Le réseau Century 21 dresse un premier bilan de l’impact des nouvelles mesures législatives introduites par la Loi ALUR. Qui sont les nouveaux bailleurs ? Quid de l’évolution des prix sur le marché de la location ?
Les acquisitions réalisées à titre de placement continuent de reculer France entière (-1,3% en 2014 après avoir chuté de -7,5% en 2013 et de -5,2% en 2012).
Le triptyque « Taxation, Réquisition, Encadrement » a inquiété les investisseurs. Il a rompu le fil de la confiance nécessaire pour réaliser ces investissements de long terme. Au total, ce sont pas moins de 130.000 transactions qui ne se sont pas réalisées sur ce marché depuis 3 ans. D’une manière générale, les investisseurs ont manqué de visibilité fiscale et réglementaire. Cela s’est traduit par une diminution du nombre de locations mises sur le marché.
Les principaux investisseurs sont les retraités avec 24% des acquisitions à leur actif.
L’augmentation de l’espérance de vie et les incertitudes liées au régime des retraites les poussent à se constituer des revenus complémentaires. En deuxième position se situent les employés et ouvriers. Ils réalisent 21% des transactions. Là encore, on réalise cet investissement afin de se constituer à terme un revenu complémentaire.Les cadres supérieurs et les professions libérales, en revanche, se désintéressent de ce type d’investissement. Ils ne représentent plus que 11,6% de ce marché.
Le marché locatif privé démontre une fois encore qu’il est capable de s’autoréguler et de tenir compte du contexte économique difficile dans lequel se trouvent les locataires aujourd’hui. Que ce soit en euros courants ou en euros constants (intégrant l’inflation), les loyers moyens ont enregistré une baisse en 2014 (-1,1%, inflation incluse). Il est intéressant de noter que l’IRL sur la même période progresse, lui, de 0,47%.
Ce phénomène de modération des loyers s’observe
A Paris, le loyer moyen enregistre une baisse sensible de 0,6%. Les loyers en Ile-de-France reculent également (-5,1%), le loyer moyen passant de 832 euros à 791 euros cette année. « Les locations nouvelles présentent des loyers plus modérés, tandis que sur les baux en cours, l’application de l’indice IRL n’a pas été effectuée. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement. Ce placement est à long terme ; la récurrence des revenus est essentielle pour son financement », souligne Laurent VIMONT, Président de Century 21.
Les moins de 30 ans représentent près d’une location sur deux (49,2% des locations réalisées en 2014 contre 48,5% en 2013). A contrario, les 30-50 ans voient leur proportion baisser de 1,4 point. Ils sont à l’origine de 34,5% des locations nouvelles. Le turnover de cette catégorie de population est plus faible quand le contexte économique est difficile. La mobilité résidentielle se situe en moyenne à 27% en 2014, quand elle était de 32% en 2004, il y a 10 ans.
« Le taux d’effort des locataires, c’est-à-dire le rapport entre leurs ressources et le loyer, est resté stable durant ces dix dernières années (en moyenne à 26,2%), ce qui prouve que les loyers ont évolué de manière équilibrée en se calquant sur la progression des salaires. Il n’y a pas eu de flambée des prix comme on peut régulièrement l’entendre. Les loyers ont progressé de 7,5% en 10 ans, soit une progression nettement moins forte que l’inflation (14,6% sur la même période) », Précise Laurent VIMONT.
La Loi Alur
Elle a pesé lourdement sur les classes moyennes qui investissent dans l’immobilier locatif. « Devenir bailleur est un moyen de se constituer un revenu complémentaire à l’heure des incertitudes sur le niveau des pensions et leur pérennité. En outre, on ne considère pas l’immobilier locatif comme un produit spéculatif déconnecté de l’économie réelle.. La « pierre » s’inscrit parfaitement dans la politique défendue par Bercy, le « made in France ». En effet, il s’agit d’investissements de long terme. Ils réalisés la plupart du temps à l’aide de capitaux prêtés par des banques françaises. Pour des logements destinés à être proposés à la population de notre pays. Ces investissements ne génèrent pas d’immenses profits. Le taux de rentabilité observé étant bien souvent inférieur à 5%. Ils répondent, de plus, à un réel besoin non satisfait par la puissance publique. Sans bailleurs, pas de locations proposées donc pas de locataires logés. Ce marché n’a aucun besoin d’être soutenu. Il ne doit simplement pas être entravé ! », Conclut Laurent VIMONT.
Source : www.century21.fr
