Garantie loyer impayé : conditions et exclusion de cette assurance

Garantie loyer impayé : conditions et exclusion de cette assurance

L’assurance loyer impayé ou Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance souscrite par un propriétaire bailleur. Elle est susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre. En cas d’impayés du locataire, comment actionner la garantie ? Quelles sont les étapes à suivre ? Quels sont les cas d’exclusion ? Retrouvez toutes les réponses de Maître Marion Valette, Avocat collaborateur – Pôle Copropriété et Grands Ensembles chez BJA Avocats.

La garantie loyer impayé qu’est-ce que c’est ?

L’assurance loyer impayé est une assurance privée et optionnelle souscrite pour se prémunir contre le risque d’impayé locatif. Elle permet de garantir à l’assuré propriétaire bailleur le remboursement du loyer, des charges et des taxes.

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Certains contrats d’assurance ajoutent différentes garanties optionnelles. De sorte que le bailleur sera également indemnisé en cas de dégradations ou de vacance du logement. De même, l’assurance pourra prendre en charge des frais engendrés par une procédure contentieuse comme les honoraires d’avocats, d’huissiers, frais de procédure d’expulsion, frais de recouvrement, etc.

Garantie loyer impayé - GLI

Le contenu de la garantie loyer impayé est susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre. Il convient donc d’étudier les contrats. De sorte qu’il faudra bien vérifier que toutes les garanties souhaitées sont bien présentes avant toute souscription.

Rappelons qu’en vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la GLI ne pourra pas compléter une caution. Une exception pourtant, si le locataire est étudiant ou apprenti. Il s’ensuit que le propriétaire ayant souscrit une GLI ne pourra pas demander à son locataire un cautionnement. Donc, pas de caution simple ou solidaire sauf dans le cas de l’exception prévue par la loi.

Comment déclencher la garantie loyer impayé ?

Vous trouverez dans le contrat d’assurance, la procédure à suivre en cas défaut de paiement du locataire. Elle comporte des étapes à respecter scrupuleusement sous peine de déchéance de la garantie.

Toutefois, cette procédure peut varier d’un contrat d’assurance à l’autre. C’est pourquoi, il faut lire attentivement le contrat d’assurance dès la souscription de celui-ci.

De manière générale, en cas de retard dans le paiement du loyer, le bailleur doit dans un premier temps envoyer une lettre simple de relance amiable. Il l’adressera à son locataire dans les 15 jours suivant la date de paiement du loyer fixée au contrat.

Dans les 30 jours suivant, le bailleur doit lui adresser une mise en demeure en courrier recommandé. Enfin dans les 70 jours suivant la date de paiement du loyer, le bailleur délivrera, par un huissier de justice, un commandement de payer.

Une fois ces formalités effectuées, et à défaut de réponse du locataire, le bailleur doit faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur. Le délai est généralement dans les 70 jours au plus tard suivant la date du paiement du loyer. Toutefois, certains contrats prévoient un délai de six mois pour faire la déclaration de sinistre suivant le premier loyer impayé.

Lorsque les conditions sont réunies, l’indemnisation est généralement trimestrielle. En effet, le paiement n’intervient pas avant deux ou trois mois suivant le défaut de paiement. Il sera rétroactif pour faire en sorte de prendre en charge les premières échéances de loyers. Précisons qu’en fonction des contrats, l’assureur pourra garantir entre six mois et vingt-quatre mois de loyers impayés.

Quels sont les cas d’exclusion de la garantie loyer impayé ?

De nombreuses situations peuvent empêcher la garantie des loyers impayés de s’appliquer.

En effet, le premier cas d’exclusion tient au champ d’application de la garantie. La GLI est valable pour les locaux à usage d’habitation et parfois pour les locaux professionnels utilisés dans le cadre libéral. En revanche, elle ne concerne pas les situations suivantes :

  • locations saisonnières et les sous-locations,
  • logements de fonction et les résidences secondaires,
  • locaux commerciaux, artisanaux ou ruraux,
  • immeubles insalubres ou en état de péril en vertu des articles L511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Dans les conditions de chaque contrat d’assurance, on retrouve aussi les autres cas d’exclusion de la garantie. Sans prétendre à l’exhaustivité, voici les raisons les plus courantes :

  • le non-respect par le propriétaire de ses obligations découlant du bail ou de la réglementation.
  • les locataires en situation d’impayé total ou partiel lors de la prise d’effet du contrat,
  • un incendie, une explosion, un dégât des eaux, un vol, une catastrophe naturelle,
  • une transformation des locaux ou tout dommage pouvant porter atteinte à la jouissance des locaux par le locataire.

