En 2025, le marché de l’immobilier résidentiel français entame une phase de transition délicate, mais décisive. D’après l’étude BPCE L’Observatoire publiée le 21 mai, l’ancien amorce timidement une reprise après avoir touché un point bas en octobre 2024. À fin février, 803 000 transactions avaient été enregistrées. Ce frémissement, bien qu’encourageant, reste fragile. Jamais les Français n’ont autant hésité à concrétiser leurs projets immobiliers. Dans le même temps, le neuf continue de s’enliser dans une crise structurelle, marquée par un effondrement des mises en chantier. Pourtant, des signaux faibles laissent entrevoir une possible éclaircie. L’élargissement du Prêt à Taux Zéro en avril 2025, combiné à une baisse progressive des taux d’intérêt, pourrait relancer la dynamique. Alors, ces leviers suffiront-ils à inverser la tendance ? Cette analyse décrypte les forces à l’œuvre et explore les pistes concrètes pour redonner de l’élan au secteur résidentiel.
Sommaire :
- Comment l’immobilier résidentiel français réagit-il à l’instabilité actuelle ?
- Quelle reprise pour l’immobilier résidentiel en 2025 ?
- La primo-accession, moteur de l’immobilier résidentiel ?
- Source
- FAQ – Immobilier résidentiel et perspectives 2025
Comment l’immobilier résidentiel français réagit-il à l’instabilité actuelle ?
Le marché de l’ancien retrouve un souffle timide
L’immobilier résidentiel ancien affiche des signaux encourageants après une période difficile. Les transactions de logements anciens ont atteint leur point bas en octobre 2024 avant de repartir progressivement. Avec 803 000 ventes enregistrées à fin février 2025, le marché de l’immobilier résidentiel reste néanmoins à des niveaux historiquement faibles comparé à la dernière décennie.
Le taux de ventes atteint 11,8 ‰ pour 1 000 habitants. Ce niveau, bien que modéré, reste supérieur aux creux observés lors des crises de 2009 (9,2 ‰) et 2014 (10,4 ‰). Cette relative résistance du marché résidentiel s’explique par plusieurs facteurs. Parmi eux : une meilleure transparence sur les prix réels de vente et un accès facilité aux données sur la performance énergétique des logements.
Les prix de l’immobilier résidentiel se stabilisent nettement. Au 4e trimestre 2024, l’indice national progresse de seulement 0,1 % par rapport au trimestre précédent. Mais, la tendance devient plus positive début 2025. Fin mars, près de la moitié des grandes villes françaises enregistrent une reprise des prix, aussi bien pour les appartements de trois pièces que pour les maisons de quatre ou cinq pièces. Ce retournement laisse entrevoir une reprise progressive du marché.
L’immobilier résidentiel neuf en crise profonde
L’immobilier résidentiel neuf traverse une crise profonde. À fin mars 2025, seuls 276 000 logements neufs ont été autorisés en cumul annuel, un niveau historiquement bas. En outre, les faibles volumes d’autorisations ne laissent entrevoir aucune reprise rapide. Cette situation résulte d’un enchaînement de facteurs : un contexte macroéconomique défavorable, des contraintes réglementaires accrues et des blocages persistants dans la chaîne de production depuis 2020.
Le logement individuel en zone diffuse s’effondre. Alors qu’il représentait 53 % de l’immobilier résidentiel au début des années 2000, il ne pèse plus que 23 % aujourd’hui. Cette chute brutale reflète les difficultés structurelles du secteur. Entre contraintes de financement et exigences environnementales renforcées, ce modèle de construction devient de plus en plus marginal dans le paysage immobilier français.
La commercialisation de l’immobilier neuf reste en perte de vitesse. En 2024, les mises en vente reculent nettement, avec seulement 67 900 logements réservés contre 71 600 en 2023. Toutefois, si le rythme de la baisse ralentit depuis fin 2024, le marché reste sous tension. L’encours de logements disponibles tombe à 117 000 unités, signe clair d’un assèchement de l’offre dans le résidentiel neuf.
L’indécision record des Français face à l’immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel se heurte à une indécision record des ménages. D’après la 19e vague du baromètre BPCE L’Observatoire-Audirep, près d’un Français sur deux hésite à acheter ou vendre un logement. Cette hésitation inédite reflète un climat d’incertitude, nourri par les tensions économiques et géopolitiques qui pèsent sur les intentions des particuliers.
