliers investisseurs dans le neuf. Il propose une TVA réduite à 10% et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
Ce cadre fiscal améliore nettement la rentabilité locative. Il offre une alternative crédible à la fin du dispositif Pinel pour les acquéreurs d’appartements neufs et de programmes immobiliers récents.