En outre, la garantie loyer impayé peut exclure les pertes pécuniaires relatives aux :

  • Biens dont le montant du loyer mensuel excède le plafond prévu au contrat,
  • Non-paiement du dépôt de garantie par le locataire,
  • Locataires ayant la qualité de conjoint, d’ascendant, de descendant, de concubin ou de collatéraux de l’assuré,
  • Régularisations annuelles de charges qui excèdent 15 % du montant provisionné sur
  • L’année précédente.

Les cas les plus fréquents d’exclusion de la garantie des loyers impayés

Les cas les plus fréquents d’exclusion sont liés au non-respect par le bailleur des dispositions contractuelles. En effet, l’assureur ne s’engage que si l’ensemble des conditions sont remplies.

La sélection non rigoureuse du locataire

Certains contrats d’assurance énoncent les conditions que le dossier du locataire doit remplir au moment de la signature du bail. Par exemple, le contrat de bail peut exiger un revenu au moins trois fois supérieur au loyer. D’autres contrats prévoit que le locataire doit être embauché en CDI. Le problème est que, parfois, au moment de la souscription de l’assurance de loyers impayés le propriétaire a déjà signé un contrat de bail avec un locataire.

Par ailleurs, l’assurance ne demande pas toujours de justificatifs relatifs au locataire lors de la signature du contrat. Ces éléments ne seront vérifiés qu’en cas de contentieux. Ainsi, bien souvent, le propriétaire ne se rendra pas compte que son locataire ne remplit pas les conditions exigées par l’assureur. Or en cas de contentieux, si une condition fait défaut, l’assureur sera en droit de refuser sa garantie loyer impayé.

La tentative de résolution amiable

En cas d’impayés, certains bailleurs peuvent parfois être tentés de trouver une solution amiable avec leurs locataires. Par exemple, certains vont proposer une diminution temporaire du loyer ou plus radicalement une dispense de paiement. Cependant, cette générosité n’est pas sans conséquence sur la garantie des loyers impayés. En effet, les dispenses de paiement ou les réductions de loyer sont des cas d’exclusion de la garantie loyer impayé.

Le non-respect des formalités requises et des délais

C’est certainement le cas le plus courant d’exclusion de la garantie. Le contrat d’assurance décrit précisément la procédure à suivre en cas de contentieux. Elle doit être mise en place dans des délais très stricts. Ces informations sont inscrites dans le document qui contient de nombreuses pages. Il arrive très souvent que les propriétaires assurés ne lisent pas attentivement l’intégralité de leur contrat. Alors, ils pensent bien faire en envoyant, par exemple, une mise en demeure dans les 30 jours suivant le premier impayé de leur locataire.

Or tout manquement en la matière, réduira ou annulera l’indemnisation. C’est aussi le cas si l’assuré envoie une déclaration de sinistre incomplète à l’assureur. Ce dernier pourra lui opposer une déchéance de garantie.

Que pourrait changer le projet de loi Nogal en matière de garantie loyer impayé ?

Déposée au Parlement le 14 janvier dernier, la proposition de loi Nogal vise à pacifier et sécuriser les relations entre propriétaires et locataires. De fait, elle sollicite davantage les professionnels de l’immobilier.

Parmi les propositions, l’une d’entre elles a pour objet la sécurisation des propriétaires contre d’éventuels impayés ou dégradations. Aussi, elle propose la mise en place d’un mandat de gestion « garantie totale ». Celui-ci offre la certitude pour le propriétaire de percevoir l’équivalent du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire ainsi que la prise en charge des dégradations et des frais de procédure. Ce nouveau type de mandat de gestion devrait être facultatif.


À propos du Cabinet BJA Avocats

Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. Il est spécialisé en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.


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