La prudence domine chez les Français. Seuls 18 % estiment que le moment est propice pour acheter un bien immobilier, et à peine 16 % le jugent favorable à la vente. Cette retenue s’explique par des anticipations contrastées. Ainsi, 17 % s’attendent encore à une baisse des prix, tandis que 30 % misent sur une stabilisation au cours des 12 prochains mois.
Quant aux vendeurs potentiels, ils adoptent une posture plus prudente. En 2025, 57 % préfèrent attendre ou reporter leur projet de vente dans l’espoir d’un meilleur prix, soit une hausse de 9 points par rapport à 2024. De même, les délais de vente continuent d’inquiéter. En effet, 51 % craignent qu’ils s’allongent, contre 53 % l’an dernier. Par ailleurs, 47 % redoutent une décote, en légère baisse par rapport aux 51 % enregistrés en 2024.
Quelle reprise pour l’immobilier résidentiel en 2025 ?
Des taux d’intérêt contraints malgré la politique de la BCE
L’immobilier résidentiel bénéficie de la détente des taux d’intérêt amorcée depuis janvier 2024. Le taux des nouveaux crédits à l’habitat a décru de 4,17 % en janvier 2024 à 3,20 % en mars 2025, soit une baisse de près d’un point. Cette amélioration constitue un facteur positif pour l’immobilier résidentiel. En cela, elle redonne du pouvoir d’achat immobilier aux ménages et facilite l’accès au crédit.
Depuis juin 2024, la BCE a abaissé ses taux à sept reprises, par tranches de 25 points de base. Le taux de dépôt s’établit désormais à 2,25 %, et le taux de refinancement à 2,40 %. Cette politique monétaire plus souple agit principalement sur la partie courte de la courbe des taux. Ainsi, elle soutient indirectement le marché immobilier résidentiel, en améliorant les conditions de financement à court terme.
Toutefois, la baisse des taux immobiliers reste freinée par la remontée du taux d’emprunt de l’État français. En mars 2025, l’OAT à 10 ans frôle les 3,5 %, contre une moyenne de 3,0 % au 4e trimestre 2024. Or, ce niveau constitue historiquement un plancher pour les crédits immobiliers. Selon les experts de BPCE, le taux moyen pour l’immobilier résidentiel devrait s’établir autour de 3,2 % fin 2025, soit un niveau très proche de l’OAT.
Des transactions immobilières en hausse modérée
L’immobilier résidentiel devrait repartir en 2025, mais sans véritable rebond. Selon les prévisions de BPCE, le marché atteindrait 959 000 ventes, soit une hausse modeste de 3,3 % par rapport aux 928 000 transactions de 2024. Cette progression limitée s’explique par un climat toujours anxiogène. En effet, 86 % des Français déclarent rester inquiets face aux perspectives économiques, ce qui freine les décisions d’achat comme de vente.
Les transactions d’immobilier résidentiel ancien représenteront 815 000 ventes (85 % du total). Les 144 000 ventes de logements neufs attendues pourraient néanmoins bénéficier des mesures gouvernementales, notamment l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire depuis avril 2025.
Les taux d’intérêt restent un levier majeur pour l’immobilier résidentiel. Un peu plus d’un Français sur deux affirme qu’une variation de 50 points de base aurait un impact fort sur son projet d’achat. Cette forte sensibilité explique pourquoi la baisse modérée des taux peine à relancer franchement le marché. Tant que les conditions de crédit ne s’assouplissent pas davantage, le dynamisme restera limité.
Une évolution des prix mesurée
En 2025, l’immobilier résidentiel devrait enregistrer une reprise modérée des prix. D’ici la fin de l’année, les experts de BPCE prévoient une hausse de 1,2 % sur un an pour l’ancien, contrastant avec la baisse de 2,1 % constatée au 4e trimestre 2024. Mais, derrière cette moyenne nationale, de fortes disparités subsistent selon les territoires, reflétant la diversité des dynamiques locales.
D’un côté, la reprise des transactions constitue une étape préalable à une hausse des prix. De l’autre, des freins persistent. Ainsi, les inquiétudes économiques, le pouvoir d’achat contraint, la hausse potentielle des droits de mutation dans certains départements viennent tempérer les prix.
Les perspectives de hausse dans l’immobilier résidentiel restent prudentes. Seuls 20 % des Français patrimoniaux anticipent une progression marquée des prix. Cette réserve reflète l’intégration des baisses récentes et encourage un attentisme généralisé. Dans ce contexte, la stabilité prime sur l’élan, marquant bien l’état d’esprit des acteurs en 2025.
Production de crédits en forte progression
Par ailleurs, on constate un rebond net de la production de crédits en 2025. Après avoir atteint un point bas de 7,7 Md€ en mars 2024, les nouveaux crédits à l’habitat devraient retrouver 140 Md€ en 2025, soit une progression de +16 % par rapport à 2024. Cette performance permettrait à l’immobilier résidentiel de retrouver des volumes proches de l’année 2023.
Les banques anticipent une reprise des demandes de crédit immobilier sur le premier semestre 2025. Ainsi, le recours au crédit pour financer l’achat d’un logement repartirait à la hausse, pour se rapprocher de la moyenne de long terme, autour de 80 % des transactions. Parallèlement, les montants de crédits renégociés ou rachetés progresseraient légèrement, atteignant environ 30 milliards d’euros. Cette dynamique signe un regain d’activité côté financement.
Cette période marque aussi une évolution du profil des emprunteurs. Les primo-accédants représentent désormais 44 % du total des transactions financées à crédit. Ils dépassent les secundo-accédants depuis 2022. Cette prédominance des primo-accédants constitue un facteur structurel important pour l’avenir de l’immobilier résidentiel.
La primo-accession, moteur de l’immobilier résidentiel ?
Portrait des primo-accédants dans l’immobilier résidentiel
Les primo-accédants représentent 41 % de la production de crédits nouveaux pour l’immobilier résidentiel en 2024, selon les données ACPR. Ces acteurs clés présentent un profil spécifique qui les distingue de l’ensemble des Français : âge moyen de 35 ans (contre 48 ans), 54 % de femmes, et revenus modestes avec 46 % gagnant moins de 2 500 €/mois.
Géographiquement, les primo-accédants se concentrent davantage en région parisienne (25 % contre 18 % pour l’ensemble des Français). Et, ils vivent plus souvent en appartement (54 % contre 38 %). De plus, ils sont actifs professionnellement (78 % contre 60 %) mais disposent d’un patrimoine financier plus faible (52 % ont moins de 15 K€ contre 44 %).
Les primo-accédants concentrent leur projet immobilier sur la résidence principale dans 75 % des cas, contre 58 % pour l’ensemble des acheteurs. Mais, leur préférence va à la province (76 %), et plus particulièrement aux villes petites ou moyennes (40 % contre 32 % en moyenne). Cette géographie spécifique façonne les dynamiques locales du marché résidentiel, en renforçant l’attractivité de certains territoires hors des grandes métropoles.
Financement spécifique de l’immobilier résidentiel primo-accédant
Les primo-accédants s’appuient largement sur le crédit pour concrétiser leur projet immobilier. 85 % d’entre eux financent leur achat par emprunt, contre 81 % pour l’ensemble des acheteurs. Leurs conditions de financement traduisent des contraintes patrimoniales spécifiques : une durée moyenne de prêt plus longue (23,5 ans contre 22,2 ans) et un taux d’apport plus faible (18 % contre 22 %).
En outre, le Prêt à Taux Zéro constitue un dispositif crucial pour l’immobilier résidentiel primo-accédant. Puisque 71 % d’entre eux considèrent ce prêt comme incitatif pour réaliser leur projet, contre seulement 50 % pour l’ensemble des acheteurs. À cet effet, l’extension du PTZ à l’ensemble du territoire en avril 2025 et à tous types de logements neufs devrait redonner du souffle à l’immobilier résidentiel. Ce dispositif pourrait particulièrement bénéficier au secteur de la promotion immobilière et aux maisons individuelles.
Vision nuancée du marché par les primo-accédants
Les primo-accédants adoptent une approche plus prudente de l’immobilier résidentiel que l’ensemble des acheteurs. Seulement 58 % estiment que le moment est favorable pour acheter dans l’année à venir (contre 68 % pour l’ensemble des acheteurs).
Leurs préoccupations croissantes témoignent des incertitudes actuelles. En effet, 27 % ont une opinion pessimiste vis-à-vis de l’avenir (+13 points par rapport à 2022), 67 % sont préoccupés par la dette publique (+7 points) et 68 % s’inquiètent du niveau futur de leur retraite (+11 points). Or, ces inquiétudes macroéconomiques pèsent sur leurs décisions d’investissement dans l’immobilier résidentiel.
Par ailleurs, leur sensibilité environnementale apparaît ambivalente. Ils sont 68 % à considérer le DPE comme déterminant (contre 78 % des autres acheteurs). Mais 41 % refusent d’acheter un logement F ou G (contre 37 %).
Malgré des contraintes financières réelles, les primo-accédants devraient continuer à soutenir le marché résidentiel en 2025. L’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) joue un rôle clé, tout comme le recul de l’alternative locative. Le marché locatif se tend, freiné par une réglementation plus stricte et un renouvellement insuffisant de l’offre. Face à ces limites, l’accession à la propriété devient, pour beaucoup, la seule option viable.
Source
Cette analyse s’appuie sur l’étude officielle « Bilan et perspectives de l’immobilier résidentiel en France », publiée le 21 mai 2025 par BPCE L’Observatoire. Pilotée par José Bardaji, directeur Études et Prospective du groupe BPCE, l’équipe rassemble des experts reconnus : Bertrand Cartier (économiste), Isabelle Friquet Lepage (experte immobilière) et Marion Stephan (spécialiste des études socio-économiques).
Leurs conclusions intègrent les résultats de la 19e vague du baromètre BPCE L’Observatoire-Audirep menée en février 2025. Cette enquête, représentative des ménages français, apporte un éclairage inédit sur les primo-accédants et leurs stratégies d’achat. L’étude consolide les données jusqu’en mars 2025 et propose des projections solides pour l’année, offrant une lecture claire des dynamiques à l’œuvre dans l’immobilier résidentiel.
FAQ – Immobilier résidentiel et perspectives 2025
1. Est-ce le bon moment pour acheter un logement en 2025 ?
La situation est nuancée. D’un côté, les taux d’intérêt ont baissé à 3,2% (contre 4,17% début 2024) et les prix semblent se stabiliser après deux années de correction. D’un autre côté, l’indécision des Français atteint un niveau record avec seulement 18% estimant le moment favorable à l’achat. Les primo-accédants bénéficient de l’extension du PTZ depuis avril 2025, ce qui peut constituer une opportunité.
2. Les prix de l’immobilier vont-ils remonter en 2025 ?
Les experts BPCE anticipent une hausse modérée de +1,2% sur l’année 2025 pour les logements anciens, après -2,1% en 2024. Mais, cette progression masque des disparités importantes. Près de la moitié des grandes villes françaises affichent déjà une réorientation des prix à la hausse. La reprise reste toutefois mesurée en raison des freins persistants sur l’offre et la demande.
3. Faut-il attendre une baisse des taux d’intérêt pour acheter ?
Les taux devraient peu évoluer en 2025, avec une prévision à 3,2% en fin d’année. La marge de baisse est limitée par la hausse de l’OAT 10 ans (3,5%) qui constitue un plancher historique. Plutôt que d’attendre, il vaut mieux se concentrer sur l’évolution des prix et les dispositifs d’aide comme le PTZ élargi.
4. Que représentent les primo-accédants sur le marché immobilier ?
Les primo-accédants constituent un moteur essentiel. En effet, ils représentent 41% de la production de crédits nouveaux en 2024 et dépassent les secundo-accédants depuis 2022. Âgés de 35 ans en moyenne, ils sont particulièrement sensibles au PTZ (71% le jugent incitatif) et privilégient la province (76%) et les villes moyennes (40%).
5. L’immobilier neuf va-t-il se redresser en 2025 ?
L’immobilier neuf reste en crise profonde avec des mises en chantier historiquement basses (276 000 logements autorisés). L’extension du PTZ pourrait redonner du souffle au secteur, notamment aux maisons individuelles et à la promotion immobilière. Cependant, la reprise s’annonce lente en raison des contraintes structurelles (coûts de construction, réglementation, financement).